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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1143号 原告付孔萍，女，1972年4月2日出生，汉族。 委托代理人杨文兵，男，1971年6月29日出生，汉族，空军一航院工作人员，系原告丈夫，特别授权。 被告河南兆丰置业有限责任公司。 住所地：信阳市羊山新区新六大街与新七大街交汇处凤凰牡丹园售楼部二楼。 法定代表人赵丰禄，系该公司总经理。 委托代理人孔涛，河南申威律师事务所律师，特别授权。 原告付孔萍与被告河南兆丰置业有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付孔萍委托代理人杨文兵和被告河南兆丰置业有限责任公司委托代理人孔涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告付孔萍诉称，2011年1月，被告与原告签订了编号为000098的《商品房买卖合同》，约定将位于信阳市浉河区东方红大道260号凤凰新世界金龙大厦1305房出售给原告，总房款为432879元整，合同约定交房日期为2011年12月31日，实际交房日2012年3月15日，原告按合同约定支付了面积误差款23391元整。按照合同第十五条约定，被告应在房屋交付使用后365日之内即2013年3月15日前，将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记备案，被告到期如若不能，给予60天的顺延期，即推迟至2013年5月15日前将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记备案，但是被告至今仍未能报产权登记机关备案。正是由于被告的违约，原告不能按合同约定的期限取得房地产权属证书。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对房子进行买卖、抵押，致使原告遭受重大损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，合同没有约定违约金的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告须支付给原告自2013年5月16日至2014年2月15日的逾期协助办理房产证违约金26691元整。现依据《民事诉讼法》的相关规定起诉于人民法院，请求人民法院依法判令被告承担逾期协助办理房产证的违约责任，支付逾期赔偿金26691元（暂计至2014年2月15日），本案诉讼费由被告承担。 被告河南兆丰置业有限公司辩称，原告诉我公司没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。根据双方签定的商品房买卖合同第15条明确约定，出卖人应当在商品房交付后365天内，将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能按规定期限内取房地产权属证书的，双方同意按下列三项处理：受买人同意给予60天顺延期，以配合出卖人和政府部门尽早取得房产登记。因此合同约定的非常明确：1、我公司作为出卖人只负责向产权登记机关提供登记所需要资料，并不是在365日内负责为被答辩人办理产权证，2、只有因出卖人的责任不能办理产权登记的，才承担违约责任。该楼盘未能办理产权登记的原因是，我公司于2009年9月开工建设凤凰新世界工程，并于2011年11月完工，在建设当时符合政府的规划要求，实际建筑面积误差不能超过规划的3%，在3%以内的可以直接办理产权登记（详见信阳市房产管理中心的信房（2010）57号文件《关于房屋实际建筑面积超出规划建筑面积有关问题的处理意见》）。2012年8月1日，信阳市政府出台了《信阳市城乡规划管理实施办法》将建筑单体面积误差降为1%。此时凤凰新世界已经建成，不应该使用新的政策，我公司早已向信阳市房管局提交办证所需要的资料，而房管部门在我公司申请办证时坚持认为，根据新规定因建筑面积超过规划的1%，而不能办证（现此事政府正在协调之中）。对于上述不能办证的原因，我方请求房管部门出具证明，但房管部门拒绝出具，理由是让法院来调取，为此特申请法院到信阳市房产管理产权处调取该证据。造成本案中不能办理产权登记的原因是因政策的调整暂未办理，故本案中未能办理产权登记原因并不在于出卖人，我公司不应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2011年1月，被告与原告签订了编号为000098的《商品房买卖合同》，约定将位于信阳市浉河区东方红大道260号凤凰新世界金龙大厦1305房出售给原告，总房款为432879元整，合同约定交房日期为2011年12月31日，实际交房日2012年3月15日，原告按合同约定支付了购房款。该合同第十五条约定，被告应在房屋交付使用后365日之内即2013年3月15日前，将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记机关备案，被告到期如若不能，给予60天的顺延期，即推迟至2013年5月15日前将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记备案。本案诉争的房屋所在的楼盘于2009年9月开工建设，2011年11月完工，被告按照信阳市房产管理中心的要求已将产权登记的相关材料提交，按照信阳市房产管理中心的信房（2010）57号文件《关于房屋实际建筑面积超出规划建筑面积有关问题的处理意见》规划要求，实际建筑面积误差不能超过规划的3%，在3%以内的可以直接办理产权登记。2012年8月1日，信阳市政府出台了《信阳市城乡规划管理实施办法》将建筑单体面积误差降为1%。房管部门认为根据新规定因诉争误差建筑面积房屋超过了规划的1%，因而不予办理房产登记，致使本案诉争的楼盘至今未能办理登记备案手续。原告认为是被告违约，要求被告支付自2013年5月16日至2014年2月15日的逾期协助办理房产证违约金26691元整，双方因分歧较大，调解未成。 本院认为，原告与被告签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点有两点，一是被告在办理权属登记时应尽的义务，二是致使诉争的楼盘未取得登记备案手续的责任是否应由被告承担。本院认为，双方签订的合同第十五条约定，被告应在2013年5月15日前将办理权属登记需由出卖人即被告提供的资料报产权登记机关备案，即被告的责任是按时向房管部门提供办理权属登记所需的资料，本案诉争的房屋楼盘于2009年9月开工建设，于2011年11月完工，按照信阳市房产管理中心的信房（2010）57号文件《关于房屋实际建筑面积超出规划建筑面积有关问题的处理意见》规划要求，实际建筑面积误差不能超过规划的3%，该案诉争的房屋建筑面积误差没有超过该比例。2012年8月1日，信阳市政府出台了《信阳市城乡规划管理实施办法》将建筑单体面积误差降为1%，房管部门根据新规定因建筑面积超过规划的1%，不予办理房产登记。被告按照信阳市房产管理中心的要求已将产权登记的相关材料提交，已经履行了合同义务，被告不是办理相关证件主体，故原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告付孔萍的诉讼请求。 案件受理费467元，由原告付孔萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本二份。 审 判 长 彭 威 审 判 员 杨丽华 审 判 员 李 博 二〇一四年十月十日 书 记 员 余 童 |
