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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民终字第1669号 上诉人（原审被告）：河南世纪正扬置业有限公司。 法定代表人郑江涛，该公司经理。 委托代理人冯应华，河南冠南律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈先军，男，1970年8月12日生，汉族。 委托代理人孙中华，河南以德律师事务所律师。 上诉人河南世纪正扬置业有限公司（以下简称置业公司）因与被上诉人陈先军用益物权纠纷一案，平桥区人民法院2012年七月二十八日作出（2011）平民初字第1629号民事判决，双方当事人均不服分别提出上诉。本院2012年11月23日作出（2012）信中法民终字第1171号民事裁定，依事实不清，证据不足为由，撤销原判，发回重审。平桥区人民法院于2014年5月27日作出（2013）平民初字第150号民事判决，置业公司不服提出上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭审理了本案。上诉人置业公司的委托代理人冯应华，被上诉人陈先军及其委托代理人孙中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明，2010年11月3日，被告置业公司与平桥区龙井乡人民政府签订《龙井乡沿河综合新村建设项目协议书》，平桥区龙井乡人民政府将该乡沿河综合新村的开发建设交由被告置业公司承建。从建设用地规划许可证上显示，该宗土地的用地单位是龙井乡兴龙居委会。2011年2月11日，被告置业公司又与原告陈先军签订了《宅基地集资建设协议书》。协议第一条宅基地基本情况：本协议约定的宅基地位于龙井乡文化中心南侧与小商品市场东北角交汇处“汇龙新村”7楼3至9号，临街宽度为42米（以外墙线为准），深度为17.5米（以外墙线为准）。第三条价格：该宅基地总集资价款为人民币348800元，优惠34880元，实付313920元。第四条付款方式及期限：至本合同签订之日起乙方（注：原告陈先军）向甲方（注：被告置业公司）支付人民币122000元，30日内支付剩余价款191920元，如乙方不按协议条款支付余款，甲方可立即收回宅基地并另行出售，乙方所交违约金不予退还。第五条甲方的义务及责任第2款：甲方保证该宅基地以龙井乡政府为主体的合法性。协议签订后，原告陈先军依约向被告置业公司支付了价款313920元。被告置业公司则将协议约定地块交由原告陈先军建房。但是，原告陈先军在施工建设过程中，遭到了该土地原承包人的阻挠，原告陈先军称，其阻挠的原因在于该地块存在征地补偿纠纷，因未得到解决遂阻止原告陈先军施工，现工程已停止至今。原告陈先军为了施工，购买建筑材料、雇用施工工人、租赁机械设备等等，共支出费用76270元，该费用原告陈先军提供了相关的票据予以佐证，平桥区价格认证中心亦对此作出价格鉴定结论书。被告置业公司对原告陈先军提交的票据及鉴定结论书均提出异议，并称鉴定结论书系原告陈先军单方委托，申请重新鉴定，但是，因为部分鉴定对象灭失，因此，鉴定无法进行。上述事实有龙井乡沿河综合新村建设项目协议书、宅基地集资建设协议书、建设用地规划许可证、收款票据、费用支付票据等证据在卷佐证。 原审认为，本案的关键首先要确认原被告之间所签订的《宅基地集资建设协议书》的性质。该协议虽名曰集资建设，但从协议的内容来看，其实质是土地使用权的转让，协议第四条付款方式及期限中明确写到“如乙方不按协议条款支付余款，甲方可立即收回宅基地并另行出售”，该条充分反映了被告置业公司所谓的集资建设，实质是转让土地使用权这一事实。从《龙井乡沿河综合新村建设项目协议书》、《宅基地集资建设协议书》、《建设用地规划许可证》来看，被告置业公司对该宗土地并没有所以权或者使用权，被告置业公司仅仅是“汇龙新村”的承建者，其无权转让该宗土地的使用权，其与原告陈先军之间签订的具有转让性质的协议，自然不合法，属无效协议。而无效协议自签订之日起即不具有法律效力，因此，被告置业公司应当退还原告陈先军支付的土地价款313920元。由于该协议的签订给原告陈先军造成的损失，被告置业公司亦应当予以赔偿。关于损失的认定，原告陈先军已向法庭提交了其损失的相关证据，对原告陈先军的证据被告置业公司虽然提出了异议，但是，并没提供相反证据予以否定，即便鉴定结论为原告陈先军单方委托，存在瑕疵，但是，结合其票据，从证据优势原则来判断，原告陈先军的损失足以认定。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国合同法》五十二条、第五十八条的规定，原审判决如下：一、被告河南世纪正扬置业有限公司返还原告陈先军所支付的土地款313920元；二、被告河南世纪正扬置业有限公司赔偿原告陈先军损失76270元；三、以上判决内容于判决书生效后十日内履行完毕。本案诉讼费7510元，由被告河南世纪正扬置业有限公司负担。 置业公司上诉称，一、原审法院认定事实和适用法律错误。双方在平等自愿的基础签订的宅基地集资建设协议，上诉人按约履行了义务。而上诉人与龙井乡人民政府于2010年11月3日签订的《龙井乡沿河综合新村建设项目协议书》。该协议约定，上诉人依约取得了该地块宅基地使用权，不属于无权处分。上诉人与被上诉人签订的协议应当合法有效，原审认定无效是认定事实和适用法律错误。二、原审判决损失76270元依据不足，不应支持。鉴定是被上诉人单方委托作出的，缺乏真实性。在原审中，上诉人提出重新鉴定申请，原审未能采纳不当。上诉人在本案中没有过错误，不应当承担赔偿损失。请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人陈先军以原审认定事实正确，适用法律正确为由进行了答辩，请求驳回上诉，维持原判。 二审查明的事实与原审查明的事实相同。 本院认为，合同的法律效力就是法律以其强制力迫使合同当事人必须按照其相互间的约定完成一定的行为。关于本案当事人之间签订的《宅基地集资建设协议书》是否有法律效力的问题。《宅基地集资建设协议书》的名称属施工建设协议，但又有转售的内容，因此，原审法院将其认定为土地使用权转让协议是有依据的。而上诉人置业公司并非建设用地规划许可证等相关权利证书中记载的权利人，因此，上诉人置业公司是无权土地进行转让。因此，原审认定双方签订的具有转让性质的协议无效并无不当。关于损失数额的确定问题。平桥区价格认证中心作出价格鉴定结论书作为认定损失数额的证据，原审予以采信也是恰当的。上诉人置业公司一审申请重新鉴定没有获准是因部分鉴定对象灭失。因此，一审未准重新鉴定也无不当好。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人置业公司的上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费7510元，由上诉人置业公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 郑鹏飞 审判员 崔仁海 审判员 左立新 二〇一四年十一月二十日 书记员 黄莹莹 —5— |
