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河南省信阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）信中法民初字第59号 原告邱建平，女，1962年11月17日生. 委托代理人吴美兰，信阳市老城法律服务所法律工作者。 被告信阳豫霆房地产开发有限公司（以下简称豫霆公司）。 法定代表人孔令海，该公司经理 委托代理人马玉强，河南冠南律师事务所律师。 原告邱建平因与被告信阳豫霆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邱建平及委托代理人吴美兰，被告委托代理人马玉强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱建平诉称：2014年1月16日，原、被告双方签订了《房屋买卖协议》，原告购买被告在羊山新区以西开发的金上海湾小区，共计6668.26平方米的房屋，合同总价款1500万元。按合同约定被告应当在原告支付房款后第61天将房屋交付给原告，原告分别于2014年1月25日、2014年1月28日分二次将全部1500万元房款支付与被告，被告未能在合同约定时间，即在原告支付房款后第61天将房屋交付与原告，合同约定的6668.26平方米的房屋，被告全部未交付，经原告多次催要，被告不予履行合同义务。为维护原告的合法权益，根据法律之规定，特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告全面履行《房屋买卖协议》义务，交付6668.26平方米房屋；二、被告赔偿原告违约金及各种损失2000万元；三、被告承担本案所有诉讼费用。 被告豫霆公司辩称：欠钱属实，但不是卖房的钱，是借贷的钱，《房屋买卖协议》不是我方本意，签“购房协议”是为了能够借到钱。原告要求的违约金以及赔偿损失过高。我方愿意还钱，但不愿交房。 原告邱建平为支持自己主张，向法庭提交了《房屋买卖协议》、购房款收据、豫霆公司股东会决议以及《房屋买卖协议》约定房屋的预售许可证明等证据。 被告豫霆公司向法院提交电子转账凭证等证据，证实已还原告700万元，以支持自己的主张。 经审理查明，信阳豫霆房地产开发有限公司实际控制人金瑞章为解决公司资金短缺问题，召开公司股东会议，决定将公司开发的金上海湾部分商品房出售给邱建平，为此，豫霆公司股东会议形成了卖房决议后，豫霆公司与邱建平签订了两份《房屋买卖协议》，即“合同编号：1”和“合同编号：2”，分别金额为500万元和1500万元，邱建平支付了款项，豫霆公司给邱建平出具了购房款票据，金额分别为900万元、600万元和500万元，两份合同约定了商品房位置、面积，还约定双方应当履行的各项义务和违约责任等。不久，豫霆公司还700万元给邱建平，邱建平主张这是涉及“同编号1”的购房款500万元的房屋买卖事宜，多出钱款，是赔偿不能交付“合同编号：1”约定的房屋的损失。对此，邱建平不再主张豫霆公司履行“合同编号1”《房屋买卖协议》约定的内容。现邱建平向本院提起诉讼，要求判令被告豫霆公司履行“合同编号：2”《房屋买卖协议》规定的义务，向其交付约定的房屋，并承担延迟交付房屋的违约责任，及赔偿各种损失2000万元。邱建平与豫霆公司签订的《房屋买卖协议》即“合同编号2”中明确约定，邱建平购买的房屋总面积是6668.26平方米，涉及被告豫霆公司开发的金上海湾7号楼、9号楼和会所，总价款是1500万，该款已全额支付，2014年1月25日和2014年1月28日，豫霆公司向邱建平出具了两张购房款收据，金额为1500万元。“合同编号2”还约定，合同签订且邱建平付出购房款61日内（即豫霆公司将房屋交付给邱建平前或合同撤销前），豫霆公司不得将合同约定的房屋出售、出让、出租、抵押给第三方，否则由豫霆公司承担由此造成的一切损失，并承担法律责任。还约定若豫霆公司不能按时交房，每逾期一天则按购房款1%向邱建平交纳违约金。若豫霆公司在61天内一次性还清购房款1500元，合同约定的其他附加条件自动撤销。但至今，被告豫霆公司既未退还购房款，也未交付合同约定的房屋。 另查明，本案审理期间，“合同编号2”涉及的房屋被其他法院查封。 本院认为，原告邱建平与被告豫霆公司签订了《房屋买卖协议》，邱建平随即支付了全部购房款，上述行为是合法、有效的民事行为，理应受到法律的保护，双方均应严格按合同的约定履行自己的义务，承担自己的责任。被告豫霆公司在签订合同和收到房款后，有责任和义务及时按合同约定的位置、面积、楼层交付房屋，若不能履行合同，就要按合同既定的条款，依约承担法律责任。本案中，原告邱建平与被告豫霆公司签订合同购买房屋，其行为并未违反法律规定，其权利应当受到保护。在交付房款后，由于没能按合同约定收到应该得到的房屋，有权要求被告豫霆公司按合同约定交付房屋，并交纳因迟延交房，违反合同约定而形成的违约金，直至赔偿最终不能交房造成的损失。被告豫霆公司辩称，钱是借款，双方是借贷关系，而不是买卖关系，可以还钱，但不愿交房。此辩称不能成立。邱建平与豫霆公司之间，即使不排除一开始有借贷的动议，但双方又签订了《房屋买卖协议》，“协议”第四条明确约定，豫霆公司在邱建平付出购房款后61日内一次性还清购房款1500万元整，则在还款之日本合同无其他附加条件自动撤销，也就是说在61日内，要还钱，也可以不要房。但豫霆公司违约，至今不还钱，也不交房，严重损害了原告邱建平的利益，作为受害方邱建平有选择权，有权要求被告交付房屋，并要求被告支付违约金和赔偿损失。被告称《房屋买卖协议》不是其本意的理由也不能成立。被告豫霆公司为签订合同，专门召开股东会议，形成了股东会决议，随后与邱建平签订了合同，约定了详尽的条款，应当说，豫霆公司签订该合同是慎重的，考虑是仔细的，是其真实意思表示。庭审中，被告豫霆公司口头要求撤销该协议，但其未提供邱建平有任何欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使豫霆公司违背其真实意思的情况下签订合同的充分证据，豫霆公司完全可以不借钱或不卖房。豫霆公司要求撤销合同的申请不符合“合同法”相关撤销合同规定的情形且也未提起反诉，其申请本院不予支持。 综上，原告邱建平与被告豫霆公司签订的《房屋买卖协议》是有效合同，对双方均有约束力，被告应当按约定交房并支付违约金。鉴于双方在合同中约定的违约金过高，不符合法律规定，其过高部分本院不予支持；由于被告豫霆公司长期占用邱建平巨额资金，且又不按时交房，本院比照借款中支付利息的方式计算违约金，即豫霆公司以同期人民银行贷款利率的四倍计算支付违约金。本案被告豫霆公司不仅要求付违约金，还要履行合同，按约交房。因本案在审理中查明，《房屋买卖协议》中约定的标的物已被查封，豫霆公司若最终不能交付标的物，在退房款1500万元和支付违约金基础上，再赔偿原告邱建平因房价上涨而造成的损失。但损失部分加违约金总计不得超过2000万元。故，原告邱建平要求被告履行合同的诉讼请求有据，本院予以支持；要求的违约金过高部分不支持；若出现了造成损失的情况，要求赔偿损失的请求可另案起诉。被告信阳豫霆房地产开发有限公司答辩理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、原告邱建平与被告信阳豫霆房地产开发有限公司签订的《房屋买卖协议》（即“合同编号：2”）有效； 二、被告信阳豫霆房地产开发有限公司在本判决书生效后10日内向原告邱建平交付《协议》约定的6668.26平方米房屋； 三、被告信阳豫霆房地产开发有限公司在本判决生效后10日内以1500万元为本金按同期人民银行贷款利率的4倍计算利息作为违约金支付给原告邱建平，计算时间从2014年4月2日（2014年1月28日＋61日）起至合同履行完毕止。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费141800元，由被告信阳豫霆房地产开发有限公司承担。 若不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及附本并预交上诉费，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 朱 峰 审判员 罗华松 审判员 文 刚 二〇一四年十一月二十六日 书记员 陈其洋 |
