|
河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1366号 上诉人（原审被告反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人杜毓鸿，该公司经理。 委托代理人王英臻，北京德恒（郑州）律师事务所律师。 上诉人（原审原告反诉被告）马帅，男，回族，1988年7月16日出生。 上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城物业公司）与上诉人马帅房屋租赁合同纠纷一案，均不服郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人马帅，上诉人新悦城物业公司的委托代理人王英臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院确认如下案件事实：2012年2月26日，马帅与新悦城物业公司签订租赁协议一份，约定新悦城物业公司将郑州新悦城商业中心大学路店B1层083号铺位租与马帅经营服装。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，新悦城物业公司于2012年3月1日将房屋交付马帅。免租期为交房之日起60日内，马帅支付固定租金，月租金为2609元，按季度支付租金，首季度租金马帅应在双方签署租赁合同时或之前支付新悦城物业公司，并向新悦城物业公司支付租赁保证金7827元、装修保证金2000元，营运保证金2000元、管理费每月每平方20元。涉案商铺每月管理费891元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，马帅向新悦城物业公司交纳租赁保证金7827元、租金7827元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元、清运垃圾费、出入证工本费215元。2013年7月1日，新悦城物业公司向马帅等租赁户下发通知，要求马帅等租赁户自2013年1月1日开始交纳房租和管理费，双方遂发生争议，马帅认为新悦城物业公司未向其提供统一的营销和管理服务，导致商场惨淡经营，新悦城物业公司的行为属于违约行为，应解除双方签订的租赁合同，新悦城物业公司应退还马帅交纳的租赁保证金、营运保证金、预付租金、装修保证金等费用，新悦城物业公司同意解除租赁协议，但认为马帅欠其租金和管理费，马帅应予交纳，以上述理由，马帅提起诉讼，新悦城物业公司提起反诉。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，马帅与新悦城物业公司签订租赁协议后，马帅、新悦城物业公司之间形成租赁合同法律关系。马帅要求解除马帅、新悦城物业公司之间的承租协议，新悦城物业公司同意解除。该院予以确认，鉴于新悦城物业公司于2013年11月22日对负一楼进行招商并对商场负一楼停电关门的事实，该院确认双方的租赁合同已于2013年11月22日视为解除。合同解除后，马帅应将其租赁新悦城物业公司位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店083号商铺归还新悦城物业公司，同时新悦城物业公司应退还马帅交纳的租赁保证金7827元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元。马帅要求新悦城物业公司支付营运保证金，未向该院提交证据予以证明，该院不予支持。马帅要求新悦城物业公司支付装修费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，该院不予支持。马帅要求新悦城物业公司退还垃圾清运费及办证费，因该费用已经实际发生，该院不予支持。关于租金和管理费的交纳问题，根据原新悦城物业公司履行合同的情况及马帅提交的证据上来看，租金和管理费从书面下达开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月22日，因租金每月2609元、管理费每月891元，故马帅应当承担的租金为12349.2元，扣除马帅向新悦城物业公司缴纳过7827元，马帅还应向新悦城物业公司支付租金4522.3元、管理费为4217.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，该判决：一、解除马帅与新悦城物业公司签订的租赁协议。二、马帅将位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店083号商铺归还新悦城物业公司。三、新悦城物业公司退还马帅租赁保证金7827元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元，共计10172元。四、马帅支付新悦城物业公司的租金4522.3元、管理费为4217.4元，共计8739.7元。五、驳回马帅的其他诉讼请求。六、驳回新悦城物业公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1300元，马帅负担1080元，新悦城物业公司220元负担。一审反诉案件受理费325元，法院减半收取后，马帅负担75元，新悦城物业公司负担87.5元。 原审判决宣判后，上诉人新悦城物业公司不服上诉称：一、原审判决认定事实错误。1、仅凭马帅提供的2、4号证据就认定其向马帅承诺自书面通知时开始交纳费用的事实依据不足。时至今日，马帅未依法向原审法院提供证明其向马帅承诺自书面通知时才开始交纳费用的书面承诺文件。其的宣传页也对此并无书面承诺，其向马帅送达的书面通知也是要求马帅依照协议约定应当履行其的协议缴费义务，而非原审法院认定的其向马帅作了判决中认定的承诺。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。事实上，双方并未另行约定缴费的时间，应遵从协议的约定。2、凭马帅提供的5、6、7号证据予以认定其己将负一楼关闭的事实是错误的。宣传画是用于负一楼部分承租人已经退还其商铺而其为了避免损失扩大而采取的必要措施；负一楼部分商户关门，也是上述退铺的商铺关了门，而非所有负一楼的商户都关了门休业。新悦城一楼商场停电也只是某一时刻停了电，而非自此以后就一直停电。时至今日，整个商场照常供电，多数商户也在正常的持续经营。3、没有证据予以证明就认定缴费期限应当自2013年7月1日至2013年11月22日是错误的。如果其不催告，马帅就可以不履行合同义务其不催告，就免除了马帅的合同义务4、双方于2013年12月25日组织的调解中，双方同意解除租赁协议，其曾向原审法院提出为了避免损失的扩大，马帅应先退还其商铺。但遗憾的是，马帅并未采取其提出的有效措施，时至今日，马帅仍占用着其所承租的商铺，任由其损失无限扩大。依照法律的相关规定，马帅应当对其所遭受的扩大的损失承担赔偿任，也就是说马帅应当向其继续支付租金和相应的管理费，直至马帅向其交还了所承租的商铺。二、原审判决适用法律错误。原审判决基于错误认定的事实，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决此案，正确与否，不言自明。综上所述，其请求：撤销原判，并改判，支持其上诉请求，此案的诉讼费用由马帅负担。 马帅答辩称：我们抱着很大的热情来到商场，其不认可对方所说，商场是在骗我们的血汗钱。 原审判决宣判后，上诉人马帅不服上诉称：原审法院认定事实不清，判决错误。一、原审法院认定“房租和物业费从2013年7月1日起计收。新悦城物业公司商场已经告知其及众商户“什么时间开始收取房租、物业费会下书面通知”，它的法律含义是：如果新悦城物业公司决定从2013年7月1日起开始收房租，那么正常逻辑书面通知下达的时间应该是2013年7月1日或更早，内容应该是：从2013年7月1日开始收房租，请商户准备。而实际上新悦城物业公司的通知只是告知其补交之前所欠的房租物业费，是个补交通知（倒追以前的债务）。两者的意思是完全不一样的，该通知不应认定房租、物业费应从2013年7月1日计收。因此，其不应支付租金和管理费，因为真正的、有效的、符合法律规定的缴纳房屋物业费的书面通知还没有下达。二、其不应缴纳物业管理费。其自入住商场以来，商场的管理极其不到位，甚至就没有管理。有负一层20多家商户录像视频为证，消极不作为不宣传不营销。每天做的就是开关走廊的灯，甚至连夏天的空调冬天的暖气也没有开过，更别提会发宣传单营销商场。负一层有的商户开始关门，保安只是去简单拍照取证，不去调查追责，尤其是通道口的商户关门，直接影响顾客下到负一层购物，商场也消极对待。现在诉讼已经大半年过去了，负一层根本没有一家开门营业的，垃圾遍地不说甚至随地大小便也不管不问，根本没有顾客去负一层。三、原审法院认定2013年1l月22日合同解除错误。其提供的照片、宣传广告拍摄时间2013年11月22日，但新悦城物业公司商场早在“十一”前就秘密进行一层和负一层电动车招商，欲打造“中原电动车第一城”早已预谋已久，甚至不经和商户协商就私自做主单方违约。另外，原审法院没有查明事实，2013年11月22日没有对负一层停电，11月26日新悦城物业公司对一层商户停电（目的是撵走一层商户，改卖电动车，对一层商户根本违约），由于进入负一层必须从一层经过，所以负一层根本不会有生意，这样停电状态一直持续到元旦前，此时商场一层早已开始装修电动车，粉尘噪音杂物早已经破坏了负一层的购物环境。新悦城物业公司商场的目的是把负一层的路堵死，让其自然死亡。 四、其与新悦城物业公司之间不是简单的租赁关系，更重要的是营销、服务管理关系。开业前新悦城物业公司编造美丽谎言骗来众商户加盟，其投入巨额装修费和货品后，新悦城物业公司商场却一推再推延迟开业。开业后新悦城物业公司商场不懂营销不懂宣传，不懂管理，一批物业保安却打着“营销”的旗号，最终受损失的不仅是商户自己，因此商户的装修损失等要求予以赔偿。综上所述，其请求：撤销原判，改判或发回重审，此案的一、二审诉讼费用由新悦城物业公司负担。 新悦城物业公司答辩称：同意马帅的上诉请求，将此案发回重审，但不认可马帅上诉的事实理由，马帅说的是不事实的。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，涉案租赁协议系签约双方的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。马帅要求解除涉案的承租协议及新悦城物业公司同意解除的意思表示亦不违反法律规定。涉案租赁协议应予以解除。鉴于新悦城物业公司于2013年11月22日对负一楼进行招商并对商场负一楼停电关门的事实，原审法院确认双方的租赁合同已于2013年11月22日视为解除并无不妥。合同解除后，马帅应将其租赁新悦城物业公司位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店083号商铺归还新悦城物业公司，同时新悦城物业公司应退还马帅交纳的租赁保证金7827元、电费押金、出入证押金345元、装修保证金2000元。马帅要求新悦城物业公司支付装修费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，原审法院不予支持亦无不妥。马帅要求新悦城物业公司退还垃圾清运费及办证费，因该费用已经实际发生，原审法院不予支持并无不妥。关于租金和管理费的交纳问题，根据原新悦城物业公司履行合同的情况及马帅提交的证据上来看，租金和管理费应从书面下达开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月22日，因租金每月2609元、管理费每月891元，故马帅应当承担的租金为12349.2元，扣除马帅向新悦城物业公司缴纳过7827元，马帅还应向新悦城物业公司支付租金4522.3元、管理费为4217.4元。故上诉人马帅与上诉人新悦城物业公司的上诉主张均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1387元，由上诉人郑州新悦城物业管理有限公司负担307元，上诉人马帅负担1080元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王胜利 代理审判员 邱 帅 代理审判员 李剑锋 二〇一四年十二月三日 书 记 员 候李爽 |
