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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）解民重字第11号 原告王好仁，男，1940年出生，汉族，现住焦作市。 委托代理人王国强，男，1965年出生，汉族，现住焦作市高新区。 被告陈奇辉，男，1964年出生，汉族，现住焦作市解放区。 第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会。 原告王好仁因与被告陈奇辉、第三人焦作市解放区王褚办事处新店村村民委员会（以下简称“新店村村委会”）返还财产纠纷一案，原告王好仁于2009年5月7日向本院提起诉讼，本院于2009年11月20日作出（2009）解民初字第570号民事判决，被告陈奇辉不服，提起上诉，焦作市中级人民法院于2010年9月4日作出（2010）焦民一终字第158号民事裁定，撤销本院（2009）解民初字第570号民事判决，发回本院重审。本院又于2012年5月10日作出（2009）解民重字第570号民事判决，原告王好仁不服，提出上诉，焦作市中级人民法院于2013年3月26日作出（2012）焦民一终字第317号民事裁定，撤销本院（2009）解民重字第570号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2013年8月20日公开开庭进行了审理，原告王好仁的委托代理人王国强、被告陈奇辉到庭参加诉讼。第三人新店村村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告王好仁诉称，原告及其家人一直在市区居住，其位于新店村的住房一直租给他人使用。2004年，在原告不知情的情况下，二被告私自协商把原告名下位于新店村的房屋以76000元廉价转让。同时，将原告的集体土地建设使用证非法占有至今。被告陈奇辉一直居住该房（当时因原告股骨头坏死正在治疗期间，原告不知其详情）。2009年，因南水北调房屋拆迁需要才知事情实情。为此，原告多次找被告陈奇辉协商要求退回房屋，但被告陈奇辉拒不同意。根据以上事实，二被告之间订立的房屋买卖协议，一是未经过权利人同意，因此是无效的。二是被告房屋买卖行为实质上是变相转让农村宅基地，依据我国《土地管理法》的规定，也是无效的。据此，原告诉至法院，请求判令：1、依法认定二被告所签订的房屋买卖协议无效；2、第一被告陈奇辉应将现住房返还给原告，该房价值为120000元；3、第一被告陈奇辉应将原告集体土地建设使用证返还给原告；4、本案诉讼费由二被告承担。 被告陈奇辉辩称，1、原告所称的房屋买卖协议合法有效。原告及其配偶李某某与被告陈奇辉所签的售房协议是双方的真实意思表示，而李某某与原告事实上是一种表见代理关系。出售涉诉房屋是原告和李某某的共同行为，尽管原告称其当时在就诊期间，但有证据证明其是知情并同意的。且按民间习惯，对于夫妻共同财产的处分都是以夫妻一方的名义与他人签订协议的。被告陈奇辉有理由相信原告王好仁与李某某是协商一致的。且原告提起诉讼距协议签订之日已五年之久，根据一般日常生活法则，原告应该早已知情。即便其真的不知情，过错也不在被告陈奇辉。2、被告购置该房产是善意的、有偿的。被告陈奇辉支付了76000元的相应对价，原告也履行了交付该房屋的义务，被告也已占有使用了四年之久，从维护市场的稳定性角度出发，也应该确认合同的效力。3、被告是农民而非城市居民，且现为涉诉房屋所在地的集体经济组织成员。根据既尊重历史又照顾现实的原则以及从维护社会和谐稳定的角度考虑，该协议也应确认为有效。被告陈奇辉业已成为本集体经济组织成员，依法享有使用本集体经济组织土地的权利。而原告是国家公职人员，而非该集体经济组织成员，依法不享有取得该集体组织土地使用权的法定资格。4、该房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定。就现行的法律、行政法规而言，没有一部是明确禁止农村私有房屋的买卖的，至于其他的一些规范性文件因不属于法律和行政法规的范畴，没有规范该买卖协议的法定效力。所以该房屋买卖协议有效是没有任何法律障碍的。5、原告对该房屋买卖是知情的，该房屋的左邻右舍均是原告亲兄弟的房屋，当时房屋丈量登记均是以权利人的名义进行的登记，而该房屋是以陈奇辉的名义登记的，当时原告并未提出异议。 第三人新店村村委员会未答辩，亦未提交证据。 根据原、被告双方的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点如下：1、原告对购买涉案房屋是否知情，被告是否系善意取得；2、涉案的售房协议的性质及效力如何。 原告王好仁为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、王好仁的身份证，以此证明原告的身份；2、售房协议，以此证明被告签订的协议违背了原告的真实意思表示，是李某某假借原告的名义与被告签订的一份协议书，该协议也违反了国家法律规定；3、王褚乡及新店村村委会证明一份，以此证明原告名下的土地宅基地使用证由李某某交给了被告。原告的土地使用证号是：《集体土地建设用地使用证》，编号为解集建（92）字第0205132号；4、王某某的证人证言，以此证明当时李某某卖房时，原告并不知情；5、2009年5月6日新店村村委会证明，以此证明被告陈奇辉买房时不是新店村村民，而是到了2005年6月份才迁入新店村，此时才取得该村村民资格；6、法律依据，以此证明原告起诉的依据；7、被告陈奇辉写的证明，证明被告陈奇辉承诺放弃权利。 被告陈奇辉对原告提交的证据质证后认为：对证据1原告的身份证复印件无异议；对证据2售房协议的真实性无异议，但不能证明原告的主张，虽然该协议是李某某以王好仁的名义签字的，但王好仁本人未签名，不能认可李某某是家庭代理的事实，仅为李某某与王好仁共同的意思表示；对证据3无异议；对证据4王某某的证言有异议，证人所说并非事实，李某某卖房子时，被告还专门询问证人“她家人是否同意”，证人说都同意，被告才敢买的；对法律依据本身无异议；对证据7的真实性有异议，不是陈奇辉本人所写。 被告陈奇辉为支持自己的观点，在庭审中提交了在原审中提交过的证据：1、售房协议，证明原告王好仁之妻李某某以王好仁的名义与被告陈奇辉达成了《买卖房屋协议》，是双方真实的意思表示；2、收条一份，以此证明被告陈奇辉支付李某某售房款76000元，证明被告陈奇辉诚信履行事宜；3、李某某手写的本人手机号码及家庭座机号码，被告陈奇辉多次电话联系，证明王好仁对李某某卖房的事情是知情的，李某某没有隐瞒卖房事实；4、土地使用证，以此证明李某某在与被告陈奇辉签订售房协议后，李某某把土地使用证交给了被告陈奇辉，原告王好仁对售房事实是知情的，是被告陈奇辉与原告协商一致的结果。李某某的行为使被告陈奇辉有理由相信原告是知情的；5、邳州市七山镇夹河村村委会的证明，以此证明被告陈奇辉在原籍没有宅基地；6、户口本，以此证明陈奇辉是新店村村民，属涉诉房屋所在地的集体经济组织成员；7、光盘及资料各一份，以此证明：①售房协议的签订是原告王好仁、李某某以及被告陈奇辉的真实意思表示；②原告反悔是基于涉诉房屋在南水北调拆迁范围之内，土地升值利益驱动所致；③原告认可涉诉房屋现价260000元；8、证人证言，证明原告对卖房的事是知情的，是原告与李某某协商一致的结果。 原告王好仁对被告提交的证据质证后认为，对证据1售房协议的真实性无异议，但不能证明原告知情；对证据2收条，原告不知情，并非原告所写，是李某某写的收条，与原告无关；证据3不能证明被告的主张，电话号码是由于涉案房屋长期对外出租，李某某留下的联系电话，即便被告有李某某的电话，也只能证明是李某某与被告之间私下进行的交易，不能证明该交易行为是合法的；证据4土地使用证，是李某某交给被告的，但原告对卖房并不知情；证据5夹河村村委会的证明与本案无关；对证据6户口本的真实性无异议，但与本案无关；对证据7有异议，被告书写答辩状的时间早于录音时间，均系虚假、伪造的；关于证据8证人证言，原告不认识证人，原告认为证人没有必要出庭作证，签售房协议时原告本人不在场，证人也不在场，证人证言不可信。 原告提交的证据1、3、5、被告均无异议，本院予以采信；原告提交的证据2，虽是李某某以王好仁的名义所签协议，但不能证明原告并不知情，故对该协议的真实性本院予以采信，对被告的异议理由予以采纳；原告提交的证据4，该证人证言系传来证据，没有其他证据相互印证，本院不予采信；原告提交的证据6系有关法律依据，不属于证据的范围，本院只作为参考，而不作为证据采信；原告提交的证据7，被告对其真实性不予认可，本院不予采信。被告提交的证据1-6，原告对其真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信；被告提交的证据7、8，证人未出庭作证，且录音资料的真实性无法确认，均不能证明待证事实，本院对上述证据不予采信。 本院根据原、被告的陈述、举证及诉辩意见，对本案的事实确认如下：原告王好仁与李某某系夫妻关系。2004年10月28日，被告陈奇辉与李某某签订售房协议。协议约定：甲方（王好仁）将房子售给乙方（陈奇辉），乙方已将售房款全部付清，甲方将集体土地建设用地使用证交给乙方。从2004年11月1日起，房屋产权全部归乙方所有，售房一切手续由乙方办理。关于此房甲乙双方互不追究。落款为王好仁（实为被告李某某代王好仁签名按手印）、陈奇辉。2004年10月19日，李某某出具收到条一份，内容为：甲方王好仁、乙方陈奇辉，甲方收到乙方售房款柒万陆仟元正。经手人：李某某。协议签订后，被告李某某将该房产的土地使用证交给被告陈奇辉，被告陈奇辉入住所买房屋。2009年，涉案房屋属于南水北调拆迁范围，原告王好仁以当年的售房协议未经权利人同意，不是权利人本人签订，并且违反国家禁止变相转让农村宅基地为由，要求确认该售房协议无效，维护其合法权益。 另查明，1、被告陈奇辉于2005年6月份取得王褚乡新店村村民资格；2、原告之妻李某某于2012年12月29日病故，故原告于2013年8月19日撤回了对李某某的起诉。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。李某某与被告陈奇辉签订的售房协议虽不是原告本人所签，但原告与李某某系夫妻关系，且双方已将协议内容履行完毕，房屋以及土地使用证均已交付给被告，售房协议签订至今，被告入住该房达9年之久，据此，能够认定售房协议系各方当事人的真实意思表示，被告应为该房屋的实际所有人。被告陈奇辉购买诉争房屋时虽不是王褚乡新店村村民，但其已于2005年6月取得该村村民资格，依法享有该村村民的权利并承担相应的义务，故原告主张售房行为违反相关法律的理由不能成立。李某某以原告名义在售房协议上签字，李某某作为原告的妻子，作为家庭的重要成员，其售房是涉及家庭财产的一件大事，李某某未取得原告同意就将房屋售予他人，不符合常理，且房屋已售出数年之久，原告称直至南水北调拆迁才得知此事，均与常理相违背，因此被告有理由相信李某某以原告名义签订的售房协议系原告夫妇的真实意思表示，本院对原告的诉称意见不予采信。且被告陈奇辉作为第三人，其善意、有偿取得该房产，应依法维护其合法权益，被告善意取得该房产的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告王好仁的诉讼请求。 案件受理费2900元，由原告王好仁承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判长 郭 岩 审判员 张 倩 审判员 周荣应 二〇一四年二月十日 书记员 段颖洁 |
