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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1475号 上诉人（原审被告）郑州市铁路局房地产综合开发有限总公司。 法定代表人韩砚曾，该公司总经理。 委托代理人李一，女，汉族，1981年5月13日出生，系郑州铁路局房地产综合开发总公司职员。 被上诉人（原审原告）王志琴，女，汉族，1986年6月15日出生。 委托代理人周华意，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。 上诉人郑州市铁路局房地产综合开发总公司（以下简称铁路局开发公司）因与被上诉人王志琴房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第706号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑州市铁路局房地产综合开发总公司代理人李一，被上诉人王志琴及其委托代理人周华意到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2008年12月19日，原告交付郑州中原铁道凯盛商贸有限公司200000元。2009年3月3日，原告与郑州中原铁道凯盛商贸有限公司签订一份商铺买卖合同，载明“甲方郑州中原铁道凯盛商贸有限公司乙方王志琴…第一条1、乙方购买的商铺位于郑州市陇海东路189号凯盛通讯3楼3152号（海东路南、布厂街西），该商铺的用途为通讯器材销售。2、该商铺合同约定按套内面积共12.11平方米。第二条甲方与乙方约定该商铺价款按套内面积计算，总金额370530元。…第四条1、在本协议签订时乙方向甲方支付200000元，前期所交纳定金充抵购房款。2、在甲方向乙方交付商铺时，乙方向甲方交清剩余款170530元。…第七条甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，…甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起30日内将乙方已付房价款退还给乙方并支付已付房款10%的违约金。…”，同日，原告交付郑州中原铁道凯盛商贸有限公司170530元。因未能给原告办理产权证，原告诉至本院。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为要求解除原告与被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年3月3日签订的商铺买卖合同。另查明，2008年9月12日，被告郑州铁路局房地产综合开发总公司给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司出具授权委托书，授权郑州中原铁道凯盛商贸有限公司全权负责位于郑州市陇海东路189号综合办公楼项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。郑州中原铁道凯盛商贸有限公司已于2010年10月18日办理注销手续。以上事实有商铺买卖合同、（2010）二七民二初字第322号民事判决书、企业基本注册信息查询单等印证。 原审法院认为，郑州中原铁道凯盛商贸有限公司作为被告郑州铁路局房地产综合开发总公司的受托人与原告签订商铺买卖合同，有关该合同的权利义务应由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司承担。在商铺买卖合同中明确约定了“甲方承诺在商铺交付使用后四年内为乙方办理产权手续，…甲方不能在规定期限内取得产权的，双方同意按如下方式处理：乙方退房…”，但在约定的期限内被告郑州铁路局房地产综合开发总公司未能为原告办理产权手续，现原告起诉要求解除合同、返还房款的主张理由正当，依法予以支持；原告要求支付定金的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中原告明确要求被告支付定金，双方在商铺买卖合同中注明“前期所交纳定金充抵购房款”，原告前期交纳款项200000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”现原告主张被告支付定金74106元理由正当，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王志琴与被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于2009年3月3日签订的商铺买卖合同；二、被告郑州铁路局房地产综合开发总公司于判决生效之日起十日内返还原告王志琴房款370530元、并支付原告王志琴定金74106元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7969元，由被告郑州铁路局房地产综合开发总公司负担。 上诉人铁路局开发公司上诉称，一审法院认定事实不符。一、一审法院认定2008年9月12日上诉人给郑州中原铁道凯盛商贸有限公司出具授权委托书，并推断是上诉人委托郑州中原铁道凯盛商贸有限公司（以下简称凯盛公司）向被上诉人销售商铺，该认定没有事实依据，具体理由如下：（一）上诉人不是凯盛通讯城的所有权人，无权处理不属于自己的财产。凯盛公司是上诉人以土地作为出资，两个股东郑州铁路管理有限公司和郑州凯驰置业有限公司以现金出资，三方共同设立的有限责任公司。凯盛通讯城的开发、施工、销售都是由凯盛公司独立完成。因此被上诉人购买的凯盛通讯城的商铺所有权人为凯盛公司所有。作为凯盛公司股东的上诉人对凯盛通讯城的房屋不享有任何权利，上诉人更无任何人处理凯盛公司的财产。（二）凯盛公司向被上诉人销售商铺是其自身行为，不是上诉人的委托行为。凯盛通讯城是由凯盛公司开发，其有权利对外销售，2008年9月12日上诉人出具的授权委托书，是因为建设用地尚在铁路局名下，为办理相关手续方便，向政府相关部门出具，因此其针对的对象是有关部门，其并不是针对包括被上诉人在内的商铺购买人。此外，凯盛公司在与被上诉人订立合同时并未向其说明其系受上诉人的委托，上诉人更未向被上诉人出具授权委托。因此上诉人的委托行为不存在。（三）和凯盛公司签订和履行商铺买卖合同的主体是凯盛公司，不是上诉人。在本案中，和上诉人签订商铺买卖合同的凯盛公司、收取房款的也是凯盛公司，交付房屋的也是凯盛公司。因此，上诉人不是商铺买卖合同的主体，一审法院按要求上诉人承担买卖合同的责任，毫无事实依据。二、上诉人并未受到被上诉人的购房定金，一审判决要求上诉人返还定金是没有事实依据的。请求：1、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七区民二初字第706号民事判决书第一、二项。2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人王志琴答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、本案涉及的房屋是由上诉人开发建设，若取得产权，应归上诉人所有。被上诉人在一审提交宋风禅诉凯盛公司案卷相关的证据材料，足以证明房屋是上诉人开发建设。（2010）二七民二初字第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：1.郑州市规划局为上诉人颁发了建设工程规划许可证，项目名称：综合办公楼，建设位置：陇海东路、布厂街西。2.郑州铁路局向郑州市政府出具意见，郑州市政府同意补办用地手续。除了判决书，案卷中还有相关的证据在案佐证。据被上诉人了解，上诉人因在补办土地手续中，未缴纳土地出让金，一直没有取得土地使用证，导致不能办理房产证。2、上诉人与凯盛公司存在委托关系，上诉人是委托人，凯盛公司是受托人，上诉人应依法承担责任。（2010）二七民二初字第322号民事判决书，作为生效的法律文书认定：2008年9月12日，上诉人给凯盛公司出具授权委托书，授权凯盛公司全权负责位于郑州市陇海东路189号《综合办公楼》项目营销经营工作，并作为受托人对经营摊位的出租、销售签署协议。并且有上诉人出具授权委托书、凯盛公司出具调查取证申请书相互印证，并在案佐证。上诉人与凯盛公司存在委托关系，也就是二者存在代理关系，代理分为直接代理（以委托人的名义行为）和间接代理（以受托人自己名义行为）。本案中凯盛公司以自己名义行为，属于间接代理。由于被上诉人与凯盛公司签订合同时，不知道代理关系存在，且属于隐名间接代理。根据合同法第四百零三条规定，凯盛公司有披露其真实身份义务，被上诉人知道代理关系，主张权利享有选择权，即可要求凯盛公司承担责任，也可要求上诉人承担责任。凯盛公司于2010年10月办理注销登记，在2013年3月，被上诉人不能履行办理产权证时，没能披露，其原股东也没有披露。被上诉人起诉时，从网上获知宋风禅诉凯盛公司民事判决书内容，才知道代理关系，并向上诉人主张权利。由此可见，上诉人应承担责任。3、被上诉人向凯盛公司支付定金，应适用定金法则。根据商铺买卖合同第4条约定，被上诉人在合同签订时支付款项20万元属于定金充抵房款，被上诉人在合同签订时也实际支付了该款项，故定金已交付。被上诉人依据总房款的20%来主张定金，一审判决支持了该主张，完全符合担保法相关规定。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，王志琴在2009年3月3日与凯盛公司签订的商铺买卖合同，系签订双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。合同签订后，王志琴履行了相应的义务。但凯盛公司未依约在王志琴使用合同商铺后的四年内为其办理产权手续，也未在规定的期限内取得该商铺的产权，构成了王志琴的违约。又因凯盛公司2009年3月3日与王志琴签订商铺买卖合同的行为，为铁路局开发公司授权范围内的代理行为，其违约行为后果应由被代理人即铁路局开发公司承担。故王志琴要求解除涉案商铺买卖合同并要求铁路局开发公司返还房款370530元、定金74106元的诉讼请求，原审法院予以支持并无不妥。铁路局开发公司的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7969元，由上诉人铁路局开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一四年十月二十八日 书记员 朱 迪 |
