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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民一初字第446号 原告边德坤，男，1976年2月9日出生，汉族，现住焦作市解放区。 委托代理人于守艳，河南达成律师事务所律师。 委托代理人杜晓利，河南达成律师事务所实习律师。 被告焦作市升恒房地产开发有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人王允信，董事长。 委托代理人王迎军，河南海搏律师事务所律师。 委托代理人崔长有，男，1963年4月9日出生，汉族，现住焦作市解放区，系该公司职员。 被告焦作市明伦香港城商业有限公司。住所地：焦作市解放区。 法定代表人张三迎，董事长。 委托代理人吴幸梅，河南海搏律师事务所律师。 委托代理人李海燕，女，1974年3月21日出生，汉族，现住焦作市山阳区，系该公司总经理。 原告边德坤因与被告焦作市升恒房地产开发有限公司（以下简称升恒公司）、焦作市明伦香港城商业有限公司（以下简称明伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年3月13日向本院提起诉讼。本院于2014年3月14日作出受理的决定，于同日将受理案件通知书、举证通知书送达原告，于2014年4月17日将应诉通知书、举证通知书送达被告升恒公司和明伦公司。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月21日公开开庭进行了审理。原告边德坤及其委托代理人于守艳、杜晓利，被告升恒公司的委托代理人王迎军、崔长有，被告明伦公司的委托代理人吴幸梅、李海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告边德坤诉称，2009年12月28日，原告与深圳富茂商业管理有限公司（以下简称富茂公司）签订了《商铺委托统一经营管理协议书》，将自己购买的座落于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-16号的建筑面积为30.49平方米的商铺托管给富茂公司招商及运营管理，委托时间为三年。原告与富茂公司签订的委托协议已于2013年7月31日到期，二被告在没有与原告签订任何委托经营管理协议的情况下，未经原告同意私自将原告的上述商铺出租给他人经营，且在此期间未向原告支付任何酬金。二被告的行为侵犯了原告的房屋所有权，损害了原告的合法权益。经协商未果，原告诉至法院，请求判令：1、二被告停止对原告所有的座落于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-16号房屋的侵害并返还该房屋；2、二被告支付原告因上述房屋所受侵害遭受的经济损失，损失从2013年8月1日起至被告停止侵害之日止每月按3172.83元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告升恒公司辩称，原告所诉房屋不是由升恒公司占有，升恒公司不是本案适格被告，原告起诉主体错误，应驳回原告的起诉。 被告明伦公司辩称，明伦公司对原告的房屋进行管理是有合同及法律依据的，原合同约定的3年托管期限届满后，明伦公司按合同约定组织了业主大会，经合法程序确定仍由明伦公司对业主的房屋继续管理。明伦公司与原告是合作经营关系，双方之间不存在侵权问题，原告起诉明伦公司侵权及要求明伦公司赔偿其损失没有法律依据。升恒公司不是本案适格被告，原告起诉升恒公司属主体错误。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、被告升恒公司作为本案被告的主体是否适格；2、原告与二被告之间的法律关系如何确定；3、明伦公司是否有权对原告的商铺进行经营管理，对原告是否存在侵权行为；4、如何理解原告在2009年与富茂公司、升恒公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》的终止条款；5、二被告是否拖欠原告的商铺目标酬金，如存在拖欠，数额为多少；6、原告要求二被告返还房屋和赔偿损失的要求是否有法律及事实依据，应否予以支持。 原告边德坤为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、房产证1份，证明该案诉争的房屋属原告所有；3、《商铺委托统一经营管理协议书》1份，证明原告并未向明伦公司授权管理商铺，被告明伦公司存在侵权行为；4、照片9张，证明诉争房屋仍由被告占有并对外出租经营；5、被告明伦公司提交的答辩状中第四项内容，证明被告升恒公司是共同侵权人，被告升恒公司为本案适格被告。 被告升恒公司对原告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1、2无异议；对证据3、4、5的真实性无异议，但对证据指向有异议。被告升恒公司是根据双方的约定行使自己的权利，不涉及侵权问题。被告明伦公司明确提出升恒公司不是适格被告，明伦公司接受升恒公司的委托对“香港城”进行经营管理，照片也表明”香港城”在明伦公司的管理下生意兴隆，不存在侵权事实，原告的证据不能证明其证据指向。 被告明伦公司对原告提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议；对证据3的指向有异议，该协议书是在房产出售时签订的，由于富茂公司仅经营物业，故委托明伦公司对房屋进行经营管理，且业主也收到了目标酬金，业主实际上也与明伦公司形成了委托关系；对证据4的合法性、关联性均有异议。照片没有时间，不能证明时间阶段及原告房屋的坐落位置，不能证明原告的证据指向；对证据5的指向有异议，不能证明明伦公司对原告的房屋实施了侵权行为。 被告升恒公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交如下证据：1、营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各1份，证明升恒公司作为诉讼主体是适格主体，但不是本案适格被告；2、商品房买卖合同1份、《商铺委托统一经营管理协议书》1份，证明原告与富茂公司签订的协议书是其真实意思表示，证明该房屋产权是商业形式，并实行统一管理、统一支付目标酬金，原告在购买该房屋时就应知道该房屋应接受统一管理。升恒公司承担担保义务，但3年的合同已到期，升恒公司的身份也转为业主身份。升恒公司依据该经营管理协议书的约定有权行使自己所拥有的物业的表决权，该表决权不受其他表决权的限制；3、会议签到表1份、会议流程1份、富茂公司证明1份、升恒公司的证明1份、富茂公司的致辞1份、升恒公司委托裴爱霞的委托书1份、升恒公司的通知1份、香港城财务状况及分析1份、工作报告2份、房产面积测绘报告1份、升恒公司的授权决定书1份，证明富茂公司的管理权到期后，升恒公司就“香港城”的管理进行商讨并发表自己意见，这一行为是升恒公司对自己权利的行使，不存在侵害他人权利的行为。只要过半数表决同意，即可委托对“香港城”进行管理，升恒公司拥有68.3%的表决权，作出的决定是符合法律及原、被告双方的约定的。虽然升恒公司是最大业主，但会议中也有其他业主代表参与。升恒公司不是本案适格被告，不应承担对原告的赔偿义务。 原告边德坤对被告升恒公司提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2中的协议书有异议，被告升恒公司称原告委托二被告对商铺进行经营管理无事实依据，原告委托的是富茂公司，没有委托被告。被告升恒公司称其承担担保责任原告无异议，但本案是侵权之诉。协议书的约定仅对二被告之间有效，原告从未委托被告明伦公司对商铺进行经营管理；对证据3的真实性无异议，但不能证明“香港城”成立过业主大会，也没有对委托事项约定。被告升恒公司自作主张认为自己是代表，其决定不能代表其他业主，被告升恒公司代表包括原告在内的其他业主对外签订的合同对原告不发生法律效力。 被告明伦公司对被告升恒公司提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据均无异议，明伦公司接受委托是合法有效的，《商铺委托统一经营管理协议书》的第十二条有明确约定。 被告明伦公司为支持自己的主张，在庭审中向本院提交了如下证据：1、《商铺委托统一经营管理协议书》1份、《商品房买卖合同》1份、付款表1份、付款凭证3张，证明明伦公司已按合同约定实际履行了支付目标酬金的合同义务。协议书和商品房买卖合同是购房时同时签署的，两份合同同为一体，对商铺的委托经营管理的意思表示在买房时已经明确，委托经营是业主的真实意思表示，协议是有效合同。明伦公司经营管理合法有效，不存在对原告的侵权。业主已按约定获取了目标酬金，实现了合同目的；2、装修投入清单1份、财务报表1份、商场改造前后的照片18张，证明明伦公司在履行协议进行管理期间对商场新增了270多万的装修，使商场的房屋随之增值，明伦公司为经营商场对外负债，但未转嫁给业主。明伦公司在管理过程中前期实际是亏损的，但亏损额也未转嫁给原告；3、业主会议签到表及相关资料共18页、焦作市房产面积测绘报告1份、已签合同面积占比明细1份、升恒公司对明伦公司的委托书1份，证明在签署的《商铺委托统一经营管理协议书》到期后，升恒公司作为占比68.3%的业主，依协议履行了对业主的通知义务，并召开了业主会议，基于该会议作出了仍委托明伦公司继续对商场进行管理，证明明伦公司在原托管到期后对商场的管理是合法有效的，《商铺委托统一经营管理协议书》第12条也有明确依据。同时证明，明伦公司未对原告权利进行侵害，原告诉请的侵害无事实及法律依据；4、协议书2份，证明诉讼期间，部分业主又与明伦公司签署了新的协议，这部分业主的诉请没有依据。 原告边德坤对被告明伦公司提交的上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对证据指向有异议。协议书仅能证明岳书帆与富茂公司签订《统一经营管理协议书》，不能证明原告与富茂公司签订协议。原告认可与富茂公司签订了协议书，但签订协议的对象不是被告明伦公司。付款表中无原告的签名，不能证明原告领取了目标酬金，也不能证明被告明伦公司占有原告房屋合法；对证据2中的财务报表无异议，对装修明细有异议。装修明细上仅有被告明伦公司的盖章，没有装修公司的认可。后期装修是明伦公司与被告升恒公司的合同关系，如有损失应向被告升恒公司主张。被告明伦公司作为经营管理公司应承担商业风险，不应将风险转嫁给他人；对证据3中的业主会议记录及相关资料、焦作市房产面积测绘报告、已签合同面积占比明细的真实性无异议，但对关联性有异议。该证据均为二被告和富茂公司在原告不知情的情况下做出的，没有经过原告的授权，其行为后果与原告无关。即便被告升恒公司所占的房产面积较大，但被告升恒公司不能代表原告行使原告的房屋权利。升恒公司对明伦公司的委托书能够证明被告升恒公司委托被告明伦公司进行经营管理，对原告构成侵权，应承担侵权责任；对证据4无异议，但不是与原告签订的，与原告无关，同时也可证明被告明伦公司在弥补其侵权行为。 被告升恒公司对被告明伦公司提交的证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性及关联性均无异议。 原告边德坤提交的证据1、2，被告无异议，能够证明原告的诉讼主体资格及原告对位于解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-16号房屋享有所有权的事实，本院予以采信；证据3，被告对其真实性无异议，能够证明原告、富茂公司、被告升恒公司三方于2009年12月28日签订《商铺委托统一经营管理协议书》的事实，本院予以采信；证据4虽然不能证明本案诉争房屋的具体位置，但能够证明“香港城”仍处于营业状态，本院予以采信；证据5是被告明伦公司的答辩意见，能够证明被告明伦公司认可其在接受被告升恒公司的委托后，对“香港城”进行统一经营管理，本院予以采信。 被告升恒公司提交的证据1，能够证明其公司及法定代表人的基本情况，本院予以采信；证据2是岳书帆的《商品房买卖合同》及《商铺委托统一经营管理协议书》，但原告及被告明伦公司对真实性均未提出异议，本院对其真实性予以采信；证据3，原告及被告明伦公司对真实性均未提出异议，本院对其真实性予以采信。 被告明伦公司提交的证据1，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。但付款表及付款凭证中均不显示原告的姓名，不能证明原告已领取了商铺目标酬金；证据2中的资产负债表，原告及被告升恒公司均无异议，本院予以采信。装修清单上仅有被告明伦公司的印章，而没有施工单位的认可，不能证明被告明伦公司的装修投入，本院不予采信；证据3，原告及被告升恒公司对真实性均未提出异议，本院对其真实性予以采信；证据4，原告及被告升恒公司均无异议，能够证明被告明伦公司已经与部分业主重新签订了《商铺委托统一经营管理协议书》，本院予以采信。 本院根据原、被告的举证、质证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告边德坤与被告升恒公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买升恒公司开发的位于焦作市解放区大厦南街69号明伦商业大世界A2-16号的商铺一间，建筑面积为30.49平方米，其中套内建筑面积为14.56平方米，总价款为371000元。2009年12月28日，原告（甲方）与富茂公司（乙方）及被告升恒公司（丙方）签订一份《商铺委托统一经营管理协议书》，约定原告将上述商铺委托给富茂公司统一经营管理，委托时间为3年，分成若干个连续的托管期限。其中从2010年8月1日至2011年7月31日为第一个托管期，从2011年8月1日至2012年7月31日为第二个托管期，从2012年8月1日至2013年7月31日为第三个托管期，以后的托管期限及目标酬金依照本协议约定的方式另行商议；第一个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的7%（税前），即25970元，每季度的目标酬金为6493元。第二个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的8%（税前），即29680元，每季度的目标酬金为7420元。第三个托管期内，该商铺每年的目标酬金为商铺“合同价”的9%（税前），即33390元，每季度的目标酬金为8348元；从2010年8月1日起，每三个月结算一次，乙方应在每季度第一个月的1日前，按以上约定向甲方转付目标酬金净额；乙方若不能及时、足额地向甲方支付目标酬金，自应支付之次日开始算起，每月承担应付款千分之十的违约金。如乙方不能支付或不能足额支付目标酬金给甲方时，由丙方担保向甲方支付。丙方的保证义务在乙方违约后一个月内开始履行，保证期限为本协议签署之日起至2013年7月31日止；同时约定：在第三个托管期限届满，本协议约定的丙方的担保义务自行终止；在第三个托管期限届满前6个月，由业主大会决定是否委托乙方继续统一经营管理以及如何进行统一经营管理。表决办法为根据该项目全部业主拥有的建筑面积，每十平方米拥有一票表决权（票数计算取整数位，每一位业主最低拥有一票表决权），首次业主大会由拥有表决权最多的业主负责召集。投票表决同意乙方继续管理超过半数的，则乙方继续管理；第三个托管期限届满后，在新的运营管理公司与业主大会签订的托管协议生效前，由乙方继续经营管理，对买受人的目标酬金按所有托管期的平均值计算。协议签订后，先由富茂公司对包括原告所有的商铺在内的“香港城”统一经营管理，后由被告明伦公司参与对“香港城”进行统一经营管理。原告已经领取了2013年8月1日之前的目标酬金，且其中有部分目标酬金是从被告明伦公司处领取。在此期间，原告于2012年7月25日登记办理了上述商铺的房屋产权证书。原《商铺委托统一经营管理协议书》约定的期限届满后，被告明伦公司继续对“香港城”实施统一经营管理，但未与原告签订新的《商铺委托统一经营管理协议书》，也未再向原告支付目标酬金。 被告明伦公司统一经营管理的“香港城”对应商铺总面积为37375.03平方米，其中被告升恒公司所有的商铺面积为25537.04平方米，占“香港城”总面积的68.33%。2013年7月20日，“香港城”召集部分业主代表，召开香港城项目委托管理商讨会。在商讨会上，富茂公司的代表称因营业执照核准的经营范围，其公司无法继续主持“香港城”的经营，其公司的统一经营管理于2013年7月31日到期。被告升恒公司的代表宣布其公司于2013年7月30日正式退出《商铺委托统一经营管理协议书》的丙方身份。同时，被告升恒公司的委托代理人裴爱霞在大会上表示升恒公司作为占房产份额68.3%的最大业主，决定继续委托明伦公司对其所有的商铺实施统一经营管理。另外，被告明伦公司也已与升恒公司之外的其他部分业主签订了新的《商铺委托统一经营管理协议书》，该部分业主仍委托被告明伦公司对其商铺实施统一经营管理。现原告认为其将商铺委托给富茂公司招商及运营管理，委托时间为3年，现期限已经届满，而二被告没有与原告签订任何委托经营管理协议即将原告的商铺出租经营，且未向原告支付目标酬金，二被告的行为侵犯了原告的房屋所有权，损害了原告的合法权益。经协商未果，形成纠纷。 本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告边德坤购买了本案所涉商铺并办理了相关产权证书，系该商铺的所有权人。财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。但原告购买的是产权式商铺，该商铺的特点在于通常情况下所有权与经营权的分离，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托经营商进行统一经营管理，业主获得定期回报，故产权式商铺的权利人在行使所有权时应顾及其他所有权人的合法权益。2009年12月28日，原告与富茂公司及被告升恒公司签订的《商铺委托统一经营管理协议书》是合同当生日的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，各方当事人均应按约定履行各自的义务。该《商铺委托统一经营管理协议书》的终止条款中载明的内容，符合产权式商铺自身特点，是“香港城”全体业主为实现共同利益自治行为的体现，原告既然签订了《商铺委托统一经营管理协议书》，该终止条款对原告也应具有法律约束力。本案中，原告与富茂公司及被告升恒公司签订《商铺委托统一经营管理协议书》后，被告明伦公司已经实际参与该协议书的履行，原告也予以认可并实际从明伦公司处领取了部分目标酬金。因此可认定被告明伦公司系富茂公司的权利义务承继者。在该协议书到期后，部分业主代表参加香港城项目委托管理商讨会，被告升恒公司作为占房产份额68.33%的最大业主与被告明伦公司达成协议，升恒公司继续委托被告明伦公司对其所有的商铺实施统一经营管理。且被告明伦公司也已与升恒公司之外的其他部分业主签订了新的《商铺委托统一经营管理协议书》，该部分业主仍委托被告明伦公司对其商铺继续实施统一经营管理。至此，与被告明伦公司达成协议继续委托明伦公司统一经营管理的业主所拥有的建筑面积已经超过了表决权的半数，符合《商铺委托统一经营管理协议书》第十二条的约定，故继续委托明伦公司统一经营管理的决定对“香港城”全体业主具有约束力。原告作为业主之一，也应诚信遵守该约定。被告明伦公司继续对原告的商铺实施统一经营管理，是基于拥有多数商铺建筑面积的业主的委托，故原告要求被告停止侵权并返还房屋的请求没有法律依据，本院不予支持。但被告明伦公司既然对原告的商铺实施了统一经营管理，即应向原告支付目标酬金。明伦公司未能向原告支付目标酬金的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任，故原告要求支付2013年8月1日之后的经济损失的请求，应予以支持。关于支付的标准，因原告与被告明伦公司对此未能达成协议，且明伦公司也未能提交其与升恒公司之间关于该标准的约定，故该标准按原告所签订的原《商铺委托统一经营管理协议书》中约定的托管期间目标酬金的平均值计算为宜，即每年的目标酬金为该商铺合同价371000元的8%（税前），即为29680元，每月为2473.33元。计算至2014年7月，共计为29680元（税前）。2014年7月以后的目标酬金仍按该标准支付，直至原告与被告明伦公司达成新的协议或明伦公司不再对原告的商铺实施统一经营管理之日止。被告升恒公司担保的原《商铺委托统一经营管理协议书》已经履行完毕，其担保责任已经解除。在原约定的托管期限届满后，升恒公司是作为一名业主代表行使自己的表决权，委托被告明伦公司继续对其所有的商铺实施统一经营管理，其并没有对原告的侵权行为，故原告要求被告升恒公司承担责任的主张不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告焦作市明伦香港城商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告边德坤2013年8月1日至2014年7月31日的商铺目标酬金29680元（税前）； 二、2014年8月1日以后的商铺目标酬金，由被告焦作市明伦香港城商业有限公司按每月2473.33元（税前）向原告边德坤支付，直至原告边德坤与被告焦作市明伦香港城商业有限公司达成新的协议或被告焦作市明伦香港城商业有限公司不再对原告边德坤的商铺实施统一经营管理之日止； 三、驳回原告边德坤的其他诉讼请求。 本案诉讼费455元，由原告边德坤承担55元，由被告焦作市明伦香港城商业有限公司承担400元。被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 郭 岩 审判员 杜春晖 审判员 周荣应 二〇一四年八月十一日 书记员 杨 阳 |
