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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1688号 上诉人（原审原告）刘明，男，汉族，1978年2月9日出生。 上诉人（原审被告）郑州建投鑫苑置业有限公司。 法定代表人张勇，该公司董事长。 委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。 上诉人刘明为与上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2014）惠民二初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘明，上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司的委托代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2011年3月31日，刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：刘明购买郑州建投鑫苑置业有限公司所开发的位于惠济区香山路东、金达路北14幢3单元5层501号的商品房一套，该商品房建筑面积共143.51平方米，单价为每平方米6395元；付款方式为2011年3月31日支付现金367099元，2011年6月25日支付现金367099元，2012年9月25日支付现金183549元（共计917747元）；郑州建投鑫苑置业有限公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付的，并符合合同约定的商品房交付刘明使用；除合同规定的特殊情况外，郑州建投鑫苑置业有限公司如未按合同规定的期限将商品房交付刘明使用，逾期超过60日后，刘明有权解除合同，也可要求继续履行合同，合同继续履行的，自2012年12月31日的第二天起至实际交付之日止，郑州建投鑫苑置业有限公司按日向刘明支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，刘明按照合同约定向郑州建投鑫苑置业有限公司支付了购房款，郑州建投鑫苑置业有限公司于2013年4月25日向刘明邮寄了交房通知书，刘明收到该交房通知书后于2013年4月28日前往交房地点，但在房屋交接过程中与郑州建投鑫苑置业有限公司发生争议，至今刘明尚未在交房通知书上签字。 原审法院认为，刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，郑州建投鑫苑置业有限公司迟延交付房屋，即应按照合同约定向刘明支付相应的违约金，现刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司系就房屋实际交付时间存在争议。郑州建投鑫苑置业有限公司主张其邮寄出《交房通知书》之日即应视为合同约定的房屋实际交付之日，不符合合同约定，该院不予采信；2013年4月28日刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司办理房屋交接手续时，刘明作为房屋买受人认为郑州建投鑫苑置业有限公司所交付的房屋不符合合同约定及法律规定，故通过拒绝在房屋交接单上签字的行为表明对郑州建投鑫苑置业有限公司交付的房屋不满意，郑州建投鑫苑置业有限公司作为房地产开发商有义务积极与刘明协调，刘明也应积极配合解决矛盾，但现距郑州建投鑫苑置业有限公司通知交房已逾一年，刘明仍未在交房通知书上签字，双方未遵循诚实信用原则避免损失的扩大，均应承担相应的责任，该院酌定刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司协商解决的时间为60天，即视2013年4月28日后第61天为房屋交付日期，郑州建投鑫苑置业有限公应向刘明支付自2013年1月1日起至2013年6月28日（共计179天）的违约金917747元×0.0002×179元=32855元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下： 郑州建投鑫苑置业有限公司于判决生效后十日内支付给刘明违约金32855元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费631元减半收取315.5元，由刘明负担15.5元，郑州建投鑫苑置业有限公司负担300元。 原审判决宣判后，上诉人刘明不服上诉称：原审法院认定事实错误，应依法改判。根据上诉人与被上诉人之间签署的合同第八条和第十一条约定，被上诉人交房应当具备5大责任主体验收合格同意交付，并且要出示两书后才能达成交付条件，但是被告至今没有出示合同上约定的文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程质量验收情况；拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。《建设工程质量管理条例》第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建设工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理办法第三十三条》：竣工交付使用的工程必须符合下列基本要求：（一）完成工程设计和同中规定的各项工作内容，达到国家规定的竣工条件；（二）工程质量应符合国家现行有关法律、法规、技术标准、设计文件及合同规定的要求，并经质量监督机构核定为合格或优良；（三）工程所用的设备和主要建筑材料、构件应具有产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定必要的进场试验报告；（四）具有完整的工程技术档案盒竣工图，已办理工程竣工交付使用的有关手续；（五）已签署工程保修证书。《中华人民共和国消防法》第四十条：违反本法的规定，有下列行为之一的，责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，可以并处罚款：（一）建筑工程的消防设计未经公安消防机构审核或者经审核不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者经验收不合格，擅自使用的；（三）公众聚集的场所未经消防安全检查或者经检查不合格，擅自使用或者开业的。根据法律规定郑州建投鑫苑置业有限公司应当提供1、规划验收合格证、2、消防验收合格证、3、绿化验收合格证、4、环保验收合格证、5、卫生防疫验收合格证、6、人防工程验收合格证、7、车库及道路验收合格证明、8、安全防范设施验收证明、9、配套基础设施和公共设施建设合同履行确认书、10、工程竣工备案证明、11、邮政通邮证明、12、环卫设施验收合格证明、13、室外供水管线验收合格证明、14、电力户外管线验收证明、15、社区用房验收证明、16、管道煤气工程验收证明、17、有线电视室外管线验收证明、18、室内给水及卫生洁具验收证明、19、电信室外管线验收证明、20、房屋面积测绘报告（根据合同法136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的材料）、21、《建设工程质量认定书》、22、《住宅使用说明书》、23、《住宅质量保证书》、24、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、25、《竣工验收备案表》。综上所述，无论是合同约定还是法律规定，交房应当出具至少25种相关验收文件，而郑州建投鑫苑置业有限公司至今什么都没有出示，不符合法律和合同约定的交房条件，因此原审法院认定事实错误，应当依法改判。 郑州建投鑫苑置业有限公司答辩称，其交房符合合同约定及法律规定，在一审，郑州建投鑫苑置业有限公司已经提交了验收报告，如果刘明有异议的话应提供相反的证据予以证实，本案没有交房的原因是因刘明拒绝接房，由于拒绝接房两书即保修书和保证书没有给刘明；2、刘明在上诉所提到的法规均指向房屋验收合同，郑州建投鑫苑置业有限公司提供的有房屋验收合格的证据，而没有任何法律规定开发商要将证明材料发给业主。所以如果刘明对此有异议，可以去证实而不是自行判断是否符合交房条件；综上，请求驳回刘明上诉请求。 上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司不服上诉称：原审法院认定事实错误，该案系刘明原因拒不接房，郑州建投鑫苑置业有限公司不应承担2013年4月28日之后的逾期违约金。《商品房买卖合同》（下称“合同"）第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”、“因买受人的原因导致商品房未能按照出卖人通知的期限交付，自该交付通知约定交付之日第二日起，即视为出卖人已经交付，……”。合同附件四：《合同补充协议》（下称“补充协议”）第四条约定：“买受人对竣工验收文件或者房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面提交出卖人签收，但应当首先办理房屋接受手续”及“如买受人购买的商品房为已经完成竣工验收后的现房，则买受人应自行在签订合同及本补充协议前对合同交付时，买受人不得以房屋现状与合同及附件约定的交付标准不一致为由提出异议或拒绝接房”。该案中，刘明诉称于2013年4月28日接房时，所谓的“因房门无法打开、电梯无法停在第五层等问题”不存在，亦不属于拒不接房的正当理由。根据《补充协议》第四条的约定：“刘明对房屋质量问题或验收文件有异议的应以书面方式向郑州建投鑫苑置业有限公司提出”，但该案中，郑州建投鑫苑置业有限公司从未收到过刘明提出的书面异议。刘明拒绝接房的理由缺乏事实依据。对于刘明提交的用于证实房屋不符合交付条件的录音，既未说明其中人员的身份也无相关证据印证录音的内容，郑州建投鑫苑置业有限公司对其真实性不予认可，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，该录音不能单独作为认定案件事实的依据。因此，刘明提出的所谓房屋存在质量问题的拒绝接房理由不能成立，根据合同第十一条约定，应视为郑州建投鑫苑置业有限公司己于2013年4月28日完成房屋交付。综上所述，原审法院在无充分证据支持的情况下，径行认定郑州建投鑫苑置业有限公司交付的房屋不符合交付条件，系对案件事实认定的错误，故郑州建投鑫苑置业有限公司依法提起上诉，请二审法院予以依法判处。 刘明答辩称，据《合同法》第十一条规定，出卖人应出示验收证明及房屋两书一证才达到交付房屋，据郑州建投鑫苑置业有限公司所提供的证据，其要求刘明签署违约合同而刘明拒不签违约合同，因此才无法交房，本案是因郑州建投鑫苑置业有限公司没有提供验收报告、两书一证，且刘明没有签署违约合同才造成房屋没有交付；在本案中，郑州建投鑫苑置业有限公司称因无法确定刘明的身份而不能交付是错误的，房屋没有交付的原因主要在郑州建投鑫苑置业有限公司；验收报告上没有五大主体盖章，不能作为证据使用，因此原审确定交房时间是错误的。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，刘明与郑州建投鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。郑州建投鑫苑置业有限公司迟延交付房屋，应按合同约定向刘明支付违约金。因双方原因致使房屋至今未能交付使用，对损失的扩大双方均有一定责任，原审法院酌定交房时间延长60天并无不当，本院予以支持，双方的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费276元，由上诉人刘明负担50元，上诉人郑州建投鑫苑置业有限公司负担226元。 本判决为终审判决。 审判长 李 黎 审判员 王胜利 审判员 李剑锋 二〇一四年十二月十五日 书记员 候李爽 |
