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河南省信阳市浉河区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信浉民初字第1057号 原告姚伟，男，汉族，1956年1月25日出生。 委托代理人刘荣华，信阳市法律援助中心律师，一般代理。 被告张长华，男，汉族，1952年9月6日出生。 委托代理人李业山，信阳市浉河区民权法律服务所法律工作者，特别授权。 被告张前水，男，汉族，农民，1954年5月25日出生。 原告姚伟与被告张长华、被告张前水因借款协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姚伟及其委托代理人刘荣华、被告张长华及其委托代理人李业山和被告张前水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告姚伟诉称，2011年原告经被告张前水介绍，认识了正在承建信阳市浉河区五星乡红星村周家山楼房工程的被告张长华。被告张长华称自己所建的房子急需资金购买建筑材料，请求原告帮助，原告出于对被告张长华的轻信应允，双方就此达成《集资建房分房协议》一份，该楼房的开发商被告张前水愿意为被告张长华作保，并在协议上签字确认。协议约定：甲方（张长华）用乙方（原告姚伟）人民币11万元整，从协议签订之日算起一年内交给乙方一套新楼房，三层120㎡以上，三楼，两个单元任选其一，如一年内甲方未按照协议交房，甲方愿意每月支付给乙方违约金5000元，以此类推直到交房为止，房产证由甲方办理。协议签订后原告如约履行了义务，一年过去了，原告向二被告再三催要时，二被告相互推诿不愿履行签订的协议，其行为严重侵害了原告的合法权益。为此诉至法院，请求法院判令被告张长华履行交付房屋并办理产权证的义务或赔偿房屋等价值款30万元；判令被告张长华支付原告每月5000元逾期违约金（违约金计算时间自2012年5月23日开始到履行完毕时止）；判令被告张前水承担连带责任；本案诉讼费及相关费用由二被告共同承担。 被告张长华辩称，原告提出的《集资房分房协议》对其无效，该协议依法不能成立，被告张长华只是建筑承包人，仅仅是承建该栋楼房，而且该栋楼房是小产权房，无任何土地和建设报批手续，被告张长华没有房子的买卖权。原告说支付的11万元，是被告张长华向被告张前水借的并出具的有欠条，可以在被告张长华与开发商结算时应从工程款中扣除，该协议对被告张长华不具备有任何效力，因此被告张长华不存在履行协议义务。原告姚伟不具备诉讼主体资格，为了解决《集资房分房协议》中的相关问题，原告姚伟和开发商张前水商量后将房子转让给毛书本、董书荣，他们三方经协商一致，于2012年5月6日签订了《楼房转让协议》（详见协议）。此时楼房主体已基本完成，该房屋的权利已发生转移，原告姚伟无权就该套房子再主张权利。被告张长华承建的楼房已全部竣工，按照合同约定，扣除已支付的工程款，被告张前水仍下欠被告张长华318万元至今没有付，因此恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告张前水辩称，原告借钱我是担保人，第一，被告张长华把房子从开发商手中买走，又卖给原告。被告张长华已经把工程款都领走了。房子我没有进行二卖，作为工程付款我不欠他什么钱了。但他的工程没有交付，所以才有纠纷，我现在房子也给了，协议也签了，我没什么责任。 经审理查明，2011年原告经被告张前水介绍，认识了正在承建信阳市浉河区五星乡红星村周家山楼房工程的被告张长华。被告张长华称自己所建的房子急需资金购买建筑材料，请求原告帮助，双方于2011年5月23日就此达成《集资建房分房协议》一份，该楼房的开发商被告张前水作为担保人在协议上签字确认。协议约定：甲方（张长华）在信阳市浉河区五星乡红星村周家山承接一栋楼房两个单元，因甲方购建筑材料需用现金，经甲乙双方协商，都本着自愿的原则达成如下协议：甲方用乙方（原告姚伟）人民币11万元整，从协议签订之日起一年内交给乙方一套新楼房，三层120㎡以上的，三楼，两个单元由乙方挑选。如一年内甲方未按照协议交房，甲方每月支付给乙方违约金5000元，以此类推直到交房为止，房产证由甲方办理，费用由乙方支付。协议签订后，原告如约履行了义务，但被告张前水未交付房屋。为此，原告诉至法院，要求二被告交付房屋或赔偿房屋等值现金，并支付违约金。另查明，本案诉争的房屋是在信阳市浉河区五星乡红星村周家山集体土地所建，被告张前水是开发商，把房子承包给了被告张长华承建，被告张长华没有建筑资质。 本院认为，原告姚伟与被告张长华之间签订的《集资建房分房协议》名为建房协议，实为借款协议，因本案诉争的房屋是在浉河区五星乡红星村周家山集体土地上建的，是小产权房，被告张前水是开发商，把房子承包给了被告张长华承建，虽然被告张前水把房子抵给被告张长华作为工程款，但被告张长华并未实际取得该房屋的所有权，因此其无权将房屋卖给原告姚伟，双方应按借款协议履行各自的义务。因此对原告要求二被告交付房屋或给付房屋等值金额30万元的诉讼请求本院不予支持。被告张前水在协议上作为保证人签字的行为，因其对保证方式没有约定，应当按照连带保证承担保证责任。原告要求二被告承担连带责任，按合同约定每月支付违约金5000元，对该请求本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告张长华于本判决生效后十日内偿付原告姚伟借款110000元，同时支付违约金每月5000元，违约金计算日期从2012年5月24日至本判决生效应履行之日止；被告张前水对上述债务承担连带清偿责任。 二、驳回原告姚伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7600元，由被告张长华承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。 审 判 长 彭 威 审 判 员 杨丽华 审 判 员 李 博 二〇一四年九月四日 书 记 员 余 童 |
