|
光山县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）光民初字第01440号 原告（反诉被告）刘明根，男，1961年1月2日出生，汉族。 委托代理人张瑞太，河南人天律师事务所律师。 被告（反诉原告）吕述利，男，1977年1月27日出生，汉族。 委托代理人高明玉，河南犀原律师事务所律师。 原告刘明根诉被告吕述利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘明根及其委托代理人张瑞太，被告吕述利及委托代理人高明玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告刘明根诉称：2008年7月13日，原、被告之间签订租房协议，原告将位于县城正大街邻百货公司商贸楼的一处一层两间门面房出租给被告使用。合同约定租期五年，即自2008年10月17日至2013年10月16日。现租赁期限已到，被告拒不交还所租赁的房屋，故依法请求：1、被告立即返还被其非法侵占的位于光山县城正大街邻百货公司商贸楼的一处一层两间门面房。2、被告赔偿损失，自2013年10月4日至本案审结为止每天按1000元计算。 被告吕述利辩称，2008年7月13日，答辩人与被答辩人之间签订租房协议，双方对租期、租金、支付方式进行了约定，并在第八条明确约定：“合同期满后，如果甲方不再租赁，留作自用（必须是自用），应提前一年以书面形式告知乙方，一年内不得行使转让权，甲方同时享有乙方到期不再租房的所有条款内容，甲方向乙方补偿乙方装修成本的百分之五十”。合同期满后，被答辩人以市场房价上涨过高为由，未履行提前的通知义务，欲将此房屋转他人。双方商量新的租赁费期间，其要价过高，并明确表示不支付双方的上述第八条约定的义务，综上提出反诉请求：“依法判令被反诉人立即支付反诉人的“装修成本费的百分之五十”即15万人民币。 经审理查明，刘明根于2005年元月28日从光山县林业局购得一处房产，位于光山县城正大街原光山党校对面，临光山百货公司商贸楼，现已拆旧建新，临街第一层门面房的使用面积不足100㎡。2008年7月13日，刘明根（甲方）与吕述利（乙方）签订“租房协议”，由吕述利租用上述门面房从事经商，租期为五年，自2008年10月4日至2013年10月3日止，年租金7万元。实际时间自2008年10月17日至2013年10月16日。该“租房协议”第八条内容为：“合同期满，如乙方续租同等情况下乙方优先，提前一个月协商房价和有关条款，房价参考市场行情，在不同等条件下甲方应提前告知乙方，在确认乙方不能承担的情况下甲方有权收回房屋另租他人。如乙方不再续租，也应提前一个月告知甲方，属乙方装修及装饰可移动部分必须在三日内自行处理，超一天罚款1000元，并累计计算，保证店内外一切设施完好无损，如损坏将赔偿和维修，更不能破坏房屋的主体结构，如损坏将负法律责任，装修及装饰不可移动部分无论新旧如何归甲方所有，乙方不得提出任何理由赔偿，合同期满，乙方不再享有转让权，更不得向甲方索要转让费，合同期满后如果甲方不再租赁，留作自用（必须是自用），应提前一年以书面形式告知乙方，一年内乙方不得行使转让权，甲方同时享有乙方到期不再租房的所有条款内容，甲方向乙方补偿乙方装修成本费的百分之五十”。上述协议签订后，被告即投资装修使用。2012年10月28日，原告刘明根书面告知吕述利该房到期不再续租，留作自用。2013年10月16日合同期届满，原告刘明根要求收回房屋，被告吕述利则要求依合同第八条约定给付15万装修成本，由此，导致吕述利至今仍使用该门面房。原告刘明根遂诉至本院提前述请求，被告吕述利反诉请求刘明根给付15万元的装修成本。 另查明，根据吕述利的鉴定申请，本院依法委托信阳市三维资产评估事务所对其装修的成本进行了鉴定，结论为：“不可移动的水路、电路、墙体、地面、房顶、内饰灯具原值103939元。可移动的门头、发光灯招牌、空调、柜台等原值79025元， 吕述利为此支付鉴定费5000元，交通费500元。 再查明，该处同一排赵某的门面房第一层建筑面积140平方米，第一层、第二层租给他人使用，现年租金人民币32万元。另同一排韩某的门面房，第一层建筑面积140平方米，第一层、第二层租给他人使用，现年租金人民币32万元。 上述事实由原告提交的租房协议，有关批准建房手续，证人赵某、韩某的证言，被告方申请鉴定的三维评估所（2014）评鉴字第009号司法鉴定意见书及不可移动、可移动装修装饰评估明细表，鉴定费票据及本院调查赵某、韩某笔录。对该门面房丈量的记录等予以佐证。 本院认为，双方合同履行期已届满，在未达成新的房屋租赁合同关系后，吕述利应将原租赁刘明根的门面房交返给刘明根，拒不交返构成侵权，原告刘明根要求返还请求支持，由此给原告刘明根造成的租金损失应予赔偿。根据证人赵某、韩某门面房与其房屋同一排及使用面积、年租金，结合原告本人第一层不足100平方米的实际情况，从公平原则酌定原告的门面房2013年10月至2014年10月的年租金损失赔偿额为25万元，平均每天为685元（25万÷365天），由吕述利赔偿至本判决书送达之日止。原告该项过高的诉求不予采纳。对反诉原告吕述利的请求，依双方合同第八条的约定，应由反诉被告刘明根给付装修成本的50%，该装修成本指的是全部装修，而非区分可移动与不可移动，根据鉴定结论的价款，刘明根应给付吕述利装修成本50%的价款为人民币91482元，反诉原告吕述利过高的诉求不予支持。对反诉原告已给付的鉴定费、交通费，由双方各承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、最高人民法院《关于神力城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告吕述利应于本判决生效之日，将占用的位于光山县城正大街临光山百货商贸楼的门面房交付给原告刘明根，并不得对评估所列的所有装修装饰物进行拆除，保持现状。 二、被告吕述利应于本判决送达之日按每天房屋使用费685元给付给原告刘明根，时间自2013年10月17日开始，给付至本判决书送达之日止。 三、反诉被告刘明根应于本判决生效之日，给付反诉原告吕述利装修成本费计人民币91482元，并另行给付吕述利垫付鉴定费、交通费2750元，该款可从上述第二项中予以抵付。 四、驳回原告刘明根第二项诉求中过高的诉求。 五、驳回反诉原告吕述利过高的诉求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，本诉4100元，有吕述利承担；反诉3300元，由刘明根承担2087元，吕述利承担1213元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审 判 长 李敏生 审 判 员 陈 钢 人民陪审员 黄 健 二〇一四年九月十六日 书 记 员 李 玮 |
