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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01825号 原告吴京华，男，1955年4月19日出生，汉族，住河南省商丘市。 被告商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。 法定代表人师先锋，职务：经理。 委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市。系商丘市宁陈苏通置业有限公司员工。 原告吴京华（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，由商丘市梁园区人民法院于2014年8月6日移送至本院，本院于当日作出了受理决定，依法由审判员刘卫星适用简易程序独任审理，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，于2014年10月28日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告及被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买“苏州河畔花园”房屋一套。合同价款为486695元，原告于2012年8月10日交付现金386695元，剩余房款办理银行按揭贷款。合同约定被告应当在2012年10月31日前将验收合格的房屋交付原告使用。原告按约定交付了房款。但直到2013年12月31日才发出商品房交付通知单，逾期一年零五个月计413天，应计违约金31941.007元。被告在不具备交房条件的情况下交房，导致不能合法入住。如没有暖气管网、缺少基本公共配套基础设施，违背收房时保证双气得承诺，有欺诈行为，所以原告没有在被告书面通知的时间接收商品房，所以违约金应当计算到起诉时间即2014年5月8日，增加违约金10054.07元，请求依法判决被告支付逾期交房违约金41995.077元并承担本案诉讼费用。在诉讼期间，变更诉讼请求为按386695元计算自2012年12月31日至2013年12月1日期间的违约金，按日万分之二计算。 被告辩称：原告请求计算违约金的时间错误，合同约定的是被告在2012年10月31日交房，实际交房是在2013年12月1日，实际逾期交房395天，原告计算413天是错误的。被告已经具备交房条件，才通知原告接收房屋的，因此原告称不具备交房条件交房与事实不符，也不应当将违约金计算到原告起诉之时。原告诉被告逾期交房构成违约是事实，但造成违约的根本原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到了犯罪分子破坏生产经营所致，而不是被告的主观因素造成的。因此虽有违约，但情有可原，原告对此并不理解。此后，被告以书面形式向原告发出交房通知书，并约定新的交房期间。原告接到通知后，一直到2014年8月26日才办理交接手续，逾期长达253天之久，构成严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》中的相关条款，原告应当向被告支付违约金，请求对原告提出反诉。 因被告当庭提出反诉，没有在法定期限内提出反诉，对被告提出的反诉不予审理。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告诉请有无事实和法律依据；2、被告应否承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原、被告双方对归纳的焦点问题均无异议。 原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书1份；2、付款收据。证明双方签订商品房买卖合同后，原告依据合同约定的交款时间、方式、金额履行了合同义务。被告没有按合同约定的期限交付房屋，延期交房时间较长，应当依据合同约定按日赔偿已付房款万分之二的违约金。 被告提交的证据材料有：房屋交接手续1套，证明原、被告自愿签订达成房屋交接确认书，该确认书第8条对交房时间重新进行了确认，将商品房买卖合同中约定的交房期限变更为商品房交付通知单中确认的2013年12月1日至2013年12月13日，原告方明确表示同意和认可。2013年12月1日已经具备交房条件，原告到2014年8月26日才接收房屋也构成违约，应当向被告支付违约金。 经庭审质证，被告方对原告提交证据的真实性无异议。但是，对原告违约金计算时间有异议，认为被告已经于2013年12月1日通知原告交房。 原告方对被告提交证据的真实性无异议，认为原告在被告通知交房的时间之后于2014年8月26日接收房屋，是原告自愿的问题，同意违约金计算到2013年12月1日，自2013年12月1日至原告实际收房期间的违约金请求放弃。房屋交接确认书和商品房交付通知中的交房时间不能改变被告已经违约交房的事实，也不等于放弃追究被告的违约责任。 被告对原告提交的证据所提异议，原告认可，故对被告的异议理由予以采信。 原告对被告提交的证据所提出的异议，因《房屋交接确认书》不是原告与被告重新达成的协议，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，也不是原告自愿放弃追究被告延期交房违约责任的承诺，故本院对此异议理由予以支持。 本院对双方不提异议或虽提出异议但异议意见没有被采信的证据，予以确认，可以作为有效证据使用。 依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 2012年10月25日，原告与被告签订一份商品房买卖合同，约定原告以486695元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口的苏州河畔花园小区第1幢东2单元4层东户B号房屋一套，首付房款386695元，余款由银行提供按揭贷款。被告应当于2012年10月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告按约定交了首付房款，余款银行按约定办理了贷款。被告于2013年12月1日做出通知，通知原告，定于2013年12月1日上午9时起至2013年12月13日下午18时进行房屋交接。原告没有按时接收房屋。2014年8月26日原告才在被告提供的房屋交接确认书上签字接收该房屋。房屋交接确认书中包含有第8项“您是否同意按照商品房交付通知单中约定的交付期限交付房屋”等16项内容，供买房人选择。原告选择了同意第8项内容。 本院认为，原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原告愿意按2012年10月31日至2013年12月1日期间计算违约金，共计逾期396天，按照双方合同约定的违约金计算标准和原告要求按386695元房款计算，违约金数额应当为386695元×0.0002×396天=30626.24元。原告超出此数额的诉讼请求不予支持。被告辩称，被告已经在原告同意变更的交房期间将房屋交付给原告，不构成违约交房的理由不能成立。因为，原告在被告提供的交房确认书中虽然选择了同意在2013年12月1日至2013年12月15日交房，但并非是与被告达成延期交房的合意，而是同意在此期间接收房屋，因此被告的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告吴京华逾期交房违约金30626.24元。 二、驳回原告吴京华的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取425元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担325元，原告吴京华承担100元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判员 刘卫星 二〇一四年十月二十九日 书记员 王娜娜 |
