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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1133号 上诉人（原审被告）刘秀花，女，1971年5月15日出生，汉族，无业。 委托代理人李全岭，男，郑州市二七区淮河法律服务所法律工作者。 委托代理人胡延勇，河南博之律师事务所。 被上诉人（原审原告）胡绍华，男，1971年2月5日出生，汉族，个体工商户。 委托代理人朱寒冰，河南博正律师事务所律师。 上诉人刘秀花因与被上诉人胡绍华租赁合同纠纷一案，上诉人刘秀华不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2014）管民二初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘秀花及其委托代理人李全岭、胡延勇，被上诉人胡绍华的委托代理人朱寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年11月13日，刘秀花出具委托书，载明因其工作繁忙，故委托郑慧景全权代理交接物业、收回余款和差额税款及剩余房租，并由郑慧景全权代表胡绍华签订租赁协议。该委托书上同时记载胡绍华卡号为604910407200674185。2010年11月29日，郑慧景代表刘秀花与胡绍华签订《房屋租赁契约》，约定由刘秀花将其坐落在管城区货栈街104号康华苑的一楼门面房出租给胡绍华，租金每季10500元，租期三年，自2010年11月29日至2013年11月29日。2013年4月左右，刘秀花尚在外地，郑慧景再次以刘秀花名义（即甲方，出租方）与胡绍华（即乙方，承租方）签订《房屋租赁契约》，主要内容为：1、甲方将其坐落于郑州市管城区货栈街104号康华苑的一楼门面房出租给乙方，租赁用途为饮食业，租赁期限自2013年11月29日起至2018年11月29日止。2、季度基本租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为22500元，自第三年起每年按照上年度基本租金的百分之十加收递增租金；双方按照先交租金后用房屋、每季度结算一次的方式履行合同；乙方于每季度的前15日内将租金交付甲方，付款方式为银行转存。3、合同签订后，乙方应在支付第一次租金同时向甲方支付租赁保证金5000元，甲方收取租赁保证金后向乙方出具凭证，乙方履行约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行约定义务的，甲方不退还租赁保证金。该租赁契约落款处时间显示为2013年11月29日，出租人显示为“刘秀花（郑慧景代）”。2013年11月15日，胡绍华通过前述账号向刘秀花支付租金22500元。11月20日前后，刘秀花回到郑州，与胡绍华就房屋租赁事宜发生争议并导致纠纷，刘秀花否认系争续签合同（即落款时间为2013年11月29日的《房屋租赁契约》，下同）的效力，多次要求胡绍华腾房，胡绍华亦曾报警，但公安机关调解未果，故引发本案诉争。 原审法院另查明：涉案门面房位于管城回族区货栈街104号4单元1层东4号，房屋所有权人为刘秀花。刘秀花认可其曾与胡绍华就续签合同事宜进行协商，也曾将合同草稿通过邮件发给郑慧景，并表示其所发合同草稿内容与续签合同基本一致，且刘秀花称郑慧景续签合同后未告知其，期间其虽与郑慧景有过联系，但均未提到与胡绍华续签合同的事宜，直至其2013年11月20日左右回到郑州之后，郑慧景才告知其续签了合同，同时，刘秀花称其另有其他两、三间房屋由郑慧景帮其打理、出租。郑慧景系21世纪不动产郑州津茂加盟店金牌经纪人，在原审法院庭前对郑慧景所行调查中，郑慧景表示：2013年4月，刘秀花在外地给其打电话，称胡绍华要求提前续签合同，让其去看看情况；其到门面房处，胡绍华准备了合同，其未细看就签了字；之后几天其电话告知刘秀花，刘秀花称签了就签了；刘秀花回郑州后，其将合同交给刘秀花，刘秀花未明确提出异议。刘秀花与郑慧景对案件事实的相关陈述并不一致，对此刘秀花未作出合理解释。 原审法院认为：本案争议焦点在于郑慧景代表刘秀花与胡绍华续签《房屋租赁契约》（落款时间为2013年11月29日）是否构成表见代理。表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理成立，必须具备相应条件。首先，要具备代理的一般要件，即行为人以被代理人的名义进行民事活动。本案中，郑慧景以刘秀花名义与胡绍华续签合同、进行门面房出租的民事行为，构成代理的客观表象。其次，表见代理的成立，还必须具备特殊构成要件，包括对于相对人来说，其主观方面应为善意且无过失。根据法律规定，“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断”。本案中，刘秀花认可其曾与胡绍华就房租等续租事宜进行协商并向郑慧景发送合同草稿，表示合同草稿内容与续签合同基本一致，故胡绍华称当时郑慧景带去合同书（即《房屋租赁契约》，下同）的说法更为可信，由此，当日是郑慧景到胡绍华租房处，郑慧景持刘秀花提供的合同书，郑慧景是房地产中介经纪人，亦恰恰是经刘秀花授权与胡绍华签订首份租赁合同之人，而刘秀花尚在外地确为客观事实，故胡绍华有理由相信郑慧景有权代表刘秀花续签租赁合同，其作为善意相对人并无过失。再言，表见代理的起因与授权有关系，一般情况下无权代理都是以一定的授权或者曾有授权或者有使相对人相信有授权的情形为前提，此情形下完全由善意相对人承担行为的后果不符合民法的公平、诚信原则，更不利于保护交易安全；合同法设定表见代理制度的首要目标在于优先保障相对人的合法权益和交易安全。本案中，刘秀花称其在长达半年的时间内对续签合同不知情、郑慧景未告知，此与郑慧景所述不一致，亦与常理不合，不予采信；刘秀花未及时就续签合同向胡绍华提出异议，且胡绍华亦通过双方长期使用的租金支付账户提前向刘秀花支付季租金22500元，部分履行了合同义务。故综合考虑本案的证据与细节后予以判析，对郑慧景的行为构成表见代理予以确认，系争《房屋租赁契约》有效，现胡绍华主张继续履行该契约理由正当，予以支持，但胡绍华诉请的损失赔偿缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决：一、系争《房屋租赁契约》（落款时间为2013年11月29日）合法有效，胡绍华与刘秀花应继续履行；二、驳回胡绍华的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由刘秀花负担150元，由胡绍华负担1000元。 刘秀花上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定，2013年4月左右，上诉人在外地，郑慧景再次以上诉人名义与被上诉人签订房屋租赁契约，属认定事实错误，且毫无任何证据证明。本案所涉房屋租赁契约是于2013年11月29日签订，并非是在半年前签订。2、一审判决认定，上诉人认可其曾与被上诉人就房租等事宜进行协商，属认定事实错误。在本案中，上诉人与被上诉人原房屋租赁契约到期前，上诉人已经依照约定，要求被上诉人搬离出租房屋，并向被上诉人发出搬离出租房屋的通知，其并未对是否继续向被上诉人出租房屋进行协商。二、一审判决证据不足。 一审判决认定，郑慧景代为上诉人与被上诉人签订房屋租赁契约，符合表见代理构成要件，并无充分证据证明。一审判决仅凭被上诉人持有的上诉人于2010年11月13日向郑慧景出具的授权委托书，而认定郑慧景的行为符合表见代理，显然证据不足。三、一审判决适用法律错误。在本案中，郑慧景代为上诉人与被上诉人签订房屋租赁契约时，并未得到上诉人的明确委托授权。在与被上诉人签订房屋租赁契约前，上诉人也没有向被上诉人作出表明或表示要与被上诉人签订房屋租赁契约的任何意思表示，也未表明郑慧景具有代为签订合同的权利。且在本案中，被上诉人已经知道郑慧景没有代理权及代理权已终止，其为了个人利益，欺骗郑慧景与其签订房屋租赁契约，被上诉人的主观方面不但非善意而且故意为之。另外，在本案中，上诉人并没有与被上诉人续签合同的意思。在第一份房屋租赁契约到期前，上诉人已经向被上诉人发出要求其搬离出租房屋的通知。假如上诉人有与被上诉人续签合同的意思表示，那么在2013年11月15日，上诉人在接到被上诉人支付的租金后，不会通过短消息要求被上诉人搬离出租房屋，不会退还被上诉人所支付的租金，也不会在11月20日回到郑州后与被上诉人因房屋租赁发生争议。由这一事实，可以看出，被上诉人是明知上诉人不愿意继续与其续签合同的，而结合被上诉人欺骗郑慧景与其签订合同的行为，可以明确得知被上诉人的主观方面不但非善意而且存在明显过失。故此，上诉人认为，郑慧景代为上诉人与被上诉人签订房屋租赁契约，根本不符合表见代理构成要件，本案所涉房屋租赁契约属于无效合同，对上诉人毫无法律约束力。而一审判决对事实进行错误推断，实属适用法律错误。综上所述，请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。请求法庭驳回上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚。 胡绍华答辩称：首先，一审法院的认定是法院进行查明的，确定三方于2013年11月29日签订了一份正式的书面租赁合同的，但是提前半年达成租赁意见的，三方发生纠纷后，上诉人才要求被上诉人搬离房屋，其时该合同已经履行。二、一审判决证据确凿，一审法院在进行充分的法庭调查，并且有被上诉人举证证明郑慧景确实有委托代理权限，并且又与被上诉人反复进行协商后签订的，且该租赁合同，被上诉人并没有提有异议。三、一审法院适用法律正确，被上诉人是在郑慧景具有表见代理权的情况下，是善意的签订合同，是三方真实的意思表示。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：本案争议焦点在于郑慧景代表刘秀花与胡绍华续签《房屋租赁契约》（落款时间为2013年11月29日）是否构成表见代理。表见代理，是指无权代理人的代理行为客观上有使相对人相信其有代理权的情况，且相对人主观上为善意且无过失，因而可以向被代理人主张代理的效力。表见代理成立，必须具备相应条件。首先，要具备代理的一般要件，即行为人以被代理人的名义进行民事活动。本案中，郑慧景以刘秀花名义与胡绍华续签合同、进行门面房出租的民事行为，构成代理的客观表象。其次，表见代理的成立，还必须具备特殊构成要件，包括对于相对人来说，其主观方面应为善意且无过失。本案中，刘秀花认可其曾与胡绍华就房租等续租事宜进行协商并向郑慧景发送合同草稿，表示合同草稿内容与续签合同基本一致，故胡绍华称当时郑慧景带去合同书（即《房屋租赁契约》，下同）的说法更为可信，由此，当日是郑慧景到胡绍华租房处，郑慧景持刘秀花提供的合同书，郑慧景是房地产中介经纪人，亦恰恰是经刘秀花授权与胡绍华签订首份租赁合同之人，而刘秀花尚在外地确为客观事实，故胡绍华有理由相信郑慧景有权代表刘秀花续签租赁合同，其作为善意相对人并无过失。再言，表见代理的起因与授权有关系，一般情况下无权代理都是以一定的授权或者曾有授权或者有使相对人相信有授权的情形为前提，此情形下完全由善意相对人承担行为的后果不符合民法的公平、诚信原则，更不利于保护交易安全；合同法设定表见代理制度的首要目标在于优先保障相对人的合法权益和交易安全。本案中，刘秀花称其在长达半年的时间内对续签合同不知情、郑慧景未告知，此与郑慧景所述不一致，亦与常理不合，本院不予采信；刘秀花未及时就续签合同向胡绍华提出异议，且胡绍华亦通过双方长期使用的租金支付账户提前向刘秀花支付季租金22500元，部分履行了合同义务。故综合考虑本案的证据与细节后予以判析，本院对郑慧景的行为构成表见代理予以确认，系争《房屋租赁契约》有效，现胡绍华主张继续履行该契约理由正当，本院予以支持。综上所述，上诉人刘秀花的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人刘秀花负担。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一四年十一月十七日 书记员 朱 迪 |
