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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民一终字第00444号 上诉人（原审原告）王千尚，男，1979年10月13日出生，汉族。 委托代理人李永辉，河南同立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）驻马店市鼎鑫置业有限公司。 法定代表人李森，该公司总经理。 委托代理人王占德，河南同心德律师事务所律师。 委托代理人罗学军，男，1972年10月23日出生，汉族。 上诉人王千尚因房屋买卖合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2014）泌民初字第743号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王千尚的委托代理人李永辉，被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司的委托代理人王占德、罗学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，2012年1月1日，乙方余长萍和被告驻马店鼎鑫置业有限公司（甲方）签订“鼎鑫·御景湾选房意向书”，意向书约定乙方选定房屋座落1号楼东二单元五层西户，建筑面积：117.07平方米，房屋单价：2969元／平方米，签约付款方式：按揭付款。交付选房意向金二万元后，取得所选房屋的优先购买权，在规定期限内，甲方有义务为乙方保留本选购房源。意向书有效期为十日，有效期满意向书自行终止，如乙方逾期交付全部购房款或首期款，甲方有权将本房源另行出售，上述意向金不再退还。乙方在本意向书所登记之电话、地址如有变动，须及时通知甲方，由此造成乙方损失甲方不承担任何责任。同日，余长萍交付被告选房意向金二万元。2012年1月6日、2012年1月20日，原告王千尚分别交付被告二万元、六万元。2012年1月26日，被告和原告王千尚签订“鼎鑫·御景湾购房协议”，买受人：王千尚（余长萍），协议购买房屋位置、建筑面积与余长萍选定房源相同，协议约定房屋单价：2807.49／平方米，房屋总价值328673元。买受人按照按揭方式付款，即买受人在2012年1月26日交付首期款138673元，剩余房款190000元按照银行贷款规定办理相关手续。同日原告交付被告38673元。后原告未按照银行按揭方式交付剩余房价款，被告向电话号码为15938053263手机多次致电、发送短信，2013年8月5日发送短信告知机主涉案房源因逾期未能在规定时间内进行合同签订，同时由于其不配合导致合同催签通知无法送至本人，按照相关约定，涉案房源将另行出售。另查明，2013年8月20日，被告将涉案房源119.39平方米以3138.45元／平方米的价格售予贺苗。 原审法院认为，原告王千尚和被告驻马店市鼎鑫置业有限公司签订的鼎鑫·御景湾购房协议，是双方真实意思表示，协议约定首期房款和剩余房款的付款方式，首期房款已经交付，但剩余房款未约定付款时间，原告未向被告交付房款的情况下双方也未能就付款时间达成协商一致，房款支付履行期限系房屋买卖合同必备条款，该条款缺失，双方签订的商品房买卖合同要件不齐备，合同不成立。原告请求解除合同，因该合同并未成立，不存在违约情形，故该请求没有事实根据。应予驳回。原告支付给被告的预付款应当视为不当得利由被告返还原告。被告占有原告的预付款造成原告的利息损失应当由被告予以赔偿，利息起算时间从被告将房屋另售他人之日起计算，合同中未约定合同不成立时损失的计算标准，故应按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算。原告请求判令被告返还已支付的房款及损失，理由正当，予以支持。本案中余长萍与原告之间法律关系不明，其给付被告的意向金本案中不做处理，可由权利人另行主张。被告辩称合同未成立的理由成立，予以采纳。原审法院判决：一、限被告驻马店市鼎鑫置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王千尚人民币十一万八千六百七十三元及利息（从2013年8月20日起至还款之日至，利率按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告王千尚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，减半收取2725元，由原告负担1400元，被告负担1325元。 宣判后，王千尚不服，向本院提起上诉称，其与被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司签订的购房协议书符合商品房买卖合同的主要内容，应认定为合同成立且有效，被上诉人应承担违约责任。请求撤销原判，依法改判。 被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司答辩称，双方签订的购房协议欠缺商品房买卖合同的必备条款，合同不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 经审理查明，余长萍与王千尚系朋友关系，余长萍在向驻马店市鼎鑫置业有限公司交纳意向金后将该房屋买受权转让与王千尚，王千尚将剩余首期款交与驻马店市鼎鑫置业有限公司。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，王千尚与驻马店市鼎鑫置业有限公司签订的鼎鑫·御景湾购房协议系双方真实意思表示，予以认可。双方当事人所争议的焦点在于该购房协议是否符合合同成立的要件。该购房协议约定了双方当事人姓名及名称、房屋位置、面积、总价款等，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”的规定，应认定该购房协议符合合同成立的要件，合同成立且有效。原审法院判决对该事实认定错误，予以纠正。上诉人王千尚的该项上诉理由成立，予以支持。合同成立后，现被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司已将该房屋转卖与第三人贺苗，导致合同实际无法继续履行，王千尚要求解除合同的理由正当，应予支持。被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司将房屋转卖与第三人贺苗，其虽在一审时提交通话记录及短信通知，但号码与购买人王千尚在购房协议上所留号码并不一致，且被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司并未提供充分证据证明其已尽到通知催告义务，王千尚也并未明确表示不履行合同或以其行为表明其拒绝履行合同，故驻马店市鼎鑫置业有限公司存在违约行为，应承担相应赔偿责任。至于案外人余长萍向驻马店市鼎鑫置业有限公司交纳的意向金20000元问题，与本案非同一法律关系。王千尚在接受余长萍转让房屋买受权、交纳剩余首期款的前提下，签订该购房协议，其应享有该协议的权利义务，现其要求驻马店市鼎鑫置业有限公司承担不超过协议所约定的首期购房款一倍的赔偿责任，理由正当，予以支持。综上，原审法院判决不当，予以纠正。上诉人王千尚的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下： 一、维持泌阳县人民法院（2014）泌民初字第743号民事判决第一项； 二、撤销泌阳县人民法院（2014）泌民初字第743号民事判决第二项及诉讼费用负担部分； 三、解除王千尚与驻马店市鼎鑫置业有限公司于2012年1月26日签订的鼎鑫·御景湾购房协议； 四、限被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司于判决生效后十日内支付上诉人王千尚人民币138000元。 一、二审案件受理费各2725元，均由被上诉人驻马店市鼎鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘 东 审 判 员 刘 超 代理审判员 杨振松 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 董永通 |
