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潢川县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）潢民初字第00475号 原告王文庆，男，生于1953年日，住潢川县传流店乡。 委托代理人张雪、张力伟，河南国基律师事务所律师。 被告潢川县供销合作社 法定代表人李中友，该供销合作社主任。 委托代理人冯培，男。 被告王道广，男，生于1962年，住潢川县传流店乡。 原告王文庆与被告潢川县供销合作社、王道广财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，公开开庭进行了审理，原告及委托代理人、第一被告委托代理人、第二被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告系潢川县传流店供销合作社职工，自1984年开始就居住在传流店邮电所西边供销社分给原告和妻子（也是传流店供销社职工）的家属院中。1992年传流店供销社实行改革，采取经营方式大包干。原告夫妻便将传流店供销社老街交电门市部营业室四间青砖灰瓦房承租下来，后来又在门面房的院子里新建了5间住房，花费31000元。后由于门面房年久失所，原告自1994年开始，自己掏钱维修翻新几次，花费维修费3200元。原告夫妻承包租赁传流店供销社四间商业门市部后，对营业室的经营方式和经营范围单位都不再干涉，员工的工资和其他福利待遇单位也不再承担，被告供销社在1995年收回成本后，承包的门面房的职工就只负责交房租了；1997年传流店新街启用后，原老街不再供用，老街上的营业室自动停业。供销社没有收回这些营业室也不再管理，而由原租赁人继续使用，为保障老职工在职期间及日后的基本生活和各项福利待遇。1998年到2000年左右传流店乡供销社进行了第一房改，当时政策是谁家承包的门面房房改给谁，基于该事实，即王文庆的四间门面房是从传流店供销社承租来的，并且具有公有住房性质。基于租赁关系，供销社出卖门面房时应在出卖之前的合理期限内通知王文庆，王文庆享有在同等条件下优先购买房屋的权利。并且王文庆对本案门面房及院落享有以公有住房按成本价房改的权利，并在房改时有优先购买的权利，然而，传店供销社处理王文庆门面房时，并未事前进行公示公告，也未召开职工代表大会，更未通知利害关系人王文庆，其处理程序明显违法，其处分行为明确侵犯了王文庆的优先购买权以及供销社在老职工的福利福祉。 本案两被告于2010年1月1日签订的房屋买卖合同无效，供销社在处理王文庆房屋的行为依法应予撤销，由于潢川县传流店供销合作社已于2002年3月9日被潢川县工商行政管理局注销了营业执照，不再具有民事主体资格，虽然两被告均主张传店供销社和王道广的房屋买卖协议是经过潢川县供销社批复的，合法有效，但二被告未提供潢川县供销合作社文件潢供销字（2013）8号批复所对应的申请；且两被告均主张传店供销社和王道广签订的两份房屋买卖协议，2010年元月1日签的意向，2012年签的才是确立的合同，被告王道广曾为夏俭保提供其2010年元月1日与传流店供销社签订房屋买卖协议，用来证明传店供销社已经把房屋卖给了王道广。由此可见，传店供销社是2010年元月1日的合同中将房屋卖给王道广，而非在2012年的合同中，更未经县供销社同意。2010年3月，王文庆把四间门面房和5间自建住房一起卖给夏俭保，2010年1月1日，传店供销社将王广庆门面房连同后院地皮卖给王道广时是连同地皮上王文庆的自建5间房屋一同处理的，后该处理房屋系王道广所扒除。故王文庆对租用4间门面房具有优先购买权，对5间自建住房拥有所有权，所以传店供销社将原告房屋私自处理给王道广的行为显然侵犯了原告的合法权益。请求人民法院依法判决撤销传流店供销合作社与王道广间的房屋买卖合同，同时确认原告对涉案房屋具有优先购买权；判决两被告赔偿自建住房损失31000元及利息；判决两被告支付门面房维修费用3200元及利息。 第一被告辩称，按法律规定，只有租赁人承租或其它合法情况下，才享有优先购买权，本案原告占有房屋是被告供销社门面房，是营业室，不是居住房屋，原告没有优先购买权。原告说房改处置该房屋给他的，应拿出手续，应有收据，传流店供销社处置传店老街七间门面房是合法的，根据河南省政府（1994）第13号文件河南省供销社第（2000）第18号文件，潢供销（2008）第14号文件精神，允许和鼓励基层社通过出售等多种形式处置资产。原告承包传流店供销社4间门面柜组，是合同一年一签订的，1999年以后就没签合同了，原告承包柜组时，传店供销社后院有2间小房，传流店供销社出售给王道广的七间门面房是营业室，不属职工住房，供销社与王道广的房屋买卖协议是以县供销社批复为准，原告称在承包4间柜组后在门面房后院自建5间房屋没有依据。王文庆在2010年没跟供销社打招呼的情况下，私自违法将供销社4间门面房转让给夏俭保，此4间门面房属供销社集体所有，为使供销社集体资产不受损失，报县供销社批准，一起将老街门面房卖给王道广。故传流店供销社老街门面房没有出租给原告，后也没承包给原告，所以王文庆和夏俭保买卖供销社4间门面房协议是违法的，传店供销社和王道广的房屋买卖协议经县供销社批准生效。属合法有效合同，应驳回原告诉讼请求。 第二被告王道广辩称，2010年1月1日，我已与传流店供销合作社意向签订购买传店供销社传店老街门面房7间的协议。2012年10月我和供销社才正式签订门面房买卖协议。我看到上级批复后，我才买房，买卖房屋时间以县供销社正式批准以后，收据时间为准，故我买传店供销合作社房屋有买卖合同，有县供销社批准文件以及买房收据，房屋买卖是合理合法的，与原告没有任何关系；而且原告私自卖供销社4间门面房给夏俭保时，转让合同上没有后面院五间房屋，现称在门面房后面院有自建5间房屋不是事实。我在购供销社房屋之前，原告已经将4间门面房违法卖给夏俭保，房屋拆除是夏俭保所为。原告不应无故将我列为诉讼主体。 经审理查明，原告王文庆及妻子刘德慧系被告潢川县供销社合作社原下属企业潢川县传流店供销合作社职工。于1984年分配到传流店供销合作社交电门市部任营业员。传流店供销合作社交电门市部营业室有门面房四间，紧挨着营业室后面有两间土坯茅草房，另有两间简易砖瓦房，90年代初，基层供销系统实行改制，1992年潢川县传流店供销合作社采取大包干责任制，与原告王文庆夫妻签订了承包租赁性交电门市部合同，期限是一年一签订。即经营方式为承包租赁人即上交税金，营业室租凭费，占用供销社资金利息，上交供销社利润，实际合同履行至1995年，被告下属传流店供销合作社只负责收取营业室的租赁费，员工的工资和其他福利待遇单位也不再承担。1997年，原告承包租赁的传流店供销合作社四间营业室后面两间土坯茅草房年久失修倒塌，经传流店供销合作社同意在原址上自建三间砖瓦结构房屋，并且占用原传流店邮电所地皮一间，而且原告把在传流店供销合作社原有两间朝南简易住房翻建后使用。1997年传流店乡新街正式启用，传流店老街营业室不再使用，老街营业室传流店供销社未收回，原告仍占有使用该四间交电门市部门面房。1998年至2000年，传流店供销社根据国家稳步推进住房商品，社会化，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策精神，传流店供销社第一批营业室均有原承包或租赁人按房改房政策以成本价出售，2002年2月27日，由潢川县政府批复对第一被告下属传流店供销社进行关闭解散，由第一被告对这些企业的资产、债务进行清理，并经潢川县工商行政管理局注销传流店供销社法人营业执照。2008年后，第一被告根据上级相关政策，多次下达关于加强供销系统房屋安全管理的通知，要求对门面房的租赁和危房如有出售转让价值，立即着手转让，进行产权转移。2010年1月1日，原潢川县传流店供销合作社与第二被告王道广已缔约了房屋买卖协议，传流店供销合作社将坐落于传流店老街坐北向南灰砖瓦结构房屋七间，包括地皮，总计金额66000元出售给王道广，即每间房屋出售价9428.7元。该七间房屋包括原告一直经营占有门面房四间以及原传流店供销社职工黄世富承包租赁经营三间门面房。2010年3月1日，原告王文庆将自己长期承包租赁期间占有的传流店供销社四间门面房以供销社已房改名义售给传店街市民夏俭保，夏俭保一次性付清原告王文庆购房款73000元，即每间房屋售价18250元。2012年10月1日，潢川县传流店供销合作社与第二被告王道广重新签订房屋买卖协议，协议内容与原房屋买卖协议相同，约定以被告潢川县供销合作社批文为准。2013年元月6日，被告潢川县供销合作社对于传流店供销合作社处置传流店乡首集该7间房屋下达了潢供销字（2013）8号的批复文件。2013年元月10日，潢川县传流店供销社收到王道广的处理危房款66000元。2013年4月，第二被告王道广将购买第一被告七间门面房及后院附属物拆除，为此，购买原告王文庆房屋人夏俭保与王道广发生纠纷，三方为房屋出售问题协议未果。原告遂也诉至本院，诉讼中，原告还提供了自建五间房屋损失31000元相关的施工人员证明，维修租赁占用四间门面房修缮费3200元相关施工人员证明，被告不予认为；并对原告优先购买权的主张以承包房屋为门面房和营业房，非为公有房为由不予认可，认为原告擅自将被告房屋转卖给了第三人，因此导致其优先购买权丧失。 本院认为，优先购买权是一种法定权利，只有在法律行政法规明确规定的情形下才可行使。本案争涉四间门面房在原告始初与第一被告下属企业传流店供销社签订大包干责任制时，经营方式实为租赁形式，后随着传流店乡集镇的自然演变，该四间门面房老营业室已逐渐失去了其经营价值，并被承租人长期使用至今。根据国务院于1998年发出的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，以及建设部1999年所作出的《建设部关于进一步推进现有公有住房改革的通知》的精神，“各国有单位自管的公有住房，原则上应按照相关要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户以成本价出售”，以及按照国家对基层供销社出售、盘活闲置低效资产有关政策，第一被告实际把失去经营价值门面房以公有住房的身份房改出售，而作为公有住房，应当优先向有购房意愿的本单位职工和现住户出售。故基于出租房屋关系或公有房房改，原告均享有对第二被告处置原传流店老街门面房的优先购买权。第一被告非经法定形式处置给第一被告门面房及后院原告自建房屋导致原告房屋拆除的损失。侵害了原告的优先购买权和财产权，鉴于原告擅自处置占有第一被告房屋的不当行为，以及第二被告已将购买房屋拆除，造成物权灭失不可逆转性。第一被告对原告侵害财产权行为应在可得损失范围内予以赔偿，原告擅自转让争议房屋与第三人价值与第一被告已转让第二被告房屋价值相差34485.2元，故原告直接财产损失34485.2元，第一被告系过错侵权人，应负民事赔偿责任。第二被告为善意第三人，不承担民事责任。原告其他诉讼请求因不符合法律规定和证据不够充分不予支持，第一被告辩称部分因缺乏事实和法律依据不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百零六条第二、三款、第一百一十七条第二、三款、第一百三十四条（七）项、《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百二十一条之规定，判决如下： 限被告潢川县供销合作社于判决生效五日赔偿原告王文庆经济损失34485.2元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费650元，由原告王文庆负担150元，被告潢川县供销合作社负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 刘新力 审 判 员 姚 伟 人民陪审员 黄守志 二〇一四年十月三十日 书 记 员 陈春彦 |
