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息县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）息民初字第288号 原告姜某某，男，1963年12月20日，汉族。 原告委托代理人马伟，男，河南公义律师事务所律师。 被告朱某某，男，1972年5月14日出生，汉族。 委托代理人丁斌，河南“148”法律服务所法律工作者。 原告姜某某诉被告朱某某土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜某某及其委托代理人马伟、被告朱某某及其委托代理人丁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年2月15日，原、被告商量租被告耕地260亩，每亩660元，租期6年。当天签合同时候交了定金48400元。2013年2月17日，原告又交给被告租金171600元。原告在租的土地上种了花生，到了2013年8月份，原告收了花生后，被告就不让原告种麦了，并收回了自己的土地，种上小麦。原告多次找到被告退还定金和租金，被告都是置之不理。为此，为维护原告的合法权益，请求法院依法判决被告退还定金48400元、租金85800元，并承担本案的诉讼费用。 被告辩称：1、该土地是被告和小茴店乡乌龙店村第一村民组的村民代表签订的土地承包经营权转让合同，承包了该村土地从事农业生产经营，合同合法有效；2、原告租我承包的土地，我们双方签订了《土地承包经营权转让合同》，我们约定的是每年的农历八月份交下一年的租金，否则就要解除合同，原告没有按期在八月份交下一年的租金，我多次电话催原告，原告置之不理，我才解除合同，我是按照合同里面说的。因此法院应当依法驳回原告的诉求。 经审理查明，被告朱某某与息县小茴店乡乌龙店村第一村民组签订了《河南省农村土地承包经营权转让合同》一份，约定将该村的240亩土地承包经营权转让给被告朱某某从事农业生产经营，交付时间为2013年1月31日前将转让承包经营权的土地交付给朱某某，交付方式为朱某某能够机械整地或实地一次性全部支付，该合同经该村民组代表签字生效。2013年2月15日，被告朱某某将该土地转租原告姜某某承包，双方签订了《土地承包经营权转让合同》，合同规定：一、转让期限：“自2013年2月17日至2018年9月30日止。”二、转让价格：“转让的土地承包经营权的转让金为每年每亩660元人民币，总计每年171600元。三、支付方式和时间：“每年农历八月三十日（8月30日）前交下年租金贰拾万人民币（含押金）。”四、违约责任：“如一方当事人违约，应向守约一方支付违约金50万元整。”另外合同约定补充：第一年乙方应付甲方22万元。经庭审查明，该22万元包括第一年的租金171600元和押金48400元。合同签订后，被告朱某某按照合同约定将承包的土地租给原告姜某某从事农业经营。原告姜某某在收完花生后，被告朱某某要求原告按照合同规定的期限即农历8月30日前交纳下一年的租金，原告认为自己已经交付了一年的租金，现在并没有到一年租期，不应该交付，在被告多次催促原告交付下一年的租金未果的情况下，被告自己在土地上种植小麦。原告以已经交付了一年的租金，而自己租期未满一年被告未能按照合同约定租用土地为由，请求依法判如诉求。原告举证：土地租赁合同一份、转账单记录一份、电话录音一份。被告举证：河南省农村土地承包经营权转让合同一份、证人杜军证言一份、证人余冲证言一份。以上证明材料及本庭庭审笔录附卷佐证。 本院认为，被告朱某某将其承包的小茴店镇乌龙店村第一村民组的土地租赁给原告姜某某用于农业生产经营，双方在2013年2月15日签订《土地承包经营权转让合同》，该合同涉及承包地亩数、转让期限、转让价格、支付方式和时间、违约责任及补充约定，系双方在平等自愿协商的基础上签订的，内容不违反法律法规规定，依法应受法律保护。原告在庭审中诉称：我是2013年2月承包的土地，被告在8月份说让交下一年的租金，但是我已经给付了一年的租金和定金，应当租完一年，被告不让我种，是违反了合同。本院结合查明的事实及双方达成的《土地承包经营权转让合同》中关于支付方式和时间的约定：“每年农历八月三十日（8月30日）前交下年租金贰拾万人民币（含押金）。”因此，原告应当严格按照双方约定的合同在农历八月三十日预交下一年的租金，否则应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”原告姜某某未能在合同规定的期限每年八月三十日前预交下一年的租金，并在被告朱某某10月24日前多次催促下，仍未预交租金，因此原告姜某某违反了合同约定的支付时间，被告朱某某有权依法解除合同，并有权要求赔偿损失。鉴于原、被告约定的违约金50万元过高，本院依法予以调整，结合原告姜某某第一年已经交付了押金48400元，押金性质系债务人给付一定的金额作为其履行合同的担保，合同履行时，返还押金或予以抵扣；合同无法履行时，债权人就该款项优先受偿，因此根据被告在原告未能履行合同后，自己在土地上种植了小麦，减少了因合同无法履行造成的损失，本院酌情认定被告朱某某返还原告押金10000元，剩余38400元押金予以补偿对被告造成的损失，不再返还。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、依法解除原告姜某某和被告朱某某签订的《土地承包经营权转让合同》。 二、被告朱某某返还原告姜某某押金10000元。 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费2980元，由原告姜某某2000元、被告朱某某承担980元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状及副本一式三份，并预交诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 许 力 审 判 员 张 斌 人民陪审员 郑学亮 二〇一四年九月十日 书 记 员 熊懿辉 |
