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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民一终字第1222号 上诉人（原审被告）王莹，女，1991年1月24日出生，汉族。 委托代理人赵雨民，河南天新律师事务所律师。 委托代理人李嘉，河南天新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）贾美丽，女，1969年3月8日出生，汉族。 委托代理人刘成宏，河南中豫律师事务所律师。 委托代理人王猛，河南中豫律师事务所律师。 上诉人王莹因与被上诉人贾美丽房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2013）开民初字第4464号，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王莹的委托代理人赵雨民、李嘉，被上诉人贾美丽的委托代理人王猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾美丽于2013年7月25日诉至河南省郑州高新技术产业开发区人民法院，请求判决被告支付转让费9.5万元并支付违约金2万元。 原审法院审理查明：2010年7月29日，原告以其女儿李雨欣的名义与张阳签订房屋租赁合同一份，约定由原告承租张阳位于郑东新区金水东路10号15号楼1层附3号的房屋，用于经营酒庄，租赁期限自2010年8月15日至2015年8月15日。双方详细约定了相关的权利和义务。协议显示原告已将租金交至2013年8月15日，该份合同于2013年5月2日终止。 2013年4月26日，原告贾美丽与被告王莹签订转让协议一份，约定原告将上述承租房屋经营的酒庄门面转让给被告，转让费为41万元，该数额包含2013年4月26日至2013年8月15日期间的房租；被告支付原告定金2万元，剩余款项待与房东签订三方协议时付清，如一方违约应支付另一方违约金2万元，原告应在2013年5月2日下午将房屋交付被告使用。2013年5月2日，原告亲属李明健与被告就转让事宜签订补充协议一份，该补充协议载明2010年7月29日的租赁协议于2013年5月2日终止，由王莹与原房东重新签订房屋租赁合同，经协商此房北部86平方的门面继续由李雨欣使用至2015年8月15日，补充协议另约定了其他事项。经庭审确认，转让协议签订后，被告王莹向原告支付定金2万元，2013年5月2日向原告中国银行账户转入19.5万元，2013年5月3日转账10万元至原告银行账户。 被告提交的工商档案显示，郑东新区金水东路10号15号楼1层附3号的房屋目前经营的店名为郑州市郑东新区魏家凉皮店，负责人为任梓豪；原告提交的房产证复印件显示，郑东新区金水东路10号15号楼1层附3号的房屋登记所有权人为张力阳。庭审时原告称2013年5月2日原告丈夫李明健将房屋钥匙交给了被告，被告对此不予认可。原审法院受理该案后，经多次调解未果。 上述事实有原告提交的房屋租赁协议一份，转让协议书一份、补充协议一份，被告提交的转让协议一份、补充协议一份、房屋租赁协议复印件一份、工商机关查询单一份、房产证复印件一份及本案庭审笔录在案佐证。原告提交落款日期为2013年9月10日、落款名字为李雨欣的书面证明一份，证明原告是争议房屋门面的共同经营人，有权签订转让协议；被告质证称该份书面证明载明的内容不实，不能作为证据使用。 原审法院认为：债务应当清偿，当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 具体到本案，关于原告起诉主体是否适格问题，原告诉状中自认是其以女儿李雨欣的名义与租赁的房屋经营酒庄，后来又与被告签订门面转让协议，从庭审查明的事实看，被告前期支付的31.5万元转让费履行的合同相对方均是原告贾美丽，而不是李雨欣，且原告作为李雨欣的母亲，以原告的名义与别人签订协议也符合常理，故本案原告是真正的原房屋承租人，在本案中提起诉讼主体并无不当。对于合同履行的问题，原、被告签订转让协议后，被告已向向原告支付了转让款31.5万元，双方签订的转让协议明确约定转让费为41万元，被告先支付原告定金2万元，剩余款项待与房东签订三方协议时付清，如一方违约应支付另一方违约金2万元，二被告除向原告支付2万元定金外，另外支付了29.5万元转让费，被告的该种付款行为足以印证其已经与房东签订了协议，原告方已经履行了交付义务，被告辩称原告没有履行合同义务，被告没有承租到房屋与查明的事实不符，且不符合常理，不予采纳。被告拖欠剩下的9.5万元转让费已经构成违约，现原告起诉要求被告支付剩余转让费9.5万元、违约金2万元合法有据，故予以支持。工商档案显示郑东新区金水东路10号15号楼1层附3号的房屋目前经营的店名为郑州市郑东新区魏家凉皮店，负责人为任梓豪，与本案中双方签订转让协议并不必然存在矛盾，该工商档案与本案缺乏关联性，不能作为被告拖欠剩余转让费的理由。根据合同的相对性原理，房屋的登记业主并非本案的必要诉讼参与人，被告要求追加房东为被告缺乏依据，故不予准许，有关人员之间如有其它纠纷可另行通过合法途径解决，在此予以释明。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王莹支付原告贾美丽租赁转让费九万五千元及违约金二万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百元减半收取一千三百元，由被告王莹负担。 宣判后，王莹不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实不清，证据不足，根据双方转让协议约定，上诉人支付全部转让款是附条件的，须由上诉人、被上诉人及房东三方签订正式合同时付清，上诉人支付部分转让款后通过查询得知涉案房屋所有权人是张力洋，后张力洋已与其他人签订了房屋租赁协议，被上诉人始终没有实际履行转让协议的约定，导致上诉人一直未能与房东重新签订房屋租赁合同并承租涉案房屋，合同目的无法实现，上诉人有权拒绝向被上诉人支付剩余转让款并向其追要已经支付的部分转让款；2、涉案房屋原承租人为李雨欣，被上诉人不是本案适格原告，若系被上诉人与其共同承租，应当追加李雨欣为原告。综上，请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或改判，一二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人贾美丽辩称：1、法律并不禁止承租人对房屋租赁权的转让，被上诉人的转让行为已得到共同经营人及房屋管理人的同意，被上诉人有权对争议房屋进行转让，房屋管理人与被上诉人解除原租赁合同时，与上诉人重新签订了房屋租赁合同；2、双方签订的转让合同已实际履行，按照转让合同的约定，被上诉人与房东终止了原租赁合同，上诉人亦与房东签订了房屋租赁合同，且上诉人也按约于2013年5月2日、3日支付了部分转让费，并在2013年5月2日取得争议房屋租赁权后，与李雨欣签订了《补充协议》，将争议房屋的一间转租给李雨欣使用，《转让协议》约定付款条件已成就，应当继续履行支付剩余转让费，并承担相应违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 为支持其答辩意见，被上诉人贾美丽在二审中向本院提交了证人周翔、李海洋证言，周翔、李海洋与上诉人王莹谈话视频以及照片四张，用以证明上诉人王莹在本案争议房屋魏家凉皮店中实际经营。 对被上诉人贾美丽提交的上述证据，被上诉人王莹称超过举证期限，不予质证。 本院经审查认为，上诉人王莹称上述证据超过举证期限，理由不能成立，其不予质证视为对权利的放弃。被上诉人贾美丽提交的证人证言、视频资料及照片，能够相互印证，且与本案有关联性，真实有效，本院予以采信。 本院经审理查明，上诉人王莹系本案争议房屋经营店铺魏家凉皮店的实际经营管理人。其他事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：一、关于被上诉人贾美丽诉讼主体资格问题。被上诉人贾美丽与上诉人王莹系本案房屋租赁权转让协议的双方当事人，上诉人王莹部分转让费的支付对象亦为被上诉人贾美丽。原房屋租赁合同虽以李雨欣名义签订，被上诉人贾美丽自述其以女儿李雨欣名义租赁房屋经营酒庄，结合李雨欣年龄等条件，被上诉人贾美丽自述符合常理，故一审法院认定被上诉人贾美丽系原房屋承租人，合理有据，并无不当，上诉人王莹关于诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于转让协议是否已实际履行的问题。本案双方当事人转让协议签订后，上诉人王莹与被上诉人贾美丽亲属李明健于2013年5月2日签订补充协议，载明原租赁协议于2013年5月2日终止，由上诉人王莹与原房东重新签订房屋租赁合同，并约定此房北部86平方的门面继续由李雨欣使用至2015年8月15日，从该补充协议的内容可以推断该协议签订的前提是上诉人王莹已取得了涉案房屋的使用权。又根据被上诉人贾美丽在二审中提交的证人证言、视频资料及照片，上诉人王莹系本案涉案房屋经营店铺魏家凉皮店的实际经营管理人，并实际使用本案涉案房屋。且上诉人王莹在转让协议签订后已向被上诉人贾美丽支付了大部分转让款。综合以上情形，能够认定双方均已实际履行转让协议，上诉人王莹已实际取得本案争议房屋的租赁权，上诉人王莹称转让协议未履行，其未承租到争议房屋，与事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人王莹的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人王莹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 袁 斌 审 判 员 钟晓奇 代理审判员 张林利 二〇一四年十一月十日 书 记 员 王梦娇 |
