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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1780号 上诉人（原审被告）：冯斌，男，1966年4月19日出生，汉族。 委托代理人 汪家福，河南捷达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田永红，女，1963年6月30日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：徐宝平（曾用名徐保银），男，1970年8月15日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：高翎茗（曾用名高翔），男，1987年11月17日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：徐丽（曾用名杜丽），女，1973年8月18日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：杜政珉（曾用名杜磊），男，1989年11月20日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：杜薇（曾用名杜伟），女，1979年5月17日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：张宗杰（曾用名徐杰），女，1974年3月9日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：和文斌，男，1928年8月27日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：杜宇薇（曾用名杜余薇），女，1990年11月15日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：崔素珍（曾用名徐德芳），女，1933年6月11日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：和可称，男，1951年11月16日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：乐明丽（曾用名岳明丽），女，1965年2月8日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：刘涛，男，1982年1月19日出生，汉族。 被上诉人（原审原告）：张建中，男，1959年8月18日出生，汉族。 以上十四名原告委托代理人 杜友明，男，1951年5月17日出生，汉族。 委托代理人 谢忠海，男，1949年1月1日出生，汉族。 原审被告：潢川县广宇房地产开发有限公司。 法定代表人 熊志军，该公司经理。 委托代理人 汪家福，河南捷达律师事务所律师。 上诉人冯斌因与被上诉人田永红、徐宝平、高翎茗、徐丽、杜政珉、杜薇、张宗杰、和文斌、杜宇薇、崔素珍、和可称、乐明丽、刘涛、张建中（以下简称田永红等十四人），原审被告潢川县广宇房地产开发有限公司土地使用权买卖合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2014）潢民初字第600号民事判决提出上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人冯斌及委托代理人汪家福，被上诉人田永红等十四人的委托代理人杜友明、谢忠海，原审被告潢川县广宇房地产开发有限公司的委托代理人汪家福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，1985年4月20日，原告田永红等14户居民与潢川县城关镇桃园村新园组签订土地转让协议。1992年11月1日，潢川县土地管理局向田永红等14户颁发了《城镇居民建住宅用地批准书》，其中，田永红65㎡、徐宝平77㎡、徐保银75㎡、高翔77㎡、徐丽72㎡、杜薇72㎡、徐杰72㎡、和文斌70㎡、杜余微65㎡、崔素珍80㎡、和可称70㎡、岳明丽67㎡、杜伟75㎡、杜磊72㎡（其中徐宝平、徐保银为同一人，杜薇、杜伟为同一人）。另，张建中75㎡、刘涛60㎡，张建中、刘涛于1993年12月28日将该土地转让给杜薇。以上土地使用面积为1144㎡。2009年元月19日，杜友明、田华代表14户居民与冯斌签订协议书四份，将田永红等14户所有的上述土地使用权（四至边界以1994年8月16日田永红等14户居民与潢川县城关镇桃园村新园组签订附加协议为准和七间房屋）转让给冯斌，冯斌赔偿土地使用权转让费100万元、106国道旁门面房一间（两层），冯斌付给原告转让费100万元在该楼房正负零时付40万元，楼房结顶时付清。同一天，冯斌向杜友明、田华出具欠条，欠条内容为：“欠到今欠田华、杜友明原预制厂臭水沟地皮款壹佰万元正，肆拾万元工程出土付清，余款工程封顶付清。冯斌2009、元、19”。2010年3月28日，杜友明与冯斌签订协议，杜友明将杜薇于1993年12月28日购买张建中、刘涛二人的土地使用权转让给冯斌，同时将张建中、刘涛二人的《城镇居民建住宅用地批准书》一并转让给冯斌，冯斌负责给住房一套（三楼或四楼）、车位一个。同一天，杜友明、田华夫妇将上述十六人的《城镇居民建住宅用地批准书》及6张罚款票、土地变更费票交付给冯斌，冯斌向杜友明、田华出具收条。之后，冯斌持有上述土地的有关手续在杜友明的协助下到相关部门办理如下手续。2010年10月22日，潢川县住房和城乡建设局为田永红等14户核发了《建设用地规划许可证》，准予办理征用划拨土地手续并绘制了用地现状图，核定了用地位置、面积及建设范围。2011年1月13日，对上述土地登记审核结果进行了公告。2011年1月24日，潢川县国土资源局为田永红等十三人（因杜磊的土地批文面积为消防通道）办理了《国有土地使用证》，田永红等十三人《国有土地使用证》记载的土地面积分别为：田永红51.06㎡、徐保平60.5㎡、徐保银48.75㎡、高翔60.5㎡、徐丽46.8㎡、杜伟48.75㎡、徐杰56.56㎡、和文斌55㎡、杜余微51.06㎡、崔素珍52.03㎡、和可称55㎡、岳明丽52.6㎡、张建中45㎡（剩余土地冯斌未办理土地证）。以上《国有土地使用证》记载土地面积合计为683.61㎡。2011年5月10日，田永红等13户及相邻的罗少华、黄永莲、谈龙斌等3户土地转让事宜在潢川县电视台进行了公告。2011年5月11日，潢川县人民政府作出潢政文（2011）21号《关于田永红等16户原划拨土地使用权申请转让的批复》，批准转让土地总面积为848.32平方米［其中田永红等13户的土地转让面积以该13人国有土地使用证记载土地面积、罗少华54㎡、黄永莲65㎡、谈龙斌45.71㎡（罗少华、黄永莲、谈龙斌三人土地属冯斌另外购买）］。2011年6月13日，潢川县广宇房地产开发有限公司通过公开出让方式取得上述国有土地使用权，同时与潢川县国土局签订豫（潢川）出让（2011）第0051号国有土地使用出让合同。2011年7月20日，潢川县广宇房地产开发有限公司提出变更土地登记申请，经潢川县人民政府批准后，潢川县国土资源局于2011年8月23日向潢川县广宇房地产开发有限公司颁发了潢国用（2011）字第06886号《国有土地使用证》，该《国有土地使用证》记载面积为848.40平方米。 被告冯斌办理了该宗地房地产开发的相关手续后即行施工，在施工过程中，杜友明弟杜友运（代理其妻刘玉兰，儿子杜刚、杜建，吴森林等人）对冯斌开发的土地提出异议，认为田永红等十四名原告侵占了其250平方米的土地使用权，并到相关部门反映请求解决，未果。杜友运于2012年上半年提起行政诉讼，将潢川县人民政府、潢川国土资源局及第三人潢川县广宇房地产开发有限公司起诉到潢川县人民法院，信阳市中级人民法院指定光山县人民法院审理此案，光山县人民法院于2012年9月19日作出（2012）光行初字第10号行政判决：维持潢川县人民政府、潢川县国土资源局为潢川县广宇房地产开发有限公司颁发的潢国用（2011）字第06886号国有土地使用权证。刘玉兰、杜刚、杜建、吴森林不服，上诉至信阳市中级人民法院，信阳市中级人民法院于2013年1月9日作出（2012）信行终字第75号行政判决书，判决：一、撤销光山县人民法院（2012）光行初字第10号行政判决；二、确认被上诉人潢川县人民政府、潢川县国土资源局为原审第三人潢川县广宇房地产开发有限公司颁发潢国用（2011）字第06886号国有土地使用权证的行为违法；三、责令被上诉人潢川县人民政府、潢川县国土资源局采取相应的补救措施。信阳市中级人民法院在审理该案期间对该争议土地上的现状进行了现场勘查，潢川县广宇房地产开发有限公司座落在该块土地上的建筑物已建成，三个单元，每层6户，19层。房屋面积为：东单元东侧和西单元西侧的房屋面积均为173.59㎡、东单元东侧和西单元西侧相对的房屋面积均为115.92㎡、中间单元的房屋面积均为139.96㎡。潢川县人民政府于2013年11月27日作出潢政土（2013）34号土地权属争议案件决定书。决定：将争议的250平方米国有土地使用权确定给潢川县广宇房地产开发有限公司所有。 另查，冯斌将该宗地开发的房地产挂靠在潢川县广宇房地产开发有限公司名下，冯斌将所建楼房取名为嘉鑫公寓，该楼房建成后即对外销售。原、被告双方约定的由被告赔偿原告门面房一间（上下两层），因城市规划的需要，该两间门面房无法建设，该两间门面的土地现作为嘉鑫公寓的消防通道，被告应赔偿原告的门面房一层面积为72㎡，两层共计144㎡，该楼房附近的晨光大厦的门面房（冯斌开发），2011年价格为每㎡9800元。因门面房无法建设，在诉讼中，田永红等十四名原告要求被告赔偿第18层住房一套，面积为173.59㎡。 原审认为，原、被告双方是在公平、自愿的基础上签订的国有土地使用权转让合同，该合同对国有土地使用权转让的相关事宜进行了明确约定，且到相关职能部门办理了相关手续，进行了登记备案，是双方真实意思的表示，符合法律规定，该合同合法有效。该合同对双方均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告履行了向被告交付国有土地使用权转让相关手续及实际交付转让土地的义务，被告实际接收了该土地使用权，并在该土地上将楼房建成对外销售，故被告也应按照合同约定及时履行向原告给付土地使用权转让价款100万元、门面房一间（两层）、住房一套（三楼或四楼）、车位一个的义务。其懈怠履行合同约定义务，构成违约，被告应承担违约责任，该损失以标的100万元自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息。鉴于被告应赔偿原告的一间两层门面房因客观原因无法建设，被告应以其他方式予以赔偿。嘉金公寓附近的晨光大厦门面房2011年的售价为每㎡9800元，以此价折算被告应赔偿原告1411200元。庭审中，原告变更请求被告赔偿第18楼面积为173.59㎡的住房一套，本院予以支持。被告冯斌、潢川县广宇房地产开发有限公司辩解理由，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。被告潢川县广宇房地产开发有限公司作为冯斌进行房地产开发的挂靠单位，其应当承担连带赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，原审判决如下：一、限被告冯斌于本判决生效之日起10日内给付田永红等十四名原告土地使用权转让价款100万元及利息（利息自2013年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至判决确定付款之日止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、限被告冯斌于本判决生效之日起10日内给付原告田永红等十四名原告嘉鑫公寓共计房屋两套［三楼或四楼房屋一套（139.96㎡）或折款给付现金、十八楼房屋一套（173.59㎡）或折款给付现金］、车位一个。房屋折款以潢川县广宇房地产开发有限公司嘉鑫公寓项目部对外销售价为准；三、被告潢川县广宇房地产开发有限公司对以上被告冯斌应履行的义务承担连带赔偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费22800元，由被告冯斌、潢川县广宇房地产开发有限公司负担。 冯斌上诉称，一、原审判决认定事实错误，被上诉人转让于上诉人土地中仍有第三人所有土地；本案所卖士地者皆为所谓十四名被上诉人的代理人杜有明，根本不存在其他十四位被上诉人，杜有明转让于上诉人的土地，四至边界不明确，该土地原集体所有者村民组也与上诉人由此产生纠纷，致上诉人房产证无法办理。二、杜有明在转让于上诉人土地时存在欺诈行为，致使上诉人遭受了一定的经济损失，该损失应由被上诉人承担；被上诉人与上诉人签订土地转让协议时，双方协议（2009年元月19日附加协议一及2009年1月19日协议书）双方协议明确约定，杜有明将其购买桃园村新园村民组约定的土地（详见1994年8月16日附加协议）全部转让于上诉人。而杜有明购买新园村民组所属土地协议中，明确约定了四至边界，面积约4千余平方米，但到上诉人到土地部门办理转让土地权属手续时，方知杜有明转让于上诉人全部土地中，有国有土地批文手续的仅有16家，该16家土地面积仅有1144平方米，而被上诉人转让于上诉人的土地面积4千余平方米。除上述1144平方米有国有土地批文外，其余所转让土地均无任何手续，因此被上诉人转让上诉人土地面积行为属欺诈行为。被上诉人的欺诈行为，致使上诉人在办理国有土地手续时，遭受税务罚款200余万元，该税务罚款依法应由被上诉人承担。三、被上诉人主体不适格；杜有明将所谓的十四人列为原告，自己作为代理人，完全是诉讼主体错误。因为诉讼中，所谓的十四名原告根本就未到场，更有甚者，十四名原告中，有的人员根本不存在，在转让土地中，完全是以杜有明以十四人的姓名在进行土地转让，谎称十四人委托其参与土地转让并进行诉讼的。杜有明对土地来源购置，十四名原告是否真正购买原村民土地一事避而不谈。特别是在诉讼中，十四名原告按指印及代理人参加诉讼，也完全是杜有明一人所为，根本不存在十四名原告参加诉讼。因此，上诉人认为十四名原告在原审诉讼主体不适格，显属诉讼主体错误。四、被上诉人请求给付门面房已被政府划定规划内，系不可抗力，上诉人无法履行，依法应免除责任；双方签订协议时约定，给付被上诉人门面两间（指一间两层）在双方签订协议时，双方均没能预见到潢川县人民政府会将所建门面屋位置规划于红线内，即规划在消防通道内。双方转让土地后，政府才实施规划的。显然，门面房位置在规划红线内，门面房显然无法再进行建筑。为此，双方均不能预见，不能避免，并不能克服这一客观事实，系不可抗力。五、被上诉人给付（张建中、刘涛土地批文）房屋一套、车位一个，纯属重复提出无理要求。请求：1、依法撤销原判、发回重审或者查清事实后依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人田永红等十四人以原审认定事实清楚，适用法律正确为由进行了答辩。请求驳回上诉，维持原判。 根据当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、田永红等十四人作为当事人是否具有诉讼主体资格。2、原审判决上诉人支付被上诉人100万元转让款和利息并交付房屋2套、车位一个是否有事实和法律依据。 二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约定力。关于诉讼主体问题。因转让协议及附加协议的当事人均为田永红等十四人，且权利证书记载的也是田永红等十四人，因此田永红等十四人作为原告，并委托诉讼代理人参与诉讼活动是符合法律规定的。关于上诉人是否应当承担交付义务的问题。本案上诉人与被上诉人之间对转让国有土地使用权的相关事宜进行协议约定，且办理了相关手续，进行了备案登记，当事人应当依据协议全面履行合同义务。上诉人接受了被上诉人交付的土地使用权且在该土地上建楼对外销售，上诉人应当依约给付转让价款及门面房和住房车位等义务。因此，原审判决上诉人承担交付义务是有事实和法律依据的。至于上诉人上诉称转让的土地中有他人的土地，并与他人存在着纠纷的问题。这并不能否认上诉人接受了被上诉人交付的土地使用权，也不能以此为由拒绝承担应当承担交付义务。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人冯斌的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22800元，由上诉人冯斌承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十二月一日 书记员 黄莹莹 —11— |
