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河南省周口市川汇区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）川民初字第01887号 原告马桂荣，女，汉族。 委托代理人刘建华，河南颖滨律师事务所律师。 被告周口现代城建设有限公司，住所地：周口市七一路西段17号。 法定代表人郎伟，该公司董事长。 委托代理人姜耀升，河南众望律师事务所律师。 委托代理人王凯，该公司员工。 原告马桂荣诉被告周口现代城建设有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘建华、被告委托代理人姜耀升、王凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马桂荣诉称：原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告一次性付款，被告于2010年12月31日将房屋交付原告使用。合同签订后，原告按约定支付了房款。被告却迟迟不交房，经原告多次催要仍不交房。无奈诉至法院，请求判令被告：1、继续履行合同，尽快交房；2、支付原告违约金预计60000元（至交房之日）；3、赔偿因延期交房给原告造成的损失；4、承担诉讼费用。 被告周口现代城建设有限公司辩称：2010年1月29日被告和原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份。合同第十一条规定，由于买受人的原因未能按期交付，超过二十天后买受人按70％向出卖人交纳物业管理费。补充协议第四条规定，买受人在办理交付前向出卖人交纳物业管理费、公摊水电费、装修垃圾清运费、车位费等相关费用。根据合同规定，被告所售房屋在交房期限之前已达竣工交房条件，且已向原告履行了交房通知义务。被告以卫生间下水道不通为借口拒绝受领涉案房屋并拒办交接手续，拒交物业管理费等相关费用，造成涉案房屋一直处于无法交付的状态。被告认为，被告在履行交付通知事项中不存在违约行为。原告在验房时提出的下水道不通的问题，被告已及时进行了整改并达合格状态。原告以此为由长期拒不受领房屋并拒交相关费用实属不该，原告的行为构成违约，应承担迟延交房的全部责任。按照补充协议第四条规定的履行顺序，原告拒不缴纳物业管理等相关费用，被告根据《合同法》第六十七条的规定有权行使先履行抗辩权，且不承担违约赔偿责任。只要原告按补充协议第四条交齐相关费用，被告可以随时履行交房。原告诉请确认被告违约并向被告索赔，缺乏事实依据，违反法律规定，请依法公正判决。 原告提供的证据有：一、商品房买卖合同、交款票据各一份，证明原、被告之间有商品房买卖合同关系，原告依据合同约定一次性付清房款，被告应当在2010年12月31日前交付房屋，但被告至今未履行交付房屋义务，构成实质违约。二、照片一组，证明原告依照被告通知，到被告处接收房屋时，房屋质量明显不合格，屋内存在大量积水。被告承诺进行维修，达到交付条件，但至今是否检修被告一直没有通知原告，致使房屋无法交付。三、房屋租赁协议一份、收据四份、房产证明材料一套，证明由于被告延迟交房致使原告无法使用，不得已在外租房及支付租金的事实。 被告提供的证据有：一、商品房买卖合同、补充协议各一份，证明1、原、被告之间存在商品房买卖合同关系；2、原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议属有效合同，应当作为处理本案纠纷的依据；3、按照补充协议第四条约定，被告享有先履行抗辩权，原告不缴纳物业相关费用，被告可以不交房。二、现代城小区大二期第30幢2单元203、303、403、503、604及1单元302室交付签收单，证明1、在合同规定时间内，被告开发的房屋已具备交房条件，被告在施工进度上不存在因未达竣工交房条件而致逾期交房的违约行为；3、被告对同单元的其他业主一并履行了交房通知义务，其他业主和被告均按合同规定期限办理了交房手续，被告在履行交房通知事项中不存在违约行为。三、购房收据、天然气初装费、电视初装费、维修基金收据各一份，证明1、原告接被告交房通知来验房时，提出卫生间下水道不通，并以此为由拒绝受领房屋，拒交物业管理相关费用，拒不办理交接手续；2、下水道不通为小毛病，被告物业人员及时将下水道疏通后，原告仍拒交物业管理相关费用，故意延长时间扩大损失，属恶意索赔；3、根据《补充协议》第四条及《合同法》第六十七条规定，原告拒不交纳物业管理相关费用，被告有权行使先履行抗辩权，有权不予交房且不构成违约；4、原告关于逾期交房及索赔损失的诉讼请求缺乏事实依据，违背法律规定，其第二、三、四项诉讼请求依法应予驳回。 被告对原告提供的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方还签有补充协议，约定原告应向被告交纳物业管理费相关义务，被告享有先履行抗辩权，不存在违约。对证据二真实性、关联性均有异议，认为照片没有拍摄时间、地点。被告履行了通知义务，下水道返水与房屋质量没有任何关系，下水道堵塞不是房屋质量问题。下水道堵塞已通开，原告拒绝受领房屋是其本身的问题，因此对原告的诉讼请求应予以驳回。对证据三真实性及证明目的均有异议，认为房屋未交付及下水道堵塞均不是质量问题。房屋未交付是原告的行为造成的。租房协议及收条的真实性均有问题，在周口任何地方的五楼均不能达到1500元／月，原告扩大损失是自己的问题，不应由被告承担。 原告对被告提供的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议内容显示并非是先后履行问题，而是同时履行问题，该条并未约定不予交物业费不交房，被告主张先履行抗辩权没有事实依据。原告对被告证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为同一单元其他房屋质量合格，并不意味原告购买的房屋合格。对证据三无异议，认为原告已履行合同义务。 经庭审质证，原告提供的证据一、证据二、被告提供的证据一中的商品房买卖合同、证据三，真实、合法，与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采纳。原告提供的证据三缺乏其他证据证明原告租房损失的合理数额，本院不予采纳。被告提供的证据一中的补充协议第四条约定业主在交房前交纳物业费是双方确定的物业费缴纳时间，不是被告交房的前提条件，该条约定与商品房买卖合同第八条约定的商品房交付期限没有必然联系，被告不能据此主张先履行抗辩权。因此被告提供的证据一中的补充协议不能证明其举证目的，本院不予采纳。被告提供的证据二与本案不具有关联性，不能证明其举证目的，本院不予采纳。 根据上述有效证据及庭审情况，本院可以认定以下案件事实：2010年1月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的周口现代城四期商品房住宅一套，该房位置为第30幢2单元103号房，建筑面积为128.59平方米。合同第四条约定计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2644.599元，总金额340069元。合同第六条约定付款方式及期限：原告于合同签订之日一次性向被告支付总房款340069元。合同第八条约定：被告应当于2010年12月31日，依照国家和地方人民政府规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，原告一次性付款，被告于2010年12月31日将房屋交付原告使用；其中第一种条件是该商品房经验收合格。合同第九条约定被告逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定房屋交接：商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式解决：在房屋达到交付条件后20日内，原告须按规定前来被告处办理相关交房手续，超过20日仍未前来办理交接手续的，物业公司将自动视为该房屋已交付，物业管理费按空置房屋的收费标准（该房屋物业管理费的70％）收取。合同第十四条约定被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电交房时投入使用。合同第十六条约定了房屋保修责任。合同签订后，原告按约定支付了房款。2010年12月31号交房期限届满，原、被告一同到房屋内查验，发现卫生间存在大量积水，原告拒绝接受房屋。双方一直未办理交接手续。诉讼中，被告主张卫生间积水是下水道堵塞，其物业人员已经及时处理过，能够正常使用。对此原告并不认可，原告主张被告一直没有解决，房屋内仍有水印。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同合法、有效，双方应当全面、适当地履行。原告如约付清房款后，被告应当按约定期限交房，保证所交房屋质量合格，能够正常使用。被告交付的房屋卫生间内存在大量积水，表明其交付的标的物质量上有瑕疵，不能正常使用。原告拒绝接收、要求检修的行为正当，符合法律规定。被告以房屋已经符合竣工交付条件为由，主张原告拒绝接收的行为构成违约，理由不足，本院不予采纳。被告主张卫生间积水现象已经及时处理，以及原告不配合交房造成房屋迟延交付，应由原告承担违约责任。该主张关系到违约责任事实的认定，被告应当提供证据证明，被告未提供充分证据证明，对其主张本院不予支持。原、被告双方应当遵循合同法诚实信用原则，互相协助，互相配合，尽快完成房屋交接手续，交接后如果仍存在卫生间漏水等质量瑕疵，根据法律规定和合同约定的责任内容仍然可以补救。综上，原告主张交付房屋的诉讼请求正当，本院依法予以支持。原告主张被告支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，依照合同第九条的约定方式计付至原告起诉之日，超过部分本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定判决如下： 一、被告周口现代城建设有限公司继续履行合同，向原告交付房屋。 二、被告周口现代城建设有限公司支付原告违约金44515.03元（已付房款340069元乘以日万分之一，从2011年1月1日计算到2014年8月1日）。 三、驳回原告马桂荣其他诉讼请求。 上述判决第一、二项内容于判决书生效之日起3日内履行完毕，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，原告马桂荣承担336元，被告周口现代城建设有限公司承担964元。 如不服本判决，自本判决书送达后15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。 审判长 米 宏 伟 审判员 郭 燕 审判员 丁 锐 二〇一四年十二月九日 书记员 马殿力（代） |
