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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1801号 上诉人（原审被告）郑州元龙房地产开发有限公司。 法定代表人林亿，该公司董事长。 委托代理人王辉，河南路达律师事务所律师。 委托代理人李飞燕，河南路达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）唐李乐，男，1980年8月27日出生，汉族。 委托代理人李淑华，女，1958年9月25日出生，汉族，系被上诉人唐李乐的母亲。 上诉人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）因与被上诉人唐李乐房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人元龙公司的委托代理人李飞燕，被上诉人唐李乐的委托代理人李淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年8月13日，唐李乐作为买受人、元龙公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：唐李乐购买元龙公司位于中原区工人路东、颖河路南1幢2单元1层D01014号房屋一套，建筑面积共55.01平方米，总价款为844954元；合同约定面积与产权证登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权证登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，单价不变，据实结算，多退少补；出卖人应在在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过五大参建主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合 同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3．1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的l％向买受人支付违约金。2）如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能按期办理的，其责任由买受人承担。该合同附件四《合同补充协议））第三条约定：出卖人履行本合同约定的通知和告知义务时，可以选择以下任一方式进行：a通过邮局邮寄送达书面通知，从邮件发出之日起7日后即视为送达完成（以邮局受理凭证为准）。如因买受人所填地址不准确或拒绝签收而导致书面通知退还的，买受人应承担过错责任，并视为出卖人已经履行本合同约定的通知或告知义务；…第六条第2款约定：出卖人提前或逾期交房时，以出卖人发出的交房通知中确定的日期为房屋交付日期，自出卖人通知之日起，若逾期超过15日买受人不办理交接手续的，视为房屋已交付。合同签订后，唐李乐按约向元龙公司支付购房款844954元。2010年8月23日，唐李乐向郑州市契税征收管理中心交纳房屋买卖契税33798元。2012年8月l6日，元龙公司向唐李乐支付延期交房违约金44445元。2012年9月21日，唐李乐向元龙公司交纳维修基金3575元、产权登记费400元。同日，元龙公司将合同约定的房屋交付给唐李乐。2013年7月19日，元龙公司就唐李乐购买的房屋在郑州市房管局进行了备案登记。 2014年3月5日，唐李乐向原审法院提起诉讼，请求：1、判令元龙公司支付唐李乐逾期交房违约金10308元；2、判令元龙公司支付唐李乐逾期办理产权证的违约金8450元；3、判令元龙公司向唐李乐退还多收购房款2150元。 原审法院认为：唐李乐、元龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。关于唐李乐要求元龙公司支付逾期交房违约金l0308元的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》约定，元龙公司应当在2011年10月31日前将本合同约定的商品房交付唐李乐使用，而元龙公司于2012年9月21日才向唐李乐交付房屋，逾期交房324天，已构成违约，应向唐李乐支付违约金。唐李乐主张元龙公司自2011年11月1日起至2012年9月20日止按日向唐李乐支付已交付房价款万分之二的违约金符合合同约定，该院予以支持。按照合同约定的逾期交房违约金计算方法，元龙公司应向唐李乐支付逾期交房违约金共计54753元（844954元×0.0002×324天=54753元）。因元龙公司已向唐李乐支付逾期交房违约金44445元，扣除后，元龙公司还应向唐李乐支付l0308元。故对于唐李乐要求支付逾期交房违约金10308元的诉讼请求，原审法院予以支持。元龙公司辩称其于2012年7月15日向唐李乐邮寄送达《入伙通知书》，要求唐李乐于2012年7月20日到元龙公司处办理房屋交接手续，履行了通知交房的义务。但唐李乐无正当理由怠于接房，于2012年9月21日才到元龙公司处办理房屋交接手续，2012年8月1日至2012年9月21日期间房屋未交付的责任应由唐李乐承担。由于元龙公司对其辩称提交的国内特快专递邮件详情单上的收件上为“康李乐”，而非“唐李乐”，元龙公司在向唐李乐邮寄交房通知书时填写收件人名称时存在失误，且元龙公司未提交唐李乐收到或拒收该邮件的相关证据，故元龙公司用该邮单证明其履行通知交房的义务，该院不予采信。关于元龙公司向唐李乐支付逾期办理产权证的违约金8450元的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。根据该条约定，元龙公司应当在商品房交付使用后360日内，将相关材料提交到产权登记机关，以使该机关及时办理权属登记。元龙公司于2012年9月21日将本案所涉房屋交付给唐李乐，故其应当于2013年9月16日前将相关材料提交到产权登记机关进行备案登记。唐李乐购买的房屋于2013年7月19日记载于《郑州市房屋登记簿》，应认定元龙公司已在约定时间内完成了合同第十五条约定的义务。该条同时约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理...3．1）买受人不退房，出卖人按已付房价款的l％向买受人支付违约金。2）如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能按期办理的，其责任由买受人承担。根据《郑州市房屋登记条例》第六条规定：房屋登记依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿：（五）颁发、换发或者收回房屋权属证书、登记证明。故颁发、换发或者收回房屋权属证书、登记证明是产权登记机关依据有关规定、工作程序所进行的安排，且唐李乐未提交是元龙公司的责任导致其不能在规定期限内取得房地产权属证书的相关证据，故元龙公司不存在违约，不应向唐李乐支付逾期办证违约金。故对于唐李乐要求元龙公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，该院不予支持。关于唐李乐要求元龙公司退还多收的购房款2150元的诉讼请求。根据《商品房买卖合同》约定：商品房交付后，产权证登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房地产登记部门核准面积为准，单价不变，据实结算，多退少补。因本案所涉房屋现未办理房屋所有权证，唐李乐要求元龙公司按照《郑州市房屋登记簿》上记载的房屋面积退还购房款不符合合同约定，原审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条之规定，原审法院判决：一、郑州元龙房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向唐李乐支付逾期交房违约金10308元；二、驳回唐李乐的其他诉讼请求。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费323元，唐李乐负担164元，郑州元龙房地产开发有限公司负担159元。 宣判后，元龙公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。元龙公司在2012年7月15日已向唐李乐发出交房通知（即入伙通知），要求唐李乐在2012年7月20日接收房屋，由于唐李乐怠于接房引发的责任应由其自己承担。首先，一审中元龙公司已经提交了其他同单元业主的接房记录，可以印证元龙公司已经向唐李乐履行过通知义务，但唐李乐怠于履行接房义务，导致房屋在2012年9月21日才交接，由此产生的责任理应由唐李乐自行承担，因此本案违约金应计算至2012年7月20日。其次，对于双方文件的送达，合同有明确约定。元龙公司按照约定向唐李乐邮寄了通知，并提交了加盖邮局邮戳的快递详情单（即邮局受理凭证），按照合同约定该通知后7日内即视为送达，如因唐李乐所填写地址不准确或拒绝签收而导致书面通知退还的，唐李乐应承担过错责任。因此，关于唐李乐是否收到或拒收的责任均应由唐李乐承担，元龙公司仅需证明已按合同约定履行了通知义务。最后，关于一审中唐李乐辩称因元龙公司将“唐李乐”错写为“康李乐”导致其未收到该邮件的理由完全是狡辩。因为详情单中有两处名字，但只有一处写错，另一处并无错误，况且联系方式也没有错误，邮单上对寄发单位及联系电话均有载明，所以唐李乐完全可以凭借上述事实判断邮寄文件的内容。二、唐李乐在接收房屋时对已领取的交房违约金并未提出任何异议，此后又提出诉讼明显属于缠诉。2012年8月16日，唐李乐已经在元龙公司处领取了延期交房违约金44445元，而唐李乐接收房屋是在领取违约金一个月之后，同样可以证明唐李乐早已知道交房时间，未按期接房责任应由唐李乐承担。请求二审法院撤销一审判决，改判元龙公司仅向唐李乐支付1419元逾期交房违约金。 被上诉人唐李乐答辩称：一、一审判决认定事实正确。众所周知，全国重名重性的人如此之多，更何况因为元龙公司的过错，把入伙通知书中收件人地址处“唐李乐”的名字误写成“康李乐”，以至于唐李乐本人未收到入伙通知，故根本不知道何时交的房子，元龙公司应当对此承担责任。二、元龙公司说在2012年7月15日按照合同约定方式向唐李乐通知交房不真实，因为据相邻商铺的业主告知，元龙公司将唐李乐的房子作为了该批业主的交房中心，所以根本不存在通知唐李乐收房的事实。唐李乐是在2012年9月21日无意间去看房时才发现别人的房子早已交付使用，这才赶紧也办理相关了交房手续。故请求二审法院驳回元龙公司的上诉，维持原审判决。 二审中，上诉人元龙公司向本院新提交《邮件全程跟踪查询结果》一份，显示单号“EV049211835CS”的邮件，在2012年7月16日由单位签收。被上诉人唐李乐发表质证意见称，不清楚是什么公司签收了邮件，但唐李乐从来没有收到过该邮件。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定正确、适当、全面的完成合同中规定的各项义务。本案中，元龙公司与唐李乐之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，元龙公司在《商品房房买卖合同》签订后没有按照约定的交房时间向唐李乐交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。元龙公司上诉称其已在2012年7月15日履行了通知交房义务，但其为此提交的邮寄详情单上载明的收件人名字存在错误，且邮件签收人员也并非唐李乐或唐李乐指定的接收人，故不能证明该邮件已被唐李乐有效接收，因此元龙公司关于已履行适当通知义务的上诉理由，证据不足，本院不予采信。根据双方合同约定的交房时间和实际交房的时间，可以确认元龙公司逾期交房的天数为324天，由此产生的逾期交房违约金总额应为54753元，鉴于元龙公司已经向唐李乐支付过44445元违约金，故唐李乐要求元龙公司再支付10308元违约金的理由成立，本院予以支持。综上，元龙公司关于撤销原审判决，改判其仅支付1419元逾期交房违约金的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费323元，由上诉人郑州元龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾小潭 审 判 员 马 莉 代理审判员 刘平安 二〇一四年十二月八日 书 记 员 黄会苹 |
