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焦作市解放区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）解民二初字第59号 原告李泓，男，1962年出生，汉族，现住焦作市解放区。 委托代理人万丽娟，河南华凌律师事务所律师。 被告皇甫满香，女，1963年出生，汉族，现住焦作市解放区。 被告张春霞，女，1974年出生，汉族，现住焦作市解放区。 原告李泓诉被告皇甫满香、张春霞确认合同无效纠纷一案，原告于2013年12月30日向本院提起诉讼，经诉前调解无果，本院于2014年1月23日作出受理决定，于同日将受理案件通知书及举证通知送达原告，将应诉通知书及举证通知送达被告皇甫满香，2014年1月24日将应诉通知书及举证通知送达被告张春霞。本院受理后，依法适用简易程序，于2014年2月27日公开开庭进行审理。原告李泓的委托代理人万丽娟，被告皇甫满香、张春霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李泓诉称，原告与被告皇甫满香系夫妻关系，二人在焦作市＊＊区＊＊路＊＊＊家属院＊号楼＊单元＊楼＊户有住房一套。原告近期获悉，皇甫满香于2007年10月31日在原告不知情的情况下擅自将房屋卖给张春霞。根据法律规定，二被告在原告不知情的情况下签订合同，处分原告财产的行为违反法律规定，其签订的房屋买卖合同应当认定无效。原告据此起诉，要求：1、确认二被告2007年10月31日所签的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。 被告皇甫满香辩称，我的房子是在2007年与张春霞签订的合同，由于当时没有和李泓商量，过户时李泓不同意，我现在也同意李泓的意见，认为合同无效。 被告张春霞辩称，房屋买卖合同是由原告起草的，因此原告在买房之初就知道这件事。并且购买涉及的房屋产权证上只有皇甫满香一个人的名字，因此该房屋与原告无关，应驳回原告的诉讼请求。 根据原被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：1、涉案房产的权属性如何确定；2、2007年10月31日二被告所签订的房屋买卖合同效力如何确定。 原告李泓为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据材料：1、结婚证，证明原告与皇甫满香于＊年＊月＊日结婚；2、房产证，证明在房产证颁发之前原告与皇甫满香已经结婚，房屋属二人共同所有且买卖合同在房产证颁发之前签订；3、两被告签订的房屋买卖合同，原告为在上面签字，系皇甫满香隐瞒原告签订的；4、对涉案房屋的质量问题的相关材料，证明原告积极参与对房屋质量的维权，表明其对房屋买卖的不知情。 被告皇甫满香对上述证据质证后，对上述证据均无异议。 被告张春霞对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1、2、3均无异议，但房产证上只有皇甫满香一个人的名字，因此是皇甫满香的个人财产；对证据4的真实性不清楚，但知道这回事，而且上面是皇甫满香签的名字，不是原告签的。 被告皇甫满香未提交证据。 被告张春霞为支持自己的观点，在庭审中提交了下列证据：买卖合同、房产证及土地证各一份，证明被告皇甫满香将上述证件交与张春霞。 原告李泓对上述证据质证后，发表如下意见：对证据的真实性无异议。但土地证上的面积和房产证上的面积和房子位置不一样。 被告皇甫满香对上述证据质证后，发表如下意见：对证据的真实性无异议，房产证与土地证是同一套房屋。 对原告提交的证据1、2、3以及被告张春霞提交的证据，原被告双方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告提交的证据4，被告张春霞表示对该证据的真实性不清楚，经审查，结合庭审中双方的陈述，对该证据的真实性予以确认。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告李泓与被告皇甫满香于＊年＊月＊日登记结婚。1996年，被告皇甫满香在所在单位工商银行购买住房一套，即＊＊路＊＊＊家属院＊号楼＊单元＊楼＊户，面积为58.73平方米。该房屋于2004年3月26日领取了编号为焦国用（2004）第20260号土地使用权证。2007年10月31日，皇甫满香作为卖方（甲方）与张春霞作为买方（乙方）签订了房屋买卖合同，约定如下主要内容：1、甲方自愿将坐落在＊＊路＊＊＊家属院＊号楼＊单元＊楼＊户房屋出卖给乙方，并将该房产的相关土地所有权同时出卖给乙方。2、甲乙双方协商房屋买卖成交价格为八万元整。3、乙方应支付的首付款75000元整，待房地产证过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方应积极配合乙方办理房地产过户手续，办理房产证过户手续的一切费用由乙方承担。5、乙方足额支付首付款之日为房屋交付日，甲方将房屋正式交付给乙方使用。6、甲方应在将该房交付给乙方之日，将此前的电费、水费、燃气费全部结清。此后，该房的各项费用应由乙方承担。7、甲方就该房屋所处环境，用途，质量等现状情况如实告知乙方，乙方均已知悉，无异议，房屋交付之日后与该房屋相关的一切安全、维修事宜等均由乙方承担。8、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”皇甫满香和张春霞作为甲乙双方在协议上签字、捺印。合同签订后，张春霞将75000元首付房款交给皇甫满香，皇甫满香将土地使用权证交给张春霞。2008年5月26日，皇甫满香等人联名向所在单位领导反映房子的质量问题。2009年3月19日房屋经鉴定，认定建筑物主体承重体系目前能够满足安全要求，并指出了其他存在的不安全因素。2009年9月9日，皇甫满香与其他住户联名对鉴定结果提出异议。2008年12月5日，皇甫满香领取了＊＊区＊＊路＊＊楼＊单元＊号房屋的所有权证。2010年3月10日，张春霞又向皇甫满香支付4000元，约定余款1000元待办理户口迁移手续时一次结清。同日，皇甫满香将房屋所有权证交与张春霞。后原告李泓以皇甫满香侵害其夫妻共同财产权利为由起诉，要求宣告被告皇甫满香和张春霞签订的协议无效。 本院认为，原被告之间的纠纷属于确认合同无效纠纷。本案中所涉及的房产，取得时间位于原告与被告皇甫满香夫妻关系存续期间，由于没有证据证明双方有关于夫妻共同财产和债务的约定，该房产应当属于原告李泓和被告皇甫满香的夫妻共同财产。原告要求宣告二被告签订的房屋买卖合同无效，其理由为被告皇甫满香处分共同财产未经作为共有人的原告同意，且张春霞不属于善意购买。本案中，经过庭审查明的事实是被告张春霞未提交证据证明原告对该房屋的买卖是知情的，被告皇甫满香的处分侵害了原告作为夫妻共同财产共有人的合法权益足以认定。本案所涉及的房屋买卖合同是否有效的关键，就在于被告张春霞能否构成善意购买。如果张春霞是善意无过失的，则成立善意第三人，即使皇甫满香的处分行为侵害了原告的合法权益，也应当保护作为善意第三人的张春霞的合法权益，原告的损害则可以通过其他合法途径由侵权人皇甫满香赔偿。本案中，涉案房产系由被告皇甫满香购买于1996年，购买时房改成本价为520元／平方米。张春霞购买时是2007年，购买均价为1362元／平方米。结合涉案房屋的位置和楼层，该成交价格应当认为是合理的，是由双方真实协商确定的。据此，张春霞就支付了合理对价，具备了作为善意第三人的要件之一。其次，张春霞在购买涉案房屋时，根据当时存在的土地使用权证书上仅载明皇甫满香一人的名字，且房屋交付等过程中均无任何人提出异议，就有理由相信皇甫满香对涉案房屋具有处分权，其取得房屋时是善意无过失的。且在房屋取得后，皇甫满香又将随后取得的房屋所有权证交与张春霞，登记所有权人也仅为皇甫满香一人，可以印证张春霞的善意。第三，关于房屋所有权的过户登记，张春霞已经向本院提起诉讼要求办理过户手续，被告皇甫满香具有为张春霞办理房屋所有权证过户的合同义务。最后，夫妻对共同财产拥有平等的处理权，皇甫满香的处分行为具有法律依据。即使损害了原告作为共有人的合法权益，也可以通过向无权处分人主张损害赔偿的方式得以弥补。根据以上理由，张春霞具有了法律规定取得所有权的法定事由，本案涉及的房屋买卖合同应当为有效的。结合本案实际情况，原告与被告皇甫满香共有的房屋被出售长达六年之久，原告称对此毫不知情，也不符合一般的生活法则。一般来说，处分不动产是家庭的重大事项，被告皇甫满香会与原告协商。在庭审中皇甫满香也称曾与原告协商出卖房屋的事情，但原告当时不同意，后皇甫满香将房屋出售未告诉原告。在皇甫满香明知原告不同意的情况下，不考虑原告的感受而独自做主将房屋卖出，不符合常理。且原告在知道皇甫满香有出售房屋的想法后，也应对涉案房屋更加关注，但客观情况是原告在六年多的时间里没有到涉案房屋中去查看，同样不符合生活现实。据此，原告不能证明自己有合理的理由解释对二被告的买卖行为不知情，其要求宣告协议无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下： 驳回原告李泓的诉讼请求。 本案受理费50元，由原告李泓红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审判员 苗滋滨 二〇一四年四月二十一日 书记员 郭慧娟 |
