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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01014号 原告郭团结，男，1979年5月26日出生，汉族，住商丘市虞城县。 委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所律师。 原告李博，男，1980年5月1日出生，汉族，住商丘市梁园区。 委托代理人程攀登，河南尊典律师事务所律师。 被告贾昌林，男，1977年3月9日出生，汉族，住商丘市梁园区。 委托代理人栗景伟，河南卓衡律师事务所律师。 第三人李军，男，1965年3月8日出生，汉族，住郑州市二七区。 委托代理人皇红恩，河南尊点律师事务所律师。 第三人河南民安房地产开发有限公司。住所地：郑州市管城区。 法定代表人胡文杰，董事长。 原告郭团结、李博与被告贾昌林、第三人李军、河南民安房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年5月5日向本院提起诉讼，本院同日作出受理决定后，依法向被告贾昌林及第三人李军、河南民安房地产开发有限公司送达了诉状副本、应诉通知、举证通知、开庭传票等法律手续。本院依法组成合议庭，于2014年7月15日在本院第三审判庭对此案公开开庭进行了审理。原告郭团结、李博的委托代理人程攀登，被告贾昌林的委托代理人栗景伟，第三人李军的委托代理人皇红恩到庭参加了诉讼。第三人河南民安房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郭团结、李博诉称，“商字16号”项目系河南民安房地产开发有限公司开发建设，李军系河南民安房地产开发有限公司的经理。2011年6月16日，被告与李军签订了一份《店面租用协议》，协议约定被告租赁位于商字16号9、10、11号门面房一、二楼，租赁期限八年（2011年6月16日至2019年6月15日，实际租金计算自2011年8月16日开始），月租每平方25元，年租金468900元，从第三年开始每年递增5％，租金每年支付一次，提前一个月付下一年租金。2011年8月16日至2012年8月16日的租金，被告已交付第三人。二原告于2012年6月26日购买了上述房产，后办理了房产过户手续并通知了被告。2013年初，被告按照《店面租用协议》将2012年8月16日至2013年8月15日的租金448900元（欠20000元至今未付）交与了原告，后拒付2013年8月16日至2014年8月15日的租金492345元，至今已达8个月之久，经原告及第三人多次催要，被告仍拒付上述租金。综上所述，被告恶意拖欠租金行为，已严重侵害了二原告的合法权益。为此诉至法院，请求依法判决：1、解除原、被告之间的《店面租用协议》；2、被告返还上述租赁房屋；3、被告支付原告租金、利息500000元（计算至起诉之日）；4、被告支付自起诉之日至交付房屋之日期间所造成的损失（按店面租用协议月租金标准计算）。 被告贾昌林辩称：1、被告于2013年5月15日、2013年6月16日支付了2013年度的租金，原告接收该租金的行为表明是对原租赁协议中关于租金支付期限及方式的变更的默认。2011年6月16日，被告与第三人李军签订店面租赁协议，租赁了位于“商字16号”9、10、11号门面房一、二楼，租赁期限八年，除去2个月装修期限，实际支付租金起始时间为2011年8月16日，双方约定的租金支付方式为先付款后使用。在实际履行过程中，依据协议第四条的约定，双方对租金的支付日期作了变更，即在每年租期届满前2个月支付当年租金，即先租赁后付租金，此观点从2013年5月15日、2013年6月18日被告支付给原告2012年8月16日至2013年8月16日的租金凭证可以证实。在本案中，无论是出租方还是租赁方，都以实际行为变更了原协议，尽管从协议约定的表面上看被告存在逾期支付租金情形，并且原告按照约定有权解除合同，但在实际履行过程中原告并未提出异议，并且以实际行动即一方支付租金，另一方接受认可了该变更。故在该租赁协议中，双方对原协议中关于租金支付的默认行为，可视为双方对原协议条款的一种变更，双方以实际行动变更了原协议中关于租金支付期限及方式。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，不能依据原合同认定被告逾期支付租金，原告以此理由要求解除合同的请求不能支持。2、被告不存在延付租金行为，实际情形是原告为被告欲单方增加租金未果而拒收租金，是原告违约在先。按照双方对租金的收取期限及方式的变更来讲，被告支付2013年8月16日至2014年8月16日租金的期限应在2014年6月16日之前，而原告于2013年6月18日收取2012年8月16日至2013年8月16日的租金后将近7个月的时间内，从未提起收取租金之事，双方按协议履约，相安无事，从这一点上也可看出双方对收取租金的方式及时作了如前所述的变更，而被告万万没想到在2014年1月下旬，却突然收到原告解除合同的律师函，当时正临近2014年春节，让被告茫然不知所措，被告与原告联系后，原告告知被告要么按原告的要求涨房租，要么解除合同。后经被告了解，作为紧挨其店铺经营的“迪欧咖啡”店早在2013年10月也面临如此境遇，两家作为同一房东的原告的租户，都被无理要求涨房租，出现了被告要求按原协议支付房租而原告却拒绝收取的尴尬局面，在无奈之下，被告为防止原告趁机要求解除合同，便仿效“迪欧咖啡”老板吴鹍的作法，于2014年2月13日在报纸上刊登了让原告前来收取租金的告示，而原告却迟迟未来被告处收取租金，被告等来的是一纸诉状。由于原告拒收租金的行为已构成先期违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应依法判决原告前来被告处收取租金，恪守合同，诚信履约。3、被告在2011年租用上述房屋时，该地段还属于比较偏僻地段，被告投资上百万元进行了店面装修，在竞争激烈的当今商业环境及同行排挤下，被告经过几年的苦心经营，生意已具规模，在周边区域吸纳了众多客户资源，并解决了大批下岗职工就业问题，就在被告蒸蒸日上之际，突然接到原告要求解除合同的诉状，就如晴天霹雳，面对自己苦心经营的生意，面对投下巨资装修的店面，面对众多员工将要下岗而期待的眼神，面对巨额债务，被告相信法律是公正的，为维护原告合法权益，恳请法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人李军述称，2011年6月，李军作为河南民安房地产开发有限公司的经理，与被告签订了房屋租赁协议，租期8年。2012年6月，第三人将“商字16号”9、10、11号门面房一、二楼出售给二原告，并通知了被告，要求被告向原告履行支付租金的义务，被告也实际履行了支付义务，第三人在本案中没有责任。 第三人河南民安房地产开发有限公司没有提出答辩。 根据原告的起诉、被告的答辩及第三人的陈述，本院归纳案件的争议焦点为：被告是否存在违约行为？原告的诉请有无事实和法律依据？ 原告向本院提交的第一组证据：1、商丘市（2013）字第0114795号房产证一份（9号门面房）；2、商丘市（2013）字第0114794号房产证一份（10号门面房）；3、商丘市（2013）字第0114796号房产证一份（11号门面房）；4、房屋买卖合同一份。证明目的：二原告于2012年6月26日购得“商字16号”9、10、11号门面房，并于2013年取得了门面房的产权证。第二组证据：1、2014年1月24日的《收到条》一份；2、豫尊典（2014）字第002号《律师函》一份。证明目的：因被告拖延支付租金，二原告要求第三人李军出面向被告要求支付租金，2014年1月24日李军委托河南尊典律师事务所律师向被告发出律师函催要租金，该律师函由“御足天下”的经理冯伟签收。第三组证据：1、解除合同通知一份；2、申通快递详情单一份。证明目的：2014年2月24日，原告给被告下了一份《解除店面租用协议》通知，通知被告解除《店面租用协议》及交纳租金。第四组证据：《店面租用协议》一份。证明目的：河南民安公司经理李军代表公司于2011年6月16日就“商字16号”9、10、11号门面房一、二楼与被告签订了《店面租用协议》，协议约定月租金25元／平方米，年租金为468900元，租金从第三年起每年递增5﹪，租金超过一个月交纳，甲方有权解除合同收回房屋。 被告向本院提交的第一组证据：《店面租用协议》一份。证明目的：本案房屋年租金为468900元，租期为8年，被告与第三人李军就租用协议第四条对租金的收取方式及日期作了可变更的约定。第二组证据：1、收条一份；2、银行汇款凭证一份；3、营业执照一份。证明目的：原告李博给被告出具的2013年租金收条落款日期为2013年5月15日，从“御足天下”负责人张义东名下账户的银行汇款日期为2013年6月16日，可表明对收取租金的日期及方式作了变更，2014年租金的收取时间应为租赁届满前2个月，即2014年6月16日前支付，不存在被告逾期支付租金的情形。第三组证据：房屋维修票据及现场录像一份。证明目的：由于房屋漏雨，被告自费维修，该费用应由原告承担。第四组证据：商丘日报社告知一份。证明目的：由于原告恶意拒收租金，被告登报催促原告收取租金的事实。第五组证据：1、调查笔录一份；2、东方今报告知一份。证明目的：作为同一房东的原告对其所有的房屋存在毁约涨租及拒收租金的事实，表明原告故意拖延收取租金日期，欲造成被告逾期支付租金，借此达到解除合同的目的。 第三人李军、河南民安房地产开发有限公司均未向本院提交证据。 被告对原告提交的第一组证据无异议；对原告提交的第二组证据真实性无异议，但认为该证据达不到原告的证明目的，被告不存在延付租金情形；对原告提交的第三组证据有异议，认为收件人签名处无人签名，被告也没有收到此文件，且被告不存在延付租金情形；对原告提交的第四组证据无异议，但认为从《店面租用协议》第四条第2项可以看出双方对租金的交付时间及方式在实际履行中可以作出变更。综上，原告所举证据不能证明被告逾期不付房租。 第三人李军对原告提交的证据无异议。 原告对被告提交的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为对租金的支付期限约定非常清楚，且从协议第四条也无对租金收取方式及日期作了可变更的约定；对被告提交的第二组证据没有提出异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明被告延期交付租金；对被告提交的第三组证据没有提出异议，但认为该证据与本案无关；对被告提交的第四组证据有异议，提出原告并未受到告知书，且合同未约定可以通过公告方式送达。公告内容也有恶意，被告说原告没有对其提供账号，而被告第二组证据2明确显示被告知道原告李博的账号，被告不将租金转入该账户却恶意拖欠租金，发布公告；对被告提交的第五组证据有异议，认为证人应当出庭，且内容也与本案无关。原告没有看到东方今报，也没有收到被告的告知书，且东方今报与本案缺乏关联性。 第三人李军对被告提交的第一组证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为从未与被告在租金支付方式上协商过，也未达成过任何口头协议，被告用自己违约支付租金的方式来证明租金支付方式变更的理由不能成立。对被告提交的第二、三、四、五组证据的质证意见与原告相同。 经庭审质证，本院确认原告提交的证据形式合法，内容客观真实，且与案件事实有关联，可以作为本案的定案依据。对于被告提交的第一组、第二组证据，原告及第三人李军对其真实性无异议，对其效力予以确认。因被告无其他证据佐证，该证据不能作为对租金的交付时间及方式作出变更的依据；对于被告提交的第三组证据，该证据真实、合法，与本案案件事实有关联，可以作为被告为租赁房屋维修所支出费用17000元的依据，原告异议理由不能成立；本院对被告提交的第四组证据的效力予以确认，该证据可以作为被告登报催促原告收取租金的事实存在，但不能作为原告恶意拒收租金的依据；对于被告提交的第五组证据1，因证人未出庭，对调查笔录的效力不予确认；对于被告提交的第五组证据2，因与本案缺乏关联性，对其效力不予确认。 本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，可以确认以下案件事实：位于商丘市商字南150米“商字16号”项目系河南民安房地产开发有限公司开发建设，第三人李军系河南民安房地产开发有限公司的经理。2011年6月16日，第三人李军与被告签订了一份《店面租用协议》，协议约定被告租赁位于“商字16号”9、10、11号门面房一、二楼，总面积1560平方米，租赁期限八年，自2011年6月16日至2019年6月16日，实际租金计算自2011年8月16日开始，月租每平方25元，年租金为468900元，从第三年开始每年递增5％。付款方式：第一年因装修提前一个月交付半年租金，半年后提前一个月付下半年租金，以后每年提前一个月付下一个年租金。 2011年8月16日至2012年8月15日的租金，被告已交付第三人。 2012年6月26日，第三人河南民安房地产开发有限公司将上述房产出售给原告并通知了被告，要求被告按《店面租用协议》履行向原告支付租金义务。于2013年5月3日办理了房产过户手续。原告购买该房产后，没有同被告订立新的房屋租赁合同。 2012年9月25日，被告因所租赁的房屋漏雨，被告自费维修，支出维修费用17000元。 2013年5月15日、2013年6月18日，被告按照《店面租用协议》分两次将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与了原告，下欠12900元。 2013年8月16日至2014年8月15日的租金492345元，至今被告没有支付。 2014年1月24日，河南尊典律师事务所接受第三人李军的委托，以被告拖欠租金为由向被告发出《解除合同律师函》一份，通知被告解除《店面租用协议》并支付拖欠租金及利息。 2014年2月13日，被告在《商丘日报》刊登《告知》，要求出租人李军、李博、河南民安房地产开发公司于2014年2月23日前到出租房屋处收取房屋租赁费。如逾期未收取，后果自负。 2014年2月24日，原告给被告下了一份《解除店面租用协议》通知，通知被告解除《店面租用协议》及交纳租金。 原告于2014年5月5日向本院提起诉讼，认为被告恶意拖欠租金行为，已构成违约，依据《店面租用协议》第四条的规定，要求解除原、被告之间的《店面租用协议》等。被告认为自己并没有违约，依据《店面租用协议》第四条的规定，已经与原告协商一致，房租的交纳期限变更为每年期满2个月前，并已实际履行，原告并未提出异议，并且以实际行动即一方支付租金，另一方接受认可了该变更。原告迟迟未来被告处收取租金，其行为已构成先期违约，原告的真正目的是想增加房租。 本院认为，第三人李军代表河南民安房地产开发公司与被告签订的《店面租用协议》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规禁止性规定，为有效合同。合同履行过程中，第三人河南民安房地产开发公司将租赁房屋出售给原告并通知了被告，被告按照《店面租用协议》将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与了原告，原告也实际接收，应视为原、被告均同意继续履行原租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，该《店面租用协议》对原、被告仍然有效，双方当事人均应按照原协议约定享有权利、履行义务。 对于原告要求解除《店面租用协议》问题。本院认为，《店面租用协议》第四条第2项约定：“乙方必须按时交纳租金，如乙方有临时困难不能按时交纳租金的，需提前向甲方协商，经甲方书面同意后方可按协议方案进行。过期一个月甲方有权无条件收回”。根据该约定，被告在不能按约定支付房租的情况下，应当提前与原告协商，并经原告书面同意。本案中，被告没有按《店面租用协议》约定期限支付租金事实存在，也没有向本院提交已经原告同意延期支付的有关证据，被告提出房租的交纳期限变更为每年期满2个月前的抗辩理由证据不足，其观点不能成立，原告依据约定可以要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据该规定，在被告未支付或迟延支付租金的情况下，原告应当要求承租人在合理期限内支付，在没有通知被告在合理期限内支付拖欠租金的请款下，直接要求解除合同，违反了法律规定。因此，原告要求解除《店面租用协议》的请求缺乏事实和法律依据，该请求不予支持。 对于原告要求支付租赁费的请求问题。本院认为，被告将2012年8月16日至2013年8月15日的租金456000元交与了原告，下欠12900元。2012年9月25日，被告因所租赁的房屋漏雨，自费维修，支出维修费用17000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方对维修费用的承担没有约定，根据该规定，原告应承担履行出租房屋的维修义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租金”。根据该规定，原告支出的维修费用17000元应当从租金中扣除。因此，应认定被告已将2012年8月16日至2013年8月15日的租金支付完毕。多出的4100元应折抵2013年8月16日至2014年8月15日的租金。2013年8月16日至2014年8月15日的租金按照合同约定执行。 对于原告要求支付利息的请求问题。本院认为，被告虽然没将2012年8月16日至2013年8月15日的租金按照《店面租用协议》约定的期限支付给原告，但已实际支付完毕，且当时原告没有提出异议并实际接受，因此，因延期支付该阶段租金所产生的利息损失不予支持。被告没按《店面租用协议》约定期限将2013年8月16日至2014年8月15日的租金支付给原告，存在过错，应承担违约责任，对拖延支付租金所产生的利息损失应当赔偿。纠纷发生后，因被告于2014年2月13日在《商丘日报》刊登《告知》，要求出租人李军、李博、河南民安房地产开发公司于2014年2月23日前到出租房屋处收取房屋租赁费，原告至今没去收取，也存在过错。因此，对2013年8月16日至2014年8月15日的租金利息损失应从2013年8月16日计算至2014年2月13日之日止，之后利息不予支持。 综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告郭团结、李博要求解除与被告贾昌林之间的《店面租用协议》的诉讼请求； 二、被告贾昌林于本判决生效后15日内向原告郭团结、李博支付2013年8月16日至2014年8月15日的房屋租赁费及利息，租赁费的数额按照《店面租用协议》约定计算并扣除4100元，利息从2013年8月16日计算至2014年2月13日之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率计算； 三、驳回原告郭团结、李博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9000元由原告郭团结、李博负担200元，被告贾昌林负担8800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 徐长社 审判员 贾立法 审判员 张 敏 二〇一四年七月十五日 书记员 李华伟 |
