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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1800号 上诉人（原审原告）郑州帝湖物业管理有限公司。 法定代表人卢利军，该公司总经理。 委托代理人卢燕娜，该公司员工。 被上诉人（原审被告）牛国阳，男，1973年11月26日出生，汉族。 上诉人郑州帝湖物业管理有限公司（以下简称帝湖物业公司）因与被上诉人牛国阳物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人帝湖物业公司的委托代理人卢燕娜，被上诉人牛国阳到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原审法院经审理查明：帝湖物业公司作为甲方、牛国阳作为乙方曾签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议主要约定：乙方所购房屋基本情况：类型：多层，坐落位置：16-3-2东，建筑面积：87.64平方米；甲方对房屋共同部位、共用设施、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理：物业管理服务费用：住宅按建筑面积0.38／㎡／月计算，乙方交纳费用时间：以乙方接到入住通知书的次月1日起每三个月计取一次；违约责任：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所交费用，退还利息并支付违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按银行同期贷款利息计息。合同签订后，帝湖物业公司提供了物业服务。牛国阳于2004年6月18日与帝湖物业公司办理了帝湖花园多层一期16号楼3单元2层东户房屋的交接手续。2005年8月至2014年3月期间的物业费牛国阳未支付给帝湖物业公司。帝湖物业公司诉至法院，请求依法判令牛国阳支付帝湖物业公司物业费3545.4元及违约金1500元，本案的诉讼费用由牛国阳负担。 帝湖物业公司称其主张的物业费2007年6月份之前按建筑面积每平方米每月0.38元计算，2007年7月1日之后按每平方米每月0.42元计算，违约金是按照《前期物业管理服务协议》第十一条第四项“乙方违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按银行同期贷款利息计息”的规定以及牛国阳欠费数额和欠费日期计算的。 原审法院认为，帝湖物业公司、牛国阳签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。帝湖物业公司在签订合同后，提供了物业服务，履行了合同义务，牛国阳作为业主已享受了帝湖物业公司提供的物业服务，帝湖物业公司有权要求牛国阳支付相应的物业费。依据帝湖物业公司提交的《前期物业管理服务协议》所载明的收费标准及牛国阳的房屋建筑面积，牛国阳应按建筑面积87.64平方米、每平方米每月0.38元向帝湖物业公司交纳物业管理费。牛国阳抗辩帝湖物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，因帝湖物业公司未能举证证明其向牛国阳进行了催缴，故原审法院对帝湖物业公司要求的未超过诉讼时效部分的物业费即2012年3月1日至2014年3月31日期间的物业费依法予以支持，对超过诉讼时效部分的物业费请求不予支持。帝湖物业公司主张2007年7月1日之后按每平方米每月0.42元计算物业费，因无证据证明，原审法院不予采信。关于帝湖物业公司主张的违约金。根据《前期物业管理服务协议》约定，牛国阳违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，帝湖物业公司有权要求牛国阳补交并从逾期之日起按银行同期贷款利息计息，故帝湖物业公司主张牛国阳从逾期之日起按银行同期贷款利息计息符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、牛国阳于该判决生效之日起十日内向郑州帝湖物业管理有限公司支付物业管理费799.28元及违约金（违约金以牛国阳未支付的物业管理费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年3月1日开始计算至2014年3月31日止）；二、驳回帝湖物业公司的其他诉讼请求。如果牛国阳未按本判决上述指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由牛国阳负担。 宣判后，帝湖物业公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，适用法律错误。1、帝湖物业公司自牛国阳交房之日2004年6月18日起直到起诉之日一直提供着物业服务，但牛国阳从2005年8月至帝湖物业公司起诉之日一直拖欠物业费，帝湖物业公司提供的十三张照片足以证明帝湖物业公司向牛国阳连续催费的事实，且牛国阳提供的《供暖通知》也印证了帝湖物业公司曾向牛国阳催费的事实。牛国阳的欠费行为一直存在，帝湖物业公司也连续催缴物业费，不存在超过诉讼时效的问题。2、帝湖物业公司提供了郑州市物价局颁发的《收费许可证》，证明从2007年7月1日起按每平方米每月0.04元收取多层住宅电子监控设备运行、维护费，因此物业费从2007年7月1日起由原来的每平方米每月0.38元提高至每平方米每月0.42元。请求：一、依法撤销原审判决，改判支持帝湖物业公司的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由牛国阳承担。 被上诉人牛国阳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。帝湖物业公司提供的十三张照片全是现在临时伪造，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：帝湖物业公司与牛国阳签订了《前期物业管理服务协议》，双方之间的物业服务合同关系成立。帝湖物业公司向牛国阳提供了物业服务，牛国阳应支付相应的物业费。帝湖物业公司上诉称其向牛国阳连续催缴物业费，未超过诉讼时效，牛国阳应自2005年8月起支付物业费。因帝湖物业公司提供的照片未显示拍摄日期，且帝湖物业公司也未提供其他有力证据对连续催缴的事实加以证明，由于帝湖物业公司提供的证据不足以证明其观点，故对其该项上诉请求本院不予支持。帝湖物业公司上诉称物业费从2007年7月1日起由原来的每平方米每月0.38元提高至每平方米每月0.42元，从帝湖物业公司提供的收费许可证上显示前四项收费内容均为打印，而“多层住宅电子监控设备运行、维护费每平方米每月0.04元”的内容为手写，手写部分也未加盖印章，因此，帝湖物业公司的该项上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由郑州帝湖物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾小潭 审 判 员 马 莉 代理审判员 刘平安 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 黄会苹 |
