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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民一重字第01号 原告（反诉被告）唐峰，男，1973年8月12日出生，汉族。 委托代理人郭晓江、李红涛，河南华浩律师事务所律师。 被告河南省锦华苑置业有限公司。 法定代表人宋溶伟，该公司董事长。 被告（反诉原告）杨远铭，男，1975年2月9日出生。 被告河南省鸿融置业有限公司。 法定代表人杨远铭，该公司总经理。 被告驻马店市同仁置业有限公司。 法定代表人宋溶伟，该公司总经理。 被告深圳市同仁科技实业有限公司。 法定代表人宋依霖，该公司总经理。 上列五被告的委托代理人徐东升、王丽华，河南北纬律师事务所律师。 原告唐峰（反诉被告）与被告河南省锦华苑置业有限公司（以下简称锦华苑公司）、杨远铭（反诉原告）、河南省鸿融置业有限公司（以下简称鸿融置业公司）、驻马店市同仁置业有限公司（以下简称驻市同仁置业公司）、深圳市同仁科技实业有限公司（以下简称深圳市同仁科技公司）转让合同纠纷一案，原告唐峰于2012年4月9日向本院提起诉讼。本院于2013年6月17日作出（2012）驻民一初字第8号民事判决。宣判后，双方当事人均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院于2014年3月6日作出（2013）豫法民二终字第173号民事裁定，以认定事实不清为由，撤销原判，发回我院重审。重审中，唐峰申请追加鸿融置业公司、驻市同仁置业公司、深圳市同仁科技公司为本案的被告并增加诉讼请求被告返还土地出让金9332万元及增加由被告退出其多占有原告土地16亩的诉讼请求。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。唐峰其及委托代理人郭晓江、李红涛，锦华苑公司、杨远铭、鸿融置业公司、驻市同仁置业公司、深圳市同仁科技公司的委托代理人徐东升、王丽华到庭参加诉讼。唐峰未在本院通知的期限内预交新增加诉讼请求的诉讼费，本案不予审理新增加的诉讼请求部分。现本案已审理终结。 唐峰诉称：2010年4月16日，其与锦华苑公司就驻马店实验学校的转让达成了《转让协议》， 2010年6月3日、2011年3月30日分别签订了补充协议。根据《转让协议》第二条及补充协议的规定，锦华苑公司应于2011年4月16日前完成向其支付全部9000万元转让费的义务；此前如发生锦华苑公司为唐峰代缴纳出让金2960万元的情形，锦华苑公司方可从应支付的转让款中扣除该款项。但2011年4月16日前至今，并未发生锦华苑公司为唐峰代付出让金的情形，锦华苑公司却至今欠付唐峰2960万元转让款。锦华苑公司的行为已构成严重违约，按照《转让协议》第十一条的规定，从2011年4月16日起，锦华苑公司应每日按欠款额2960万元的2‰向唐峰支付违约金（违约金为每天5.92万元）。根据《转让协议》第三条，唐峰向锦华苑公司转让的资产并不包括道路红线内的土地（约16亩），该土地的权益应仍属于原告唐峰。但是，在将来的招拍挂中，必定是对实验学校所占用土地的整体出让。由于锦华苑公司已是实验学校的实际控制人，该土地系在实验学校的名下，则将来政府对该土地的补偿对象将是锦华苑公司。由此，锦华苑公司将获得《转让协议》之外的、本属于唐峰的利益。这显然是不公平、不合法的。应确认驻马店实验学校内规划的道路红线内的土地（约16亩）仍归唐峰所有，唐峰享有相应的权益。因河南省鸿融置业有限公司、驻马店市同仁置业有限公司、深圳市同仁科技实业有限公司是本案的合同转让标的实际参与人和受益人，应承担合同转让违约的连带责任。请求判决：1、锦华苑公司、杨远铭欠付的2960万元转让款并每日按欠款额的2‰支付逾期付款违约金（逾期付款违约金从2011年4月16日起算，计至清结）；河南省鸿融置业有限公司、驻马店市同仁置业有限公司、深圳市同仁科技实业有限公司承担违约的连带责任。2、确认驻马店实验学校内规划的道路红线内的土地（约16亩）仍归唐峰所有；3、五被告承担本案诉讼费用。 锦华苑公司、杨远铭、鸿融置业公司、驻市同仁置业公司、深圳市同仁科技公司答辩称：一、唐峰的诉请没有事实依据。首先，双方没有约定2011年4月16日前完成向唐峰支付全部9000万元转让费的义务；其次，交纳出让金2960万元的情形在2011年3月30日签订的《补充协议》第七条、第八条有明确约定，由唐峰承担驻马店实验学校租用翟贡庄16亩的土地出让金960万元和驻马店实验学校宗地土地出让金2000万元，上述款项从应支付唐峰的转让款中扣除。原、被告对支付土地出让金没有时间限制，而该土地出让金是从应支付唐峰的转让款中扣除交给国家的。因此，唐峰请求支付2960万元没有事实依据；二、驻马店实验学校内规划的道路红线内的约16亩土地被告锦华苑公司没有享有，唐峰的第二项请求与锦华苑公司无关。 杨远铭反诉称：2010年4月16日，其与被反诉人唐峰签订了《转让协议》约定，唐峰将驻马店市实验学校资产转让给其，转让资产包括道路红线内土地约75亩，租赁翟贡庄的土地约16亩及土地上的建筑物、附属物（不包括驻马店市中级人民法院拍卖的23.5亩土地），转让价款为9000万元。双方又分别于2010年6月3日签订了《补充协议》、2011年3月3日签订了关于《关于原驻马店实验学校转让后期有关事宜的补充协议》。根据以上协议约定，其向唐峰支付了土地及资产转让价款6040万元。驻马店市人民政府于2013年3月10日通过竞拍的方式将驻马店市实验学校宗地及租赁翟贡庄宗地出让给其的关联公司驻马店市同仁置业有限公司，成交价款为每亩98.9万元；总价款为108722000元。至此，其关联公司驻马店市同仁置业有限公司向唐峰支付了土地及资产转让款6040万元，按照合同约定其代唐峰向政府交纳了2960万元的土地出让金，已完全按照合同约定履行了合同义务。但其竞得的土地为103.5454亩，其中包括租赁翟贡庄的土地16亩，除去驻马店市中级人民法院的23.5亩，即反诉人实际竞得驻马店市实验学校宗地为64.0454亩，而不是双方《转让协议》中约定的75亩，唐峰向其少交付11.0454亩地。现唐峰已构成违约，应当按照《转让协议》第十一条的约定承担违约责任。因唐峰已实际不能向其交付土地，根据《转让协议》约定的土地价款为98.9万元／亩（9000万元÷91亩（包括驻马店市实验学校土地75亩及租用翟贡庄的土地16亩），共计91亩】，唐峰应当退还其土地价款1092.4万元（11.0454亩地×98.9万元／亩）。根据双方《转让协议》第十一条的约定“任何一方违约，向对方支付应付款日千分之二的违约金”，唐峰应当向其支付违约金为856.4416万元（1092.4万元×2‰×392天（自2013年3月11日至2014年4月8日止】。由于唐峰不按照合同约定履行义务，已严重侵害了反诉人的合法权益，请求：一、判令被反诉人唐峰退还其多支付的土地价款1092.4万元，并支付违约金856.4416万元，退还多支付的500万元及承担本案的反诉费用。 唐峰答辩称：1、反诉原告的反诉请求无事实依据，不能成立。反诉原告支付500万是为加快履行合同义务，该合同是双务合同，反诉原告请求返还500万不能支持。2、根据合同规定，其已完全履行合同义务，不存在违约。杨远铭等人说土地面积不符，不能作为反诉理由，因杨远铭反诉部分的土地面积，与本案所涉土地面积无可比性。请求驳回杨远铭等人的反诉请求。 经审理查明，一、2010年4月16日，唐峰为甲方与锦华苑公司为乙方就驻马店市实验学校的转让签订了《转让协议》，该协议约定：第一条、甲方出资设立的驻马店市实验学校位于驻马店市纬二路路南，转让给乙方；第二条、转让费用共计9000万元人民币，协议签订当日支付定金200万元，剩余款项在双方签订协议半年后一年内分季度付清；第三条、转让资产主要包括道路红线后的土地约75亩，租赁翟贡庄的土地约16亩及土地上的建筑物、附属物（不包括驻马店市中级法院拍卖的23.5亩土地）；第六条、乙方向甲方支付200万元定金后协议生效；第七条、驻马店市实验学校教学设施及可移走的资产归甲方所有；第八条、甲方只承担把驻马店市实验学校土地变更为商住用地向政府交纳的土地出让金，以及把租赁翟贡庄村16亩土地变更为商住用地所需的出让金费用。如政府按政策向驻马店市实验学校返还土地出让金，其返还款项归唐峰所有；第十一条、如甲、乙双方没按签订的转让协议执行，任何一方违约，向对方支付应付款日千分之二的违约金；该协议并约定了实验学校资产、管理权交接的时间和方式。该协议于2010年5月6日在驻马店市天中公证处进行了公证。二、2010年6月3日，唐峰作为驻马店实验学校甲方（出让方）与锦华苑公司作为乙方（受让方）、杨远铭作为丙方（受让方）三方协商，对甲、乙双方于2010年4月16日达成的《转让协议》，作如下补充及变更约定签订了《补充协议》，约定：第一条、丙方杨远铭系乙方锦华苑公司对学校土地进行开发的合作方，三方一致同意，丙方与乙方对《转让协议》及本补充协议的履行承担连带责任，由杨远铭出任学校新的法定代表人；第二条、原甲方所欠外债约600万元（其中含遂平县土地局150万元），由乙方在补充协议签订后分两批代甲方偿还…此款从应付甲方的转让费中扣除；第三条、三方对《转让协议》第八条明确如下：唐峰除应承担翟贡庄16亩土地以政府挂牌摘牌价确定的土地出让金外，还应另行承担2000万元的土地出让金。除此之外，《转让协议》所涉的其余土地出让金均由乙、丙方承担。第四条、该补充协议并约定了部分转让款的支付方式。第五条、三方约定在学校法定代表人变更到丙方名下后，其余条款按转让协议执行。转让协议和补充协议签订后，锦华苑公司、杨远铭按协议向唐峰支付了部分转让款，唐峰按协议分批向锦华苑公司、杨远铭移交了资产和学校的管理权。三、2011年3月30日，驻马店实验学校唐峰、驻马店市海阳职业中等职业学校为甲方与锦华苑公司为乙方、河南省鸿融置业有限公司为丙方、杨远铭为丁方又签订了一份补充协议，约定：第一条、截止本补充协议签订之日，乙方已实际支付甲方现金42322756元。第二条、为使甲方及唐峰名下的工业学校海洋职专顺利搬入汝南职业教育中心新校址，因新校区工程尚需资金及偿还欠该新校区工程款共计980万元，由乙方于2011年5月20日前分三次付款，后该款冲抵乙方应支付甲方的转让款；第四条、甲方承诺于2011年7月1日前将原驻马店实验学校中的小学停办等；第六条、在甲方于2011年7月1日履行本补充协议后十个工作内，乙方将剩余转让款8277243.58元支付给甲方。第七条、原驻马店实验学校租用的翟贡庄的16亩土地，因该宗土地出让金应由唐峰承担，约定出让价为每亩60万元。出让金960万元由锦华苑公司支付，但应从锦华苑公司支付给唐峰的转让款中扣除等；第八条、唐峰承担的驻马店实验学校宗地出让金2000万元，由锦华苑公司代唐峰交纳。锦华苑公司交纳后从应支付唐峰的转让款中扣除；第十条、在唐峰于2011年7月1日前顺利入驻新校址，并搬出原驻马店实验学校，锦华苑公司、河南省鸿融置业有限公司、杨远铭顺利受让并进驻原驻马店实验学校后，原驻马店实验学校、工业学校、海洋职专等学校剩余的部分教学设备最迟8月3O日前搬迁完毕。此后的五个工作日内，锦华苑公司、杨远铭出于个人感情并为加快唐峰履行合同义务，再向唐峰额外补偿5O0万元，逾期支付，按每日千分之三支付违约金；第十一条、在乙方履行了转让付款义务后，所有对驻马店实验学校的土地及地上建筑物、附属物的补偿及收益归乙方。第十二条、本协议是对原协议及补充协议的修订，没有约定的以本补充协议为准。上述协议及补充协议签订后，唐峰交付了协议约定的学校，锦华苑公司、杨远铭向唐峰支付了除本案讼争的2960万元转让费以外的转让费及500万元补偿款。四、2010年1月19日，驻马店市人民政府下发驻政文（2010）137号“关于进一步加快中心城区城中村和旧城改造步伐的补充意见”的第二条、关于旧城改造：旧城改造项目属地区政府（管委会）为责任主体，办事处为实施主体，负责落实拆迁工作。旧城改造项目土地出让金交清之日起20日内，市财政按土地出让总价款的17％计提相关税费（省级分成土地出让总价款3％部分，国有土地收益基金2％，农业土地开发资金1％，城建统筹基金8％，土地储备中心工作经费3％）后，其余部分金额补贴给项目辖区政府（管委会），用于被改造区域内的拆迁安置补偿和基础设施建设。项目辖区政府（管委会）负责核算补偿，不足部分由土地竞得者另行支付等。五、2012年3月21日，驻马店经济开发区管理委员会向驻马店市人民政府请示，依法收回驻马店市现代学校和驻马店实验学校土地使用权，调整给驻马店经济开发区管委会实施旧城改造。2012年7月20日，驻马店市人民政府下发驻政文（2012）72号《驻马店市人民政府关于调整驻马店市现代学校和驻马店实验学校土地使用权的决定》，依法收回驻马店市现代学校用地和驻马店实验学校用地国有土地使用权，调整给驻马店市土地储备开发中心作为实施旧城改造项目用地。2012年10月27日，驻马店经济开发区管委会驻开政文（2012）108号向驻马店市人民政府关于驻马店实验学校宗地旧城改造项目拆迁安置补偿方案的请示：主要内容为，拆迁区域范围：北至纬二路南侧、东至骏马路（规则中）西侧、南至天基城中心花园、西至市公路勘测设计院。该宗地总面积79250.628平方米（118.876亩）。其中，现代学校用地43256.688平方米，实验学校用地35993.94平方米。根据评估结果，该宗地土地价值与地上房屋、构筑物、树木及机器设备资产总额为9332.33万元。拆迁安置补偿：该宗地拆迁补偿拟实行一次性货币补偿。其它有关问题：如果投资该宗地拆迁安置的企业通过招拍挂程序竞得该宗土地使用权，开发区管委会财政部门在收缴的土地出让金中，除按照土地出让总价款的8％提议城建统筹基金上解市财政外，再提取土地出让金9％作为旧城改造调节基金和工作经费。余额部分根据土地出让金使用政策支付企业用于拆迁补偿安置等相关费用等。此后，驻马店经济开发区管委会和驻马店市人民政府对收回的国有土地使用权进行竞价出让。六、2013年2月8日，驻马店市同仁置业有限公司向驻马店市财政支付局支付土地竞价保证金8350万元。2013年3月1日，驻马店市国土资源局经济开发区分局、驻马店市地产交易中心联合发布公告，由唐峰转让给杨远铭、锦华苑公司的驻马店市实验学校的土地使用权由驻市同仁置业公司摘牌取得。2013年3月11日，驻市同仁置业公司与驻马店市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让（宗地坐落于纬二路与骏马路交叉口西南角、编号为zmdk-2012-40（土地面积为50424.51平方米）、41号土地面积为18605.60平方米）两份共计69030.11平方米，合计103.64亩，每平方米出让金价为1575元，合款108722423元。）合同（该两份出让合同的土地，包含唐峰租赁翟贡庄的土地16亩及因唐峰、原驻马店市实验学校等借中国农业银行驻马店市驿城支行的贷款未还。经生效的判决，驻马店市中级法院拍卖了唐峰、原驻马店市实验学校的23.5亩土地）。转让出让合同签订后，驻市同仁置业公司于2013年3月14日向驻马店开发区财政局交纳了全部出让金108722423元。为此，唐峰与杨远铭、锦华苑公司发生争议涉案的土地使用权出让程序结束。 另查明，1、驻市同仁置业公司是由深圳市同仁科技公司与杨远铭的两位亲属共同设立的；锦华苑公司是由鸿融置业公司与杨远铭的亲属共同设立的；鸿融置业公司是深圳市同仁科技公司与杨远铭的亲属及另外两位自然人共同设立的；深圳市同仁科技公司是由杨远铭之妻和亲属共同设立的。杨远铭、锦华苑公司与驻市同仁置业公司具有关联关系。2、2013年11月7日河南省高级人民法院调查驻马店经济开发区管委会办公室副主任苏海的笔录主要内容为：土地出让金扣除20％后，余额不以现金退还，而是以配套设施等进行退赔，具体如何以配套设施进行补，还在同开发商协商等。3、本院调查驻马店经济开发区管委会拆迁办主任关博勋笔录，主要内容为：出让金含土地整理成本，即拆迁、安置、周边的配套设施费用。出让金按政策计提相关税、费后，其余部分补贴给项目辖区政府用于被改造区域内的拆迁、安置补偿和基础建设。调查驻马店经济开发区管委会副主任武再杰，原驻马店经济开发区管委会金山办事处书记笔录，主要内容为：土地出让金用于公益设施的基础建设，是不允许返还的。关于配套设施主体己开工，政府无钱修，招商引资先修政府再返还。4、根据杨远铭、锦华苑公司与唐峰的转让协议约定，唐峰转让给杨远铭、锦华苑公司的道路红线后的土地约75亩和原驻马店实验学校租用的翟贡庄的约16亩土地，合计91亩。又根据驻市同仁置业公司与驻马店市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同，驻市同仁置业公司竞拍土地69030.11平方米，合计103.64亩。双方当事人均未提交转让的土地具体实测面积及四址边界的证据。 上述事实，有唐峰与锦华苑公司于2010年4月16日签订的《转让协议》、2010年6月3日签订的《补充协议》、2011年3月30日唐峰及原驻马店市海阳职业中等职业学校和锦华苑公司、杨远铭及鸿融置业公司签订的《补充协议》、驻马店经济开发区管委会和驻马店市人民政府的请示、驻马店市人民政府政文、决定、公告、驻市同仁置业公司向驻马店市财政支付局支付土地竞价保证金交款单、驻市同仁置业公司与驻马店市国土资源局签订的国有建设用地使用权出让合同及交纳的出让金票据、本院调查材料、深圳市同仁科技公司的公司章程、驻市同仁置业公司的公司章程、股东变更（备案）通知书为证，足以认定。 本院认为，唐峰与锦华苑公司、杨远铭所签订的转让协议和补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，该转让协议和补充协议有效。唐峰与锦华苑公司、杨远铭于2010年4月16日签订的《转让协议》第二条约定，唐峰转让的驻马店实验学校的总价款为9000万元；但根据唐峰、驻马店市海阳职业中等专业学校、锦华苑公司、鸿融置业公司、杨远铭2011年3月30日签订的补充协议第七条、第八条约定，唐峰应承担土地出让金2960万元；该2960万元是9000万元转让款中的一部分。该约定的前提是唐峰将原学校教育用地及租赁翟贡庄村16亩土地变更为商住用地后向政府交纳的土地出让金，如政府按政策向驻马店市实验学校返还土地出让金，其返还款项归唐峰所有。但唐峰并未按协议约定变更，而是被驻马店市人民政府依法收回争议的转让土地并出让该土地使用权，该出让金交给政府财政管理部门后，出让金由政府用于对该出让土地的拆迁、安置补偿及周边的基础设施建设。唐峰转让给锦华苑公司、杨远铭的驻马店实验学校用地国有土地使用权，已被驻马店市人民政府依法收回，杨远铭、锦华苑公司已失去交纳土地出让金的条件。驻马店市人民政府依照法定程序出让该土地，驻市同仁置业公司取得该土地的国有土地使用权，与驻马店市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同。土地出让合同签订后，驻市同仁置业公司已缴纳了相关费用，取得了该宗地的使用权。杨远铭系锦华苑公司、驻市同仁置业公司的实际控制人，杨远铭、锦华苑公司已实际替唐峰交纳了土地出让金2960万元（该2960万元包括唐峰无权转让租赁翟贡庄土地16亩；按双方协议约定该地的出让金为960万元）。但唐峰以杨远铭、锦华苑公司未替唐峰交纳土地出让金2960万元为由，请求杨远铭、锦华苑公司支付其应缴纳的土地出让金2960万元及利息，没有事实和法律依据，唐峰的该项主张，不予支持。关于唐峰请求确认驻马店实验学校内规划的道路红线内的土地（约16亩）仍归原告唐峰所有的问题。因本案转让合同不包括驻马店实验学校内规划的道路红线内的约16亩土地，唐峰的该项主张未有事实依据，不予支持。关于杨远铭反诉请求唐峰退还其另外补偿给唐峰的500万元的问题。根据双方2011年3月30日签订的补充协议约定履行情况杨远铭未提供证据证明唐峰存在违约行为，也未请求撤销协议。杨远铭以唐峰提起诉讼系违约行为，要求返还该500万元，没有事实依据。杨远铭的该项反诉理由不能成立，不予支持。关于杨远铭反诉请求因唐峰少交付土地11.0454亩地，应退还其多交的土地转让款1092.4万元的问题。虽然唐峰与锦华苑公司、杨远铭签订的协议约定，唐峰应交付红线后的土地约75亩及租赁翟贡庄的土地约16亩，合计91亩。但，杨远铭与唐峰在交接转让的土地前，未对转让的土地具体面积及四址边界进行测量，无法证实唐峰少交付土地的事实。故杨远铭该项反诉请求理由不足，不以支持。关于本案违约的责任问题。因双方当事人均没有证据能证明对方违约的事实存在，对双方当事人关于违约责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国公司法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、驳回唐峰的诉讼请求； 二、驳回杨远铭的反诉请求。 本诉案件受理费184800元、财产保全费5000元，合计189800元由唐峰负担；反诉案件受理费138730元，减半收取69365元，由杨远铭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 王胜利 审判员 丁 辉 审判员 亓宽义 二〇一四年十一月二十七日 书记员 刘志刚 |
