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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1696号 上诉人（原审被告、反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人刘路平，总经理。 委托代理人刘欢欢，男，汉族，1989年7月8日出生。 委托代理人肖欢，河南华融律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）霍春霞，女，汉族，1983年5月24日出生。 上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）因与被上诉人霍春霞租赁合同纠纷一案，不服河南省二七区人民法院（2014）二七民二初字第393号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新悦城公司的委托代理人刘欢欢、肖欢，被上诉人霍春霞到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年9月26日，霍春霞、新悦城公司签订《租赁协议书》1份，约定新悦城公司将郑州新悦城商业中心大学路店一层060号铺位（63.17平方米）租与霍春霞经营。租赁期限自2012年10月1日至2014年12月31日，免租期为交房之日起60日内，霍春霞支付固定租金，月租金5686元，按季度支付租金，首季度租金霍春霞应在双方签署租赁合同时或之前支付新悦城公司，并应向新悦城公司支付装修保证金2000元，营运保证金3000元、管理费（包括物业管理费、中央空调暖气使用费、宣传推广费）每月1263元。合同签订后，霍春霞向新悦城公司交纳了租金28430元、装修保证金2000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金60元、胸卡押金40元、垃圾清运费300元、出入证工本费20元、物业费2778.6元。2012年10月28日，新悦城公司商场开始营业。2013年11月26日，因新悦城公司另行招商及停电等原因，双方发生纠纷，经政府相关部门协调亦无结果。霍春霞诉至本院，请求判令：1、依法解除租赁协议，退还租赁保证金、预付租金、装修保证金、营运保证金等共计34748.6元；2、新悦城公司赔偿霍春霞装修费、加盟费等各项损失共计45000元；3、诉讼费用由新悦城公司承担。在诉讼中，新悦城公司以霍春霞未按相关约定向其及时、如期支付租金和管理费用，已构成违约为由提出反诉，请求判令霍春霞：1、返还承租新悦城公司的位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店一层060号的房屋；2、向新悦城公司支付自2012年10月28日至2014年3月27日的房租57546元及自2014年3月28日至霍春霞实际交还新悦城公司占用房屋日的租金（每日按189.53元计算）；3、向新悦城公司支付自2012年10月28日至2014年3月27日的管理费18692.4元及自2014年3月28日至实际交还新悦城公司租赁房屋的管理费（每日按42.1元计算）；4、承担本案的诉讼费用。 另查明，2013年7月1日，新悦城公司向霍春霞等商户发出“关于新悦城房租、物业管理费”的书面通知，通知要求房租、物业费自2013年1月1日起计收。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，霍春霞、新悦城公司签订租赁协议书后，双方形成租赁合同法律关系。霍春霞要求解除霍春霞、新悦城公司之间的承租协议，新悦城公司亦同意解除，本院予以确认。鉴于新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实，本院确认双方的租赁合同已于2013年11月26日视为解除。合同解除后，霍春霞应将其租赁新悦城公司的郑州新悦城商业中心大学路店一层060号商铺归还新悦城公司，同时新悦城公司应退还霍春霞向其交纳的装修保证金2000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金60元、胸卡押金40元。霍春霞要求新悦城公司支付装修费等费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，本院不予支持。霍春霞要求新悦城公司退还垃圾清运费、出入证工本费等，因该费用已经实际产生，本院不予支持。关于租金和管理费的交纳时间，根据本案租赁合同的实际履行情况，租金和管理费应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日。因租金每月5686元，霍春霞应当承担的租金为27482.33元，霍春霞已向新悦城公司交纳了租金28430元，故新悦城公司应向霍春霞退回租金947.67元。因管理费每月1263元，霍春霞应承担的管理费为6104.5元，扣除霍春霞已缴纳的2778.6元，霍春霞应向新悦城公司缴纳管理费3325.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、解除霍春霞与郑州新悦城物业管理有限公司签订的租赁协议书；二、霍春霞将位于郑州市二七区大学路郑州新悦城商业中心大学路店一层060号商铺归还郑州新悦城物业管理有限公司；三、郑州新悦城物业管理有限公司退还霍春霞装修保证金2000元、营运保证金3000元、电费押金300元、出入证押金60元、胸卡押金40元、租金947.67元，以上共计6347.67元；四、霍春霞向郑州新悦城物业管理有限公司支付管理费3325.9元；五、驳回霍春霞的其他诉讼请求；六、驳回郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三、四项于判决生效之日起十日内履行完毕。本诉案件受理费1793元，霍春霞承担1600元，郑州新悦城物业管理有限公司承担193元。反诉案件受理费1706元，霍春霞承担74元，郑州新悦城物业管理有限公司承担1632元。 宣判后，新悦城公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定，《租赁协议书》约定免租期为交房之日起60日错误。《租赁协议书》第二条3约定的免租期是附条件的，是“在乙方租满上述租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该房屋交付之日起60日的免租期。”本案中，霍春霞租赁期未满并且没有按约定缴纳租赁费和管理费，所附条件未成就，根本不存在免租期。2、一审法院认定新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电”并据此确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，认定事实错误。新悦城公司对一楼进行招商是正常的经营行为，根本不会影响霍春霞对租赁房屋负一层051号的使用。一楼的短暂停电不是新悦城公司故意而为之，是故障导致，在故障排除后就恢复了供电。霍春霞没有因此离开或返回租赁房屋，而是一直在使用租赁房屋从事商业经营活动。时至今日，整个商场依旧照常供电，包括沃尔玛、肯德基在内的大多数商户也在正常的持续经营。新悦城公司在一审的反诉和霍春霞起诉都有一个共同的诉讼请求：解除双方签订的租赁协议。由此可以确认在本案进入诉讼阶段时租赁协议尚未解除，仍在履行中。新悦城公司没有收回租赁房屋，霍春霞没有返还租赁房屋，双方没有任何一方根据《合同法》第96条之规定向对方发出解除合同的通知。因此，一审法院确认租赁合同已于2013年11月26日视为解除，没有事实和法律依据。3、一审法院认定租金和管理费的缴费时间应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算算至合同解除之日，违法了法律规定和租赁协议的约定。关于租赁期限、租金和管理费的缴纳时间在双方签订的《租赁协议》第2条租赁期限、第3条租金及缴纳方式中有明确的约定：租赁期限为2012年5月1日至2014年12月31日。首季度的租金应在双方签订租赁合同同时或之前支付给甲方，以后乙方应于每季度最后一个月25日前支付下一季度租金，每月25日之前支付上月的管理费等其他费用。租金和管理费的缴纳时间毫无疑问应按照协议约定时间缴纳。根据《合同法》第212条规定，租赁合同中出租人的主要义务是交付租赁物，承租人主要义务是支付租金。无论新悦城公司是否向霍春霞催收房租、采取什么形式催收房租都不会影响合同双方当事人权利义务的存在。4、新悦城公司曾向一审法院提出为了避免损失的扩大，霍春霞应先退还新悦城公司租赁房屋。但遗憾的是，霍春霞并未采取新悦城公司提出的有效措施，时至今日，霍春霞仍占用着其所承租的房屋未归还新悦城公司，任由新悦城公司的损失无限扩大。依照法律的相关规定，霍春霞应当对新悦城公司所遭受的损失承担赔偿任，也就是说霍春霞应当向新悦城公司继续支付租金和相应的管理费，直至霍春霞向新悦城公司交还了所承租的房屋。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决第三、四项，改判支持新悦城公司一审反诉请求的第二、三项。 上诉人霍春霞辩解称：新悦城公司对霍存霞的店铺停电是一个月。停电是新悦城公司领导的意思。霍存霞购买的电卡上有钱应该可以用电但是却用不成。新悦城公司用画报把霍存霞店铺的门封了。租赁合同签订后，霍存霞如约预付租金，并进行装修、货品准备等，但是新悦城公司商场并没有按照约定正式开业，直至11月22日霍存霞和1层其他商铺才随同楼上的“沃尔玛”超市一起开业，整个商场才算正式进入营运状态。新悦城公司曾向众商户承诺基于延迟开业和前期生意惨淡的原因，将对租金进行减免，什么时间开始收房租另行书面通知。2013年11月26日，尚在合同期内新悦城公司商场单方违约故意停电，导致整个一层楼漆黑无法正常经营。停电持续半月之久，此后，商场开始对霍春霞和众商户进行清场，强行赶走商户，原因是，新悦城公司私自与电动车厂家签订合同，欲将整个一层和负一层改为经营电动车，打造“电动车第一城”。在招商时，新悦城公司曾向众商户承诺将聘请专业运营团队，营销、宣传整个商场，但时至今日也没有兑现，是导致商场惨淡经营的原因。综上，原审判决认定事实清楚，应驳回新悦城公司的上诉，维持原审判决。 二审庭审中，新悦城公司提交收据一份。证据内容：2012年3月5日，新悦城公司收到霍春霞装修保证金2000元。证明目的：该收据原件本应由霍春霞持有，但现由新悦城公司持有。因为该装修保证金已由新悦城公司退还霍春霞。故原审法院判决新悦城公司返还2000元保证金错误。 霍春霞的质证意见为：对证据的真实性不持异议。但新悦城公司未将装修保证金并未退还。而是将该款折抵了物业管理费。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：本案系租赁合同纠纷。涉案租赁合同依法成立并生效。新悦城公司于2013年11月26日对一楼进行招商并对商场一楼等区域停电的事实表明新悦城公司以行动表明不再履行合同，且新悦城公司亦请求解除合同，该合同应依法解除。租赁合同是一种继续性合同。本案需要依据合同的实际履行情况确定涉案租赁合同解除的时间以计算应付租金及物业管理费等问题。涉案租赁合同的解除时间宜确认在2013年11月26日并以此为租金和管理费缴纳的截止日；霍春霞称新悦城公司对新悦城购物中心管理混乱，招商宣传力度均不到位；应计收租金的时间，新悦城公司管理人员称开始计收房租时会以书面形式下达通知。上述霍春霞的陈述与一审证人证言及霍春霞出示的视频资料证据能够相互印证，原审法院以新悦城公司向霍春霞等商户发出催收房租、物业管理费的书面通知的日期即2013年7月1日为租金和管理费计算开始之日并无不当。也即，租金和管理费应从新悦城公司下达书面催收房租、物业管理费开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月26日；新悦城公司上诉称霍春霞仍占用涉案房屋未归还，造成损失的无限扩大。霍春霞应对新悦城公司遭受的损失承担赔偿责任，承担赔偿责任的方式是向新悦城公司继续支付租金和相应的管理费，直至霍春霞交还所承租的房屋。本案，合同解除的原因在于新悦城公司将涉案经营场所断电，造成经营场所不具备经营条件，合同依法解除后，新悦城公司要求支付霍春霞继续支付租金于法无据。新悦城公司持装修保证金收据称已将保证金退还，一审法院不应再判令新悦城公司将该款退还给霍春霞。新悦城公司持有装修保证金的收据的原因有两种可能性。一是确实将该保证金退还，也有可能是霍春霞所称的将装修保证金收条交至新悦城公司以冲抵新悦城要求缴纳的费用。该证据是二审庭审时由新悦城公司提交，一审时并未出示。该证据在案件审理期间应一直在新悦城公司的管控之下，如新悦城公司一审庭审期间就认为已将该保证金退还，一审时就会出示。鉴于前述考量，本院倾向性认为该证据并不能直接证明新悦城公司已将该款退还给霍春霞。综上，上诉人新悦城公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1825元，由上诉人郑州新悦城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童 铸 审 判 员 刘俊斌 代理审判员 顾立江 二〇一四年十一月二十八日 书 记 员 刘 盼 |
