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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1678号 上诉人（原审被告反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人刘路平，总经理。 委托代理人刘欢欢，该公司法务。 委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告反诉被告）尹利芹，女，汉族，1982年8月20日出生。 上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）与被上诉人尹利芹房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新悦城公司的委托代理人刘欢欢、肖欢，被上诉人尹利芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年3月7日，新悦城公司与尹利芹签订《租赁协议书》1份，约定新悦城公司将郑州新悦城商业中心大学路店一层054号铺位（59.25平方米）租与尹利芹经营。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，尹利芹支付固定租金，月租金5333元，按季度支付租金，首季度租金应在双方签署租赁合同时或之前支付，并应支付装修保证金3000元，营运保证金3000元、管理费每月1185元。合同签订后，尹利芹向新悦城公司交纳了租金47997元（一次性交九个月免三个月租金，月租金为5333元）、装修保证金3000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金20元（已退还）、胸卡押金20元、垃圾清运费300元、出入证工本费20元、物业费2725.5元。2012年10月28日，新悦城公司商场开始营业。2013年11月26日，因新悦城公司另行招商及停电等原因，双方发生纠纷，经政府相关部门协调亦无结果。尹利芹现诉至该院，请求判令：1、依法解除租赁协议，退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计54937元；2、赔偿装修费、加盟费等各项损失共计26500元；3、诉讼费用由新悦城公司承担。在诉讼中，新悦城公司以尹利芹未按相关约定向其及时、如期支付租金和管理费用，已构成违约为由提出反诉，请求判令：1、尹利芹返还承租的位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店一层054号的房屋；2、尹利芹支付自2012年10月28日至2014年3月27日的房租20665元及自2014年3月28日至实际交还占用房屋日的租金（每日按177.77元计算）；3、尹利芹支付自2012年10月28日至2014年3月27日的管理费17419.5元及自2014年3月28日至实际交还租赁房屋的管理费（每日按39.5元计算）；4、尹利芹承担本案的诉讼费用。 原审法院另查明，2013年7月1日，新悦城公司向尹利芹等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。在诉讼中，尹利芹将其诉讼请求变更为：1、请求解除租赁协议，退还预付租金、装修保证金、营运保证金、电费押金等共计54937元；2、请求依法判令新悦城公司赔偿装修费、品牌运营保证金等共计46500元；3、赔偿因商场停电导致的损失20000元。因尹利芹未在该院指定的期间内就增加的诉讼请求补交案件受理费，故该院对其增加的诉讼请求不予处理。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，新悦城公司与尹利芹签订租赁协议书后，双方形成租赁合同法律关系。尹利芹要求解除承租协议，新悦城公司亦同意解除，该院予以确认。鉴于新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，该院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。合同解除后，尹利芹应将其租赁新悦城公司的郑州新悦城商业中心大学路店一层054号商铺归还新悦城公司，同时新悦城公司应退还尹利芹向其交纳的装修保证金3000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金20元、胸卡押金20元。尹利芹要求支付装修费等费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，该院不予支持。关于租金和管理费的交纳时间，根据租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日。因租金每月5333元，故尹利芹应当承担的租金为25776.17元，尹利芹已向新悦城公司交纳了租金47997元，新悦城公司应退回租金22220.83元。管理费每月1185元，尹利芹应承担的管理费为5727.5元，扣除已缴纳的2725.5元，应向新悦城公司缴纳管理费3002元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、解除尹利芹与郑州新悦城物业管理有限公司签订的租赁协议书；二、尹利芹将位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店一层054号商铺归还郑州新悦城物业管理有限公司；三、郑州新悦城物业管理有限公司退还尹利芹装修保证金3000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金20元、胸卡押金20元、租金22220.83元，以上共计28540.83元；四、尹利芹向郑州新悦城物业管理有限公司支付管理费3002元；五、驳回尹利芹的其他诉讼请求；六、驳回郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1835元，尹利芹承担1000元，新悦城公司承担835元。反诉案件受理费752元，尹利芹承担52元，新悦城公司承担700元。 宣判后，新悦城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定事实错误。1、原审认定租赁协议约定免租期为交房之日起60日错误。租赁协议第2条约定免租期是附条件的，本案中，尹利芹租赁期未满且未按约缴纳租赁费和管理费，所附条件未成就，不存在免租期。2、原审认定2013年11月26日为合同解除时间错误。对一楼招商是正常经营行为，根本不影响尹利芹对租赁房屋的使用。一楼的短暂停电不是我公司故意为之，是故障所致，故障排除后恢复了供电。尹利芹未因此离开租赁房屋，而是一直使用。双方均诉请解除合同，由此可见在诉讼时合同尚未解除。3、原审租金和管理费缴费时间应从下书面催收开始计算至合同解除之日，违背合同约定。合同约定租期为2012年5月1日至2014年12月31日，租金应自签订合同时或之前支付，应按约定时间缴纳。如我公司不催告，尹利芹难道能免除支付租金义务，违背了公平原则。4、时至今日，尹利芹仍占用承租房屋未归还，应继续支付租金和管理费。二、原审适用法律错误。请求撤销原审判决，改判租金和物业管理费从实际交付之日，即2012年10月28日开始，计算至实际返还之日止；由尹利芹承担本案诉讼费用。 被上诉人尹利芹口头答辩称：我们三月份就已经进场经营，商场承诺于5月1日开业，但是没有开业，但我们早已把自己的货物订好了，后来商场又通知7月份开业，也没有开业。拖到10月28日和沃尔玛一起开业，11月份突然停电，但是商场说是进行检修。其间，商场一共换了5任领导，停电是人为的停了20多天，不可能是故障问题，皆是新悦城公司强制清场，停电造成我们不能正常经营。把我们强行赶走目的是想让一楼变成统一电动车市场。我们一直都是配合商场，前期商场领导承诺不收任何费用，如果收费会下发书面通知。后又把我们强行撤场。我们并没有再占用对方的场地，有照片为证。对此，新悦城公司不予认可。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的相同外，另查明，二审中，新悦城公司提交8张装修保证金票据，上面均加盖有“作废”字样。欲证明已将林艳茹、潘东阳（陈泽兵）、童娟、李清香、董玲、尹利琴、张全峰（武雪梅）、邱宝山等人的装修保证金3000元予以退还，故该款项应自原审判决中扣除。对此，尹利芹不予认可，装修保证金并没有实际退还，双方已达成合意用来抵销物业费。尹利芹提供手机拍摄照片一组，证明商场现状为一片漆黑，其根本不可能仍占用使用租赁房屋。 本院认为：新悦城公司与尹利芹所签订的租赁协议，双方意思表示真实，内容并不违反现行法律规定，合法有效。原审中，尹利芹与新悦城公司均同意解除双方之间的租赁关系，原审判令双方租赁合同解除正确。2013年7月1日，新悦城公司向商户下达书面通知，载明房租、物业费自此日开始计收，故对新悦城公司上诉称应从2012年10月28日租赁合同签订时开始计算租期的请求，与事实不符，本院不予采信。鉴于新悦城公司2013年11月26日对尹利芹等商户所在的一楼对外重新招商，且对该区域进行停电，致使尹利芹合同目的不能实现，原审法院将2013年11月26日作为双方合同解除之日并无不当，本院予以维持。新悦城公司上诉称尹利芹至今仍占用使用房屋，但未提交证据予以证明，本院对此不予支持。新悦城公司二审提交的8份收据上均加盖有作废字样，且与尹利芹等商户称商场未退还其现金，而是将装修保证金抵作物业管理费不符，仅凭该证据无法证明新悦城公司已将装修保证金3000元退还商户的主张。综上，新悦城公司上诉理由均不能成立，本院均不亦采纳，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1535元，由新悦城公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 梅 审判员 秦 宇 审判员 苟 珊 二〇一四年十二月十日 书记员 徐若莹 |
