|
河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1779号 上诉人（原审被告）：李京阳，男，汉族，1980年11月26日出生。 委托代理人陈中江，男，河南捷达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张勇，男，汉族，1973年2月10日出生。 委托代理人张学超，男，汉族，1952年11月15日，系张勇的父亲，特别授权。 上诉人李京阳因与被上诉人张勇房屋买卖合同纠纷一案，不服潢川县人民法院（2014）潢民初字第460号民事判决提出上诉。本院于2014年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人李京阳的委托代理人陈中江，被上诉人张勇的委托代理人张学超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2011年5月18日，原、被告经协商签订《运政花园认购书》一份，约定：1、原告自愿认购被告李京阳开发的位于河南省潢川县内环路与草湖路交叉口的运政花园（交通局家属院危楼改造工程）第2栋1（东）单元4层东户丁号房，该商品房用途为住宅，属框剪结构，建筑层高3米，建筑面积为89.31㎡，单价为3050元／㎡，总价为272395元；2、原告选择分期付款方式，首付总房款的30%，2011年9月30日前续交总房款20%，2012年1月31日前续交总房款的30%，余款签订正式合同时一次性付清；3、原告逾期付款的违约责任：原告逾期付款超过十个工作日后，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，按日向被告支付应付款千分之五的违约金；4、交付日期：被告承诺于2013年5月1日前将本房地产交付使用，如遇不可抗拒原因，工期可按国家规定顺延；5、本认购书一式二份，签字后生效，双方不得擅自终止，任何一方单方面终止协议，应付对方3万元违约金。原告违约：在扣除违约金后，剩余的购房款待原告预定的房屋售出后，被告予以退还（不计利息）。被告违约：除付原告等额的违约金外，并按银行存款利率承担原告已交款额的利息；6、同时对合同进行备注：原告预交6万元认购金，2011年12月20日前（农历）续交房款6万元整，主体全部封顶后续交房款8万元整，余款拿钥匙时一次性付清。上述协议签订后，原告于2011年5月18日向被告支付预付款6万元，同时被告以“潢川县交通局危房改造（运政花园）”的名义出具《收据》一份，被告收取原告的房屋预付款后，既未按《认购书》约定交付房屋，也未退还原告已交付的认购金。另查，运政花园项目部是由被告李京阳以个人名义设立的，不具备法人资格，开发商李京阳没有建筑资质，从事房屋建筑时，没有办理商品房预售许可证或销售许可证。 原审认为，原、被告之间签订的《运政花园认购书》，为双方在自愿、平等、相互协商的基础上达成的商品房预售合同，但被告李京阳与原告张勇订立此合同时未取得商品房预售许可手续，在起诉前被告也未取得商品房预售许可证明，此合同违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，应认定为无效。被告李京阳未取得商品房预售许可证明而与原告订立商品房预售合同，致使合同无效，应负缔约过失的民事责任。据此，被告因该合同取得的财产，应当予以返还，被告收取原告的6万元预付款应予退还，其给原告造成的损失应予赔偿，其赔偿原告损失的标准，既包括原告因订立、履行预约合同-《运政花园认购书》而造成的直接损失，如原告因支付预付购房款的利息损失等，还包括原告的期待利益损失，即：原告作为守约方依诚实信用原则相信能够与相对方签订本约合同，并基于这种信赖为签订本约合同、履行本约合同所作的准备，进而丧失了以同等价格与他人订立本约合同的机会，这种机会损失如果不予赔偿，将会使违约方获得不当利益，对守约方也不公平。因此，当事人违反预约合同的，即使该预约合同无效，相对方给守约方造成损失的应予赔偿，守约方因相对方的行为而遭受的损失一般包括：守约方为订立预约合同而支出的合理费用；为准备订立本约合同而支出的合理费用；守约方因丧失了与违约方订立合同的机会而失去的机会损失等。司法实践中，一般参照违约方因与他人订立本约合同而获得的合同利益并结合预约合同的标的及合同履行地的市场行情予以酌定。具体本案，倾向于赔偿3万元为宜。故原告请求被告依法返还其已经支付的购房款并赔偿损失（含支付利息）的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第106条、第134条第1款（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第52条、第58条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，原审判决如下：一、被告李京阳应返还原告张勇预付购房款6万元，赔偿原告经济损失3万元，此款限被告李京阳于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费2050元，由被告李京阳负担。 李京阳上诉称，上诉人没有取得预售许可证的前提下，销售房屋违反了我国有关法律强制性规定，该认购合同属无效合同。根据合同法规定合同无效后，应当赔偿受害人的损失，该损失应当以实际损失为限，不应当赔偿期待利益。一审中被上诉人未举证遭受实际损失的任何证据。签订合同双方均有过错，应当分担责任。一审明显显失公正。请求撤销一审判决关于赔偿损失3万元的判决，依法改判。 被上诉人张勇以原审认定事实清楚，适用法律正确对为由进行了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，无效合同应当属于自始不发生法律约束力的合同。本案上诉人李京阳对双方当事人所签订的《运政花园认购书》原审认定为无效合同并无异议，仅对无效后的损失确定及责任承担提出上诉。关于上诉人是否应当承担被上诉人的经济损失及损失按3万元是否过高的问题。上诉人李京阳于2011年5月18日与被上诉人签订的认购协议，协议中还明确约定“任何一方单方面终止协议，应付对方3万元违约金。”因此，上诉人李京阳上诉对协议无效没有异议，原审按无效处理，即退还6万元预付款并承担相应损失也是恰当的。关于损失多少的确定问题。从本案实际看，原审酌定3万元并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人李京阳的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2050元，由上诉人李京阳承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十二月二日 书记员 黄莹莹 |
