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河南省泌阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）泌民初字第00906号 原告王永亮，男，1958年11月20日出生。 委托代理人张医，河南广义律师事务所律师。 被告张军，男，1974年7月15日出生。 委托代理人陈昌建、王振华，河南博涛律师事务所律师。 被告王淑娟，女，1963年4月15日出生。 委托代理人吕新如，河南文苑律师事务所律师。 原告王永亮诉被告张军、王淑娟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王永亮的委托代理人张医、被告张军的委托代理人王振华、被告王淑娟的委托代理人吕新如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王永亮诉称，原告在泌阳县泌水镇张凡庄自建住房一座，办理由房权证，因为原告经常外出，房权证由原告妹妹王淑娟代管。2013年我回到泌阳县得知被告王淑娟擅自将我所有的房屋卖给被告张军，现被告居住在我的房屋内。请求法院判令被告之间买卖原告所有的房屋无效。 被告张军辩称，被告之间的房屋买卖不属于法律规定的无效情形，且被告张军财产所有权的取得不违反法律规定，是善意取得，符合法律规定。原告起诉超过诉讼时效，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。 被告王淑娟辩称，原告和被告王淑娟系同胞兄妹关系，因母亲生病，为解决医药费问题，原告和我决定卖掉房子，通过华夏信息服务中心发布售房信息，一开始王永亮委托我办理房权证，因房管所制度限制，原告从外地回泌阳县办理房权证后回深圳，临走时原告交代一切手续由被告王淑娟负责办理。原告说啥手续都有，我说要见证件，回来办房产证的时候大家都在，张军按照口头协议支付了首付款11万元，从房管所领到房产证后，2011年11月15日双方签订了房屋买卖协议，被告王淑娟将应当支付的母亲医药费的部分外的剩余款交给了原告。被告王淑娟出售原告的房屋是基于特定的亲属关系和原告的授权产生的代理行为，应当由原告承担责任。原告亲自回来办理房权证交付给被告张军，告知中介和对方当事人、居委会干部，故被告王淑娟的行为也可以视为是表见代理行为。 经审理查明，原告王永亮房屋系私有房产，座落于泌阳县泌水镇张凡庄，面积171.18平方米，原房权证编号为泌字第005778号。 2010年10月29日，原告王永亮出具委托书，委托书称西关建房后原办理的房权证由岳父焦守祥保管，因房权证丢失，想补办房权证，焦守祥于去年去世，其远在外地，委托妹妹王淑娟补办房权证等手续。 2010年12月3日，泌阳县人民政府城镇房屋发证领导小组办公室发出公告：兹因权利人王永亮遗失坐落于泌阳县张凡庄的房屋所有权证（证号：泌字号第005778号）申请补发，现予公告。在公告期内（六个月）若无人提出异议，将依法重新核准登记，补发新证。 2011年10月27日，经被告王淑娟补办的王永亮新房权证号驻房权证泌字第016628号，房屋所有权人王永亮，单独所有，房屋坐落位置和房屋状况与编号为泌字第005778号房权证相同。 2010年10月27日，被告王淑娟收到被告张军房款预交壹拾万元。2011年10月28日，经中介泌阳县华夏信息服务中心办理（实收款日期11.15）收张军七万五千元后转交王淑娟。 2011年11月15日，经泌阳县华夏信息服务中心居间介绍，被告王淑娟和被告张军及被告张军的妻子魏桂红签订了房产买卖协议，协议中王淑娟为甲方，张军和魏桂红为乙方。协议约定：一、甲方独有住房一座位于行政路西段路南、中医院西4巷4-17号，四邻以新房权证为准，新房权证号：泌0166628，土地手续有泌阳县农村居民宅基地用地许可证1992第160号复印件及通知各一份，有甲方夫妻已离婚的相关证件五份。二、此独院住房包括上述条款总计一十七万伍仟元整，首付壹拾万元整，甲方把此独院住房的现有手续及钥匙交给乙方，此独院住房是甲方委托其妹妹王淑娟代卖的有（委托书），并说明真实没问题，无任何抵押及纠纷，否则视为违约。三、甲方因离婚把用地许可证1992登记160号原件丢失，甲方特邀证明人，并说明如出现纠纷由甲方承担，经乙方同意后，乙方付清下余七万五千元整给甲方，乙方需要过户时，甲方必须出示相关身份证及四邻身份证复印件等，协助乙方办理过户手续，否则即视为反悔和违约，过户费用乙方自理。四、如因上述证件不真实出现问题及此院住房有纠纷，由甲方负责承担。五、协议生效后，出现任何不良后果，中人坚守此协议的真实性和公正性，不负任何责任，如因任何一方原因导致退房退款，照样收取中介费。六、甲乙双方夫妻及家属和一切相关亲近人员均同意无异议。七、此协议一式四份，甲乙双方各执一份，中人及证明人各一份，永做凭证共同遵守不得反悔，此独院两层住房产权永归乙方所有，无论哪一方翻悔和违约，都要按此房总款数加倍赔偿给对方以制止翻悔和违约，并负法律责任，自签字盖章之日起附收款条方能生效。协议有甲乙双方签字按指印，中介泌阳县华夏信息服务中心和证明单位泌阳县泌水镇陈营居民委员会人民调解委员会加盖公章，证明人郭全立签字。 另查明，原告王永亮和焦中平于2004年5月6日在泌阳县民政局办理离婚登记。离婚协议约定泌阳县中医院4巷（4-17号）所有财产和私房七间产权从离婚之日起为男方所有。诉讼过程中，原告表示未委托任何人代为出售其房屋，其是在办理新房权证时才知道被告王淑娟将其房屋予以出售。 本院认为，原告王永亮作为不动产所有权人有权对其房产进行处分。被告王淑娟没有获得原告王永亮的委托擅自出售原告的房产给被告张军，系无权处分行为，原告王永亮拒绝追认，该行为不发生法律效力。原告王永亮明知被告王淑娟处分其房产未做追认但也未作明示拒绝的表示，被告张军未及时要求权利人予以追认，被告王淑娟超越权限以原告名义处分房产，均有一定的过错。原告请求法院确认合同无效的理由成立，予以支持。民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，系没有合法根据取得，应当返还给受损失的一方。原告作为房屋所有权人，有权请求返还原物。被告王淑娟辩称系基于兄妹关系和获得原告委托出售房产，系表见代理，没有事实和法律根据根据，不予采信。被告张军辩称系善意取得和原告诉讼请求已超过诉讼时效，与法律规定不符，不予采纳。 根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下： 一、确认被告王淑娟和被告张军于2011年11月15日签订的《房产买卖协议》无效。 二、限被告张军于判决生效后三十日内将其占有的房屋（房权证号驻房权证泌字第016628号）返还原告王永亮。 三、限被告王淑娟于判决生效后十日内将人民币十七万五千元返还给被告张军。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告王淑娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。 审 判 长 党书明 审 判 员 刘广录 人民陪审员 苏 丽 二〇一四年十二月十日 书 记 员 吕 楠 |
