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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1651号 上诉人（原审原告）王莉，女，1974年10月10日出生，汉族。 委托代理人熊光卫，河南国基律师事务所律师。 委托代理人齐锦营，河南国基律师事务所律师。 上诉人（原审被告）河南天达实业发展有限公司。 法定代表人刘柱，该公司总经理。 委托代理人曹峰，该公司法律顾问。 上诉人王莉为与上诉人河南天达实业发展有限公司公司（以下简称天达公司）合同纠纷一案，均不服河南省郑州市管城区人民法院（2014）管民二初字第485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天达公司的委托代理人曹峰，上诉人王莉的委托代理人齐锦营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年10月27日，王莉（乙方）与天达公司（甲方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：“甲方将自己所属的光彩市场三层东区2排3号营业房或商铺使用权转让给乙方从事服装、服饰、美容、美甲等经营使用，该营业房或商铺实用面积约6平方米。营业房或商铺使用权转让期限五年三个月，自2008年11月1日起至2014年1月31日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计64000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费l00元／营业房、铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失”。合同签订后，王莉于2008年10月27日向天达公司交纳转让费64000元，押金5000元，天达公司将上述商铺交付王莉经营。王莉认为天达公司提供的商铺不具备经营条件，遂于2014年2月26日提起诉讼，要求解除合同，天达公司返还转让费、押金并承担违约责任。 在诉讼过程中，王莉提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，天达公司将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。天达公司对视频的真实性没有异议，但认为视频的拍摄时间、地点、人物、争议事项等方面均与本案不存在任何关系，本案争议的商铺没有出现在该视频中。 以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。 原审法院认为，王莉、天达公司之间签订的《营业房及商铺使用权转让合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，王莉依约支付了商铺租金及押金，天达公司交付了商铺。王莉提交的证据无法证明天达公司所交付的商铺在2008年11月1日至2012年6月期间未达到经营条件，故王莉未开业经营的风险应自行承担。其要求天达公司返还2008年11月1日至2012年6月期间的商铺使用权转让费的请求，该院不予支持。根据河南卫视民生频道视频报道，天达公司从2012年6月即将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭，客观上影响了王莉的正常经营，致使王莉的合同目的无法实现，但双方签订的《营业房及商铺使用权转让合同》于2014年1月31日到期，该合同因履行期限届满而终止，无需解除。故王莉要求解除与天达公司签订的《营业房及商铺使用权转让合同》，该院不予支持。王莉已向天达公司支付了2008年11月1日至2014年1月31日期间的商铺使用权转让费64000元，因2012年6月天达公司将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭而造成王莉无法经营，故天达公司应退还王莉2012年6月至2014年1月31日期间的商铺使用权转让费20317.5元（64000元÷63月×20月），王莉要求天达公司退还使用权转让费64000元及利息的诉讼请求，该院不予支持。合同到期后，天达公司应按约将押金退还王莉，因此王莉要求天达公司返还押金5000元，理由正当，该院予以支持。因王莉、天达公司在合同中明确约定违约方按照合同总额l％承担违约责任，该约定不违反法律规定，故王莉要求天达公司支付违约金640元，该院予以支持。王莉要求天达公司支付利息的诉讼请求，无法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及相关法律之规定，该院判决：一、天达公司于本判决生效后十日内返还王莉商铺使用权转让费20317.5元。二、天达公司于该判决生效后十日内返还王莉押金5000元。三、天达公司于该判决生效后十日内支付王莉违约金640元。四、驳回王莉的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1641元，由王莉负担1029元，天达公司负担612元。 原审判决宣判后，上诉人王莉不服上诉称：原审法院认定事实错误。原审法院认定“提交的证据不能证明其承租的商铺被被告转租”，与事实不符。实际情况是天达公司在和其签订合同后不久，就将其所租用的商铺以河南汇基置业有限公司名义转租出去。原审时提交的视频资料等证据能证明天达公司存在一房两租的事实，而且河南汇基置业有限公司和租户的纠纷，也正在原审法院审理中，足以证明天达公司将同一商铺转租的事实。双方合同一直未实际履行。其和天达公司签订合同后，由于天达公司原因，关闭步梯、电梯，整个市场一直处于停业状态，商铺不具备经营条件，天达公司又将同一商铺转租，其无法实际控制商铺。这些事实，原审时提交的视频资料等证据均能证明。截止目前，天达公司的部分市场仍未开业。同时，和其情况相同的其他商户，其中有几十家，也在原审法院起诉天达公司，这也足以证明，天达公司提交的商铺不具备经营条件，双方合同实际不能履行，也没有履行。综上所述，天达公司己构成根本违约，双方合同未实际履行，应全部退还商铺使用权转让费，其请求：撤销原审判决第一项关于使用权转让费的判决，判令天达公司全部返还商铺使用权转让费64000元；维持原审判决的第二、三项内容。一、二诉讼费用由天达公司承担。 天达公司答辩称：一、原审法院（2014）管民二初字第458号判决认定其尽到适租义务的基本事实清楚。涉案商铺所属的光彩市场于2007年4月已经正式开业，开业后经营状况良好。针对上述事实其提供2014年7月3日郑州市管城区国家税务局第三税务分局出具的证明及同时期同楼层一同经营的商户2014年7月25日出具的证明予以证实，光彩市场自2007年4月20日开业至今缴税正常，经营正常。2、涉案商铺所属的光彩市场已经经过了郑州市安消防支队的验收合格。其提交的证据“2007年郑州市消防支队出具《关于河南天达实业发展有限公司光彩商业楼消防验收合格的意见》（第0060号）”显示：消防支队为其位于东太康路50号的光彩商业楼工程，对包括地上四层、地下二层进行了消防验收，认为该工程符合消防技术规范要求，具备消防安全条件，消防验收合格。3、涉案商铺所在光彩市场的电梯、空调等配套设施均验收合格、正常便用。商铺所在市场的电梯、空调等配套设施在2007年4月开业时，均已验收合格、正常配置运营，并按国家规定接受日常监督检验和维护保养。二、原审法院认定事实错误的地方在于：仅仅根据媒体某一日对市场电梯关闭的报道即认定其连续并将持续违约，继而以此时间节点为据，判令退还部分租金，属事实认定错误，应予纠正。王莉提供的河南卫视民生频道2012年6月某一日拍摄的视频，认定其在当年整个六月直至合同到期日，持续性存在卷闸门、电梯关闭情况，推断其经营无法正常进行，明显不能反映履行合同的真实情况。其对视频的真实性不持异议，但该视频仅且只能显示和证明：视频记录当日商场卷闸门、电梯的客观的情况，其在庭审中也作出了说明，即拍摄当天其是在对商场电梯进行日常的维护修理工作，关闭卷闸门也是为了配合对电梯的维护，完毕后电梯随即投入了使用，卷闸门也如平常开放，此情况并没有对包括王莉在内的商户经营造成影响，原审法院以当天内十余分钟的视频即推定其经营的市场在此后连续并持续存在电梯、卷闸门关闭的情况，不符合客观事实。 三、原审程序违法，王莉不应以解除双方合同为诉请向人民法院提起诉讼。合同的签订和解除是合同当事人的民事权利，人民法院受理并判决解除当事人之间的合同严重违反了民事行为意思自治的基本原则。依据《合同法》第93条、94条、96条的规定，合同当事人对所签合同无论是依据约定解除还是法定解除，均应将解除合同的意思表示通知对方，至于合同是否解除或对解除合同的效力有异议，方可请求人民法院或仲裁机构进行确认，而不应向人民法院提起诉讼要求解除，人民法院也不应以解除合同为诉请受理该案。 四、关于本案诉讼的形成原因。形成本案诉讼的原因在于：王莉作为光彩市场改造前已在此经营多年的老商户，对市场所处地理位置和过往的经营情况非常了解，认为市场从脏乱差的棚户区改建为楼宇店堂后，必然有着更高的投资回报，而忽视了市场风险。当看租期临近、回报低于预期时，便试图以不适租、不具备经营条件为理由转嫁应当由自己承担的投资和经营风险。综上所述，请求贵院根据事实，依法撤销原审判决改判驳回王莉的全部诉讼请求。 天达公司亦不服原审判决，上诉称：原审判决认定事实、适用法律均存在错误，应予纠正。 一、根据河南卫视某一日的视频，对商场电梯关闭的报道，认定之后持续关闭至合同期满，属事实认定错误，应予纠正。认定其在视频采访日至2014年Ol月合同期满，其持续性关闭卷闸门、电梯，是原审进行的主观推断，无其他证据予以证明，据之进而推断因门梯关闭，致使王莉无法经营，与事实严重不符，有违常理，不能反映其履行合同的真实情况。其在原审庭审中也作出了说明，即拍摄当日时段，其是在对商场电梯进行日常的维护修理工作，关闭卷闸门也是为了配合对电梯的维护，完毕后电梯随即投入了使用，卷闸门也如平常开放，此情况并没有对包括王莉在内的众多商户经营造成持续影响，原审法院根据当天内十余分钟的视频即推定其经营的商场在此后连续数个月的时间里电梯、卷闸门均关闭，不符合客观事实。 二、其按合同尽到适租义务，无违约行为，王莉以“商铺未达到经营条件，一直停业”为由主张其违约，没有合同依据，与事实不符。其以出租人身份出租商铺并按期开业，市场自身的红火繁荣虽是各方的共同期望，但根据合同和法律，其并不负担、也无能力保证租户均盈利，从事的“管理活动”仅是适租义务范围内，对水、电、电梯、纳税、消防等进行的管理，而不同于专业经营团队对“百货商场”类物业的统一经营和管理，后者已远远超出商铺租赁关系范畴。双方对“经营条件"的具体含义也无约定、是否达到“经营 条件"，更无判断标准，不能以此为由认定其违反了合同约 定。王莉占用商铺经营数年，只因收益低于预期，便试图以 此为理由转嫁应由自己承担的投资和经营风险，不应获得支持。三、租赁合同因履行期满已终止，无从解除。原审判令返还部分租金和押金及支付违约金的请求，没有依据不应支持。综上，原审法院认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决第一、二、三项，维持第四项，改判驳回王莉的诉讼请求，依法维护其合法权益。 王莉答辩称：原审中其提交的视频光盘。仅是作为证明光彩市场自2006年对外招商以来，始终不具备开业条件证据链中的一个证据，原审法院断章取义，认定返还使用权转让费从2012年6月往后计算，实际是错误的。原审时提交的证据，以及二审提交的新证据，作为一个完整的证据链，足以证明，光彩市场自2006年对外招商以来，作为光彩市场的管理方，不管是天达公司，还是河南汇基置业有限公司向其交付的商铺，未达到经营条件。天达公司违约，应该全部返还使用权转让费。二、天达公司没有尽到适租义务，没有交付符合租用目的、能够安全使用的商铺和经营场所，天达公司根本违约。三、天达实业违约，双方合同没有实际履行，应该解除合同，退还所有费用。综上，应改判驳回天达公司的上诉请求，支持其上诉请求。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，当事人对自己的主张，应提交证据予以证明。本案中，上诉人王莉虽称2012年6月之前，涉案商场不具备经营条件，但其并未提交证据予以证明。故其上诉称天达公司应退回全部商铺使用权转让费的上诉主张不成立，本院不予支持。天达公司上诉称，王莉提交视频资料仅证明2012年6月当天商场有关闭通往三楼楼梯卷闸门及电梯行为，且该行为系其正常的电梯维护行为，不能证明之后其有前述行为并影响到王莉的经营。但天达公司对其维护电梯行为的辩解，未能提交证据予以证明。根据河南卫视民生频道视频报道，天达公司从2012年6月即将通往三楼的楼梯卷闸门和电梯均予以关闭，客观上影响了王莉的正常经营，致使王莉的合同目的无法实现。原审法院据此认定此时商场已不具备经营条件并无不妥，故天达公司的上诉主张亦不成立。本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1641元，由上诉人王莉负担1029元，上诉人河南天达实业发展有限公司负担612元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王胜利 代理审判员 李剑锋 代理审判员 邱 帅 二〇一四年十二月五日 书 记 员 候李爽 |
