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河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）柘民初字第1513号 原告邢婷婷，女，住柘城县。 委托代理人李滕滕、李改（实习），河南华豫律师事务所律师。 被告邢军建，男，住柘城县。 委托代理人宋庆林，河南梁园律师事务所律师。 原告邢婷婷与被告邢军建确认合同无效纠纷一案，本院于2014年10月16日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月22日公开开庭进行了审理。原告邢婷婷及委托代理人李滕滕、李改，被告邢军建及委托代理人宋庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢婷婷诉称，2014年9月初，原告邢婷婷经柘城县某某中介见证，与被告签订了一份房屋买卖合同，约定被告将位于柘城县某某镇长青路上的一栋独院二层东户房屋出售给原告邢婷婷。原告于2014年9月12日向被告交纳了首批10万元购房款，后原告得知，被告所出售的房屋系无产权证的房屋，且无法办理相关产权证明，也无法查明被告是否为该处房屋的所有人。根据相关法律规定，未取得房屋产权证的房屋是禁止交易的。请求依法确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同无效，被告返还原告购房款10万元及利息，受理费由被告承担。 被告邢军建辩称，1、房屋买卖合同是双方在协商一致的基础上自愿签订的，且经过第三方中介机构见证，应为有效合同；2、原告已按合同约定交付了定金10万元，证明已实际履行了合同，被告也向原告交付了房门钥匙和提供给原告办证手续，现原告违背合同约定，于法不符；3、涉案房屋占用的土地系被告取得的使用权，涉案独院二层东户的房屋系被告所建，被告已取得了该房屋的占有、使用、收益、处分权，原、被告之间合同符合正常交易习惯及交易规则。请求驳回原告诉请。 原告邢婷婷向本院提供的证据材料有：1、2014年9月12日房屋买卖合同一份；2、2014年9月12日收据一份。证明原、被告于2014年9月12日签订了房屋买卖合同，原告方向被告交纳了购房款10万元。 被告邢军建向本院提供的证据材料有：第一组，1、1974年8月11日柘城县人民法院与柘城县城郊人民公社革命委员会、城郊人民公社新店大街革命委员会《占用土地合同》；2、2013年3月21日《土地使用权有偿转让协议》；3、2013年5月6日《宅基地边界协议书》；4、2013年12月4日《协议书》；5、2014年10月23日某某园村委会证明；6、2013年3月26日任某某、高某证明。以上证明1、涉案房屋占用土地是被告购买所得，地上房屋是被告自己出资所建，被告理应享有该房地产的所有权和处置权；2、被告建房屋是经所在地柘城县某某镇某某园村委会同意和准许的，是合法用地和建房。第二组，1、2013年9月12日房屋买卖合同；2、柘城县某某中介收到条。证明1、该合同是在双方自愿、平等、协商一致基础上签定的，理应受合同条款的制约，任何违约应受制裁和处罚；2、被告已经履行了合同义务，将房屋和办证手续提供给了原告，被告不存在任何过错。第三组，证人李某某当庭证言。证明原、被告双方签订合同的情况及合同履行的情况，原告的行为已构成违约。 本院依被告申请询问苏某某证言一份（某某中介的工作人员）。证明原告在看涉案房屋时，另有一家客户也看中此房，欲意购买，因此原告当即交付了定金，被告才没有与另一家成交。 经庭审质证，被告对原告提供证据认为，该两份证据属实，但两份证据不能实现其证明目的，合同及收据上显示，10万元是原告交给被告的定金，而不是购房款。对苏某某证言无异议。原告对被告提供证据认为，第一组证据1对该证据的真实性无异议，但该合同是占用合同而不是征收合同；证据2应为无效协议，转让方身份不明，是否有土地使用权，无法查明，该土地为某某园村委会集体所有，个人无权转让；证据3真实性无异议，对证明目的有异议；证据4该协议仅显示村委会允许被告在该土地上建房，对证明目的有异议，被告不是该村村民，所建房屋无权进行销售；证据5该证明违反法律的相关规定，土地所有权应归集体和国家所有，个人无权拥有土地的所有权，属于无效协议；证据6真实性无异议，对证明目的有异议，任某某和高某无权转让该土地。被告无权取得该土地使用权，所建房屋无任何产权证明，不能进行上市买卖。对第二组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同虽是在平等自愿的基础上签订的，但违反国家法律规定，应认定无效。被告未履行任何义务。对第三组证据无异议。对苏某某证言真实性无异议，但认为涉案房屋质量有问题，涉案房屋依据法律规定是不允许买卖的，因中介公司收取中介费，苏某某证言偏袒被告一方。 根据庭审质辩意见，本院对双方无异议的证据予以确认，对原、被告提出的异议，本院作综合分析认定和采信。 经审理查明：原告邢婷婷与被告邢军建于2014年9月12日经柘城县某某中介介绍签订了涉案房屋买卖合同，合同约定，被告将位于柘城县某某镇长青路新建街独院三层楼房东户以495000元的价格卖于原告；原告于合同签订之日向被告支付定金10万元，双方同意该定金在立契前暂时由某某中介代为保管；双方应在本合同签订后双方协商，共同到房管局立契，并办理房产过户手续，原告一次性付清房款后，被告将房产证交于原告；原告若违反合同约定，则无权要求返还定金，并赔偿被告方损失，被告若违反合同约定，应双倍返还定金；被告应保证出售的房屋的合法性以及确保能正常上市交易，否则应双倍返还定金，同时向中介公司支付房价的1%违约金。合同签订后，原告于2014年9月12日向被告交付定金10万元，被告向其出具了收条，并在收条写明，下欠房款39.5万元于2014年10月13日以前付清。同时被告将房屋的钥匙交给了原告。至2014年10月13日，交款日期届至，双方产生纠纷，原告以被告所出售的房屋无产权证，且无法办理相关产权证为由起诉来院，请求依法确认双方所签合同为无效合同。 另查明，被告房屋所占土地来源是，1974年8月柘城县法院因扩建拆迁了高姓家的房屋，为了安排此户居民，柘城县法院向当时的柘城县城郊人民公社新店街队支付450元，购置了该处地皮，作为安置用地。之后高家后人高某将此处土地转让给了被告邢军建，邢军建取得了此处土地后，自建了三层楼房（分为东户、西户），并就四至与四邻均签有协议，四至清晰。 本院认为，原、被告经中介机构进行见证签订了房屋买卖合同，此合同是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，为有效合同。合同一经成立，即具有法律约束力，双方当事人均应履行合同义务。原告认为出售的房屋系无产权证的房屋，且无法办理相关产权证明，也无法查明被告是否为该处房屋的所有人。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而被告的房屋未办理房产证仅是违背了管理性强制性规定，是否办理房产证不影响双方签订合同的效力，因此不能仅以被告出售的房屋未办理产权证认定双方所签的合同为无效合同。且根据被告提供的相关证据，能够证明涉案房屋系被告自建，故原告请求确认原、被告双方所签订的房屋买卖合同为无效合同的诉请，理由不能成立，本院不予支持。原告请求被告返还购房款10万元及利息的诉请，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告邢婷婷的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告邢婷婷承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 宋 静 审判员 李 艳 审判员 刘遗林 二〇一四年十二月十八日 书记员 郭恒诗 |
