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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民一终字第00379号 上诉人（原审被告）泌阳县良花豆制品有限公司。 法定代表人翟铁良，该公司经理。 委托代理人张远，河南博涛律师事务所律师。 委托代理人李杰峰，河南华表律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）孙德生，男，1983年2月21日出生，汉族。 委托代理人禹敬业，河南博涛律师事务所律师。 上诉人泌阳县良花豆制品有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服泌阳县人民法院（2013）泌民初字第1688号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人泌阳县良花豆制品有限公司法定代表人翟铁良及委托代理人张远、李杰峰，被上诉人孙德生及其委托代理人禹敬业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院判决认定，原、被告双方于2012年3月6日签订土地及房屋租赁协议，原告为协议中的乙方，被告为协议中的甲方，双方约定租期三年，自2012年5月1日起至2015年5月1日止，前两年租金为每年10000元，第三年租金另行协商。双方在协议中约定：“本合同乙方自愿终止后（前两年的租赁期之后），该场地地面以上建筑物归甲方所有；在三年租赁期内，如果甲方中途将园区转让及拍卖以及其他甲方原因造成乙方不能继续生产及加工，如有违反，甲方应将所收的全部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失；乙方拖欠租金累计达6个月的，甲方可终止合同并收回该场地；如因国家建设需要，甲方必须终止合同时，甲方应提前3个月书面通知乙方并退还未发生的租金，政府对承租方的误工补贴及搬迁费用归甲乙双方所有”。该协议签订后，原告在所租赁的被告土地上建造了厂房、厨房等生产、生活设施，并于2012年6月25日将第一年的租赁费10000元支付给被告。2013年3月7日，原告孙德生与陈建锋签订租赁协议，将其租赁的被告场地所建的厂房租赁给陈建锋使用，租期自2013年3月18日起至2014年3月17日止，租金35000元。另外，陈建锋也租赁了被告的车间、办公室及接待室。2013年8月21日，被告与泌阳县人民政府签订搬迁协议，双方约定，被告泌阳县良花豆制品有限公司整体搬迁，泌阳县人民政府向其支付购买及补偿款330万元，另为被告提供5亩工业用地，并协助被告办理用地手续。该协议签订后，泌阳县人民政府向被告支付了100万元，被告将厂区的后院搬迁并交付泌阳县人民政府使用、规划。双方还约定，5亩工业用地交付被告使用时，泌阳县人民政府向被告支付100万元，该款支付之日起60日内被告厂区全部搬迁，剩余款项待被告在约定时间搬迁完毕后三个工作日内付清。2013年12月8日，被告以原告超出合同约定的支付租金的最长期限为由，向原告发出终止合同通知书，原告于次日收到该通知书。但原告没有将租赁的土地及土地上的附着物交还给被告，直至一审庭审结束时仍实际占有租赁的土地及土地附着物。 原审法院认为，原、被告双方于2012年3月6日签订了土地及房屋租赁协议，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立书面合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受到法律的保护。”经审查，原、被告双方是在自愿、平等的基础上签订的合同，且无《合同法》第五十二条规定之法定无效情形，原、被告双方签订的土地及房屋租赁协议合法、有效。根据原、被告双方签订的租赁协议第十二条的约定：“如果因为国家建设需要，被告需要终止合同的，应提前3个月书面通知原告并退还未发生的租金。政府对承租方的误工补贴及搬迁费用归双方所有”。在本案中，泌阳县人民政府向被告收回出让的国有土地而另作他用，被告既然与泌阳县人民政府签订了搬迁协议，该协议生效且已开始履行，泌阳县政府已经向被告支付了100万元的征用及补偿费用，而原告租赁被告的场地所建的厂房和厨房也一并作为被告厂区的资产被泌阳县人民政府所征用，按照原、被告之间的协议约定，政府对原告投资兴建的厂房及附属设施的补偿款应归原、被告双方共有。被告辩称的原、被告签订的租赁合同正在履行之中，原告所诉的厂房及附属设施均未灭失，且原告正在使用中，以及其与泌阳县人民政府签订的搬迁协议只能证实双方有搬迁的意向，但搬迁协议未实际履行，是否履行，是否实际履行处于不确定状态，原告以不确定状态为依据进行起诉不应得到支持。但原、被告双方签订的租赁协议中并未约定原告投资兴建的厂房及附属设施获取政府补贴款是以厂房和附属设施灭失为前提，且被告与泌阳县人民政府签订的搬迁协议已经生效且已开始履行，对被告的上述辩称，不予支持。因为泌阳县人民政府没有对被告厂区的各项资产进行评估，原告委托法院对其所建厂房和厨房的价值进行了评估，被告对评估鉴定结论没有异议，经评估，原告所建厂房和厨房的价值为290720元。根据原、被告双方签订的租赁协议第十一条约定：“原告拖欠租金累计达6个月的，被告可终止合同并收回该场地”。在原告拖欠租金超过6个月后，被告依约要求终止合同并向原告发出了终止合同通知书，双方签订的土地及房屋租赁协议在2013年12月9日已经终止，原告应按协议约定向被告返还场地，对原告逾期返还租赁物给被告造成的损失，被告可就该损失另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条之规定，原审法院判决：一、被告泌阳县良花豆制品有限公司向原告孙德生支付补偿款二十九万零七百二十元。二、原告孙德生向被告返还所租赁的土地，租赁土地上的厂房、厨房等附属设施归被告所有。上述判决一、二项，限本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5650元，由被告承担。鉴定费4000元，原告承担2000元，被告承担2000元。 宣判后，泌阳县良花豆制品有限公司不服，向本院提起上诉称，原判认定事实不清，程序违法。1、原判认定双方合同于2013年12月9日终止与事实不符。双方合同履行至2013年12月，孙德生已累计拖欠租金6个月以上，公司于2013年12月8日，向孙德生发出终止合同书面通知，但孙德生未按要求撤离场地、终止合同，而是继续占有使用场地，并将合同场地连同厂房及相关设施一并转租给案外人陈建峰，每月收取陈建峰租金35000元。该事实仍在持续中；2、原判认定所有厂区为泌阳县人民政府征用错误。其公司与泌阳县人民政府签订搬迁协议，对补偿分三个阶段，签订协议时支付100万元，新的土地交付给其公司时，支付100万元，搬迁后支付余款。现在仅为第一阶段，泌阳县人民政府未将土地交付其公司，公司也未将厂区土地交付给泌阳县人民政府，且孙德生仍出租受益；3、原判依据驻马店振兴资产评估事务所出具的《资产评估报告书》错误。因孙德生所建房屋依托公司的墙体，评估机构将归公司所有的墙体也评估为孙德生自建厂房之内。泌阳县人民政府于2013年6月13日所作出的评估结论中，属于孙德生所有的资产部分为144219.6元，原判采信的驻马店振兴资产评估事务所出具的《资产评估报告书》，不具有完全排他性和唯一性；4、其公司有权终止合同，收回场地。请求撤销原判，驳回孙德生的诉讼请求。 孙德生辩称，原判认定事实清楚，处理正确。1、双方当事人已终止合同；2、泌阳县人民政府与泌阳县良花豆制品有限公司签订搬迁协议是双方的真实意思的表示，且双方已实际履行；3、驻马店振兴资产评估事务所出具的《资产评估报告书》上并不显示墙体的价格，该评估报告合法有效；4、其为请求退还租金，双方解除合同，泌阳县良花豆制品有限公司应给予补偿。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，泌阳县人民法院委托驻马店振兴资产评估事务所对孙德生所建厂房的钢屋架、厨房、吊顶、地坪、电线、全自动无塔供水器六项内容评估，总净值290720元。泌阳县人民政府与泌阳县良花豆制品有限公司搬迁协议第三条规定，泌阳县良花豆制品有限公司厂区内已评估的资产由泌阳县人民政府全部收购，考虑该公司加工企业投入及后续生产造成的损失，泌阳县人民政府政府购买及补偿330万元。该事实有泌阳县人民政府与泌阳县良花豆制品有限公司搬迁协议在卷为凭。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，双方当事人因土地租赁合同发生纠纷，双方争议的焦点为泌阳县良花豆制品有限公司应否向孙德生支付其自建厂房、厨房等基础设施的补偿费。根据原审法院查明的事实，双方签订的土地及房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，泌阳县良花豆制品有限公司依约给孙德生提供了生产经营场所，孙德生支付了一年的租金，并自建了厂房、厨房等基础设施。从泌阳县人民政府与泌阳县良花豆制品有限公司搬迁协议内容看，泌阳县人民政府对泌阳县良花豆制品有限公司厂区内已评估的资产全部收购，该公司没有提供其厂区内资产的评估报告，原判认定孙德生自建的厂房、厨房等基础设施包括在政府征用范围内，并无不当。因泌阳县良花豆制品有限公司的场地被泌阳县人民政府征用及孙德生拖欠租金超过6个月，泌阳县良花豆制品有限公司通知孙德生解除合同，原判认定双方签订的土地及房屋租赁合同在2013年12月9日终止，符合双方的约定。由于双方签订的土地及房屋租赁合同履行期限未届满，也不属于双方约定的孙德生自愿终止合同后（前两年的租赁期之后），该场地地面以上建筑物归泌阳县良花豆制品有限公司所有的情形，孙德生请求对其所自建的厂房、厨房等基础设施给予补偿，理由成立，原判予以支持，符合实际。关于泌阳县良花豆制品有限公司上诉称其与泌阳县人民政府签订的搬迁协议未予履行的问题。因双方约定，本协议签订后，泌阳县人民政府即组织有关部门对厂区的使用进行重新规划设计等，泌阳县良花豆制品有限公司也认可泌阳县人民政府已支付补偿款100万元。该公司没有提供搬迁协议未予履行的相关证据。关于泌阳县良花豆制品有限公司上诉称驻马店振兴资产评估事务所出具的《资产评估报告书》错误的问题。该资产评估事务所及鉴定人员均具备资产评估资格，且接受原审法院的委托对孙德生所建厂房的钢屋架、厨房、吊顶、地坪、电线、全自动无塔供水器六项内容评估，经双方质证，泌阳县良花豆制品有限公司未提供足以反驳的证据。二审中，泌阳县良花豆制品有限公司提供建筑物、构筑物清查评估明细表，因该评估明细表系复印件，且孙德生不予认可，不予采信。原审法院采信该《资产评估报告书》，符合法律规定。至于孙德生未按时支付租金或逾期返还租赁物给泌阳县良花豆制品有限公司造成的损失，原审法院已告知该公司可就该损失另行主张权利。不属于本案受理的范围。综上，泌阳县良花豆制品有限公司的上诉理由不足，不予采纳。原判认定事实清楚，处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由上诉人泌阳县良花豆制品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 文德群 审判员 廖化宇 审判员 李屹东 二〇一四年十月三十日 书记员 常乘凤 |
