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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1039号 上诉人（原审原告）孙丙善，男，1923年12月4日生，汉族。 委托代理人苏顺六，河南金通源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王淑云，女，1954年6月7日生，汉族。 委托代理人张华安，荥阳市京城路法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）钟木正，又名钟建华，男，1956年5月11日生，汉族。 委托代理人蔡蔚宏，河南中州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）王转娣，女，1960年4月12日生，汉族。 委托代理人蔡蔚宏，河南中州律师事务所律师。 上诉人孙丙善与被上诉人王淑云、钟木正、王转娣确认合同无效纠纷一案，上诉人不服荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第1254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人孙丙善及其委托代理人苏顺六，被上诉人王淑云的委托代理人张华安，被上诉人钟木正、王转娣及其共同委托代理人蔡蔚宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：孙丙善与王淑云均系荥阳市豫龙镇瓦屋孙村同组村民，孙丙善原在该村有宅基地一处，该宅基地上建有房屋，相应宅基地使用证登记的使用人系孙丙善。孙丙善与钟木正、王转娣系亲属关系，孙丙善因养老问题曾外出随被告钟木正、王转娣共同生活，并委托被告钟木正照管其宅院。2008年1月7日，钟木正、王转娣与孙丙善签订了一份协议书，钟木正、王转娣将孙丙善在荥阳市豫龙镇瓦屋孙村的房屋及树木等附属物以13000元的价格出卖给王淑云，协议双方还约定了宅基证使用人的变更登记问题。钟木正、王转娣在该协议上按指印，介绍人及当地村干部等均在该协议上签名或盖章。协议签订后，王淑云给付了购房款，钟木正出具了相应收据。王淑云购买孙丙善的房产后，拆除了部分旧房，新建了楼房，未依法对原宅基证进行变更登记。2013年9月，因当地建设农村新社区，王淑云所建部分房屋因拆迁问题被拆除。2013年10月24日，孙丙善以钟木正、王转娣无权处分为由，向本院提起诉讼，要求确认三王淑云、钟木正、王转娣买卖孙丙善宅基地及房屋的合同无效，要求王淑云返还其房屋和宅基地，并赔偿其损失30000元。 原审法院认为：王淑云与孙丙善为同一农村集体组织成员，本案农村房屋买卖未改变相应宅基地使用权的性质，其买卖协议的内容不违反法律、法规的强制性规定。钟木正、王转娣虽然不是涉案农村房屋的产权人，但钟木正作为孙丙善指定的房产管理人，王转娣作为与孙丙善共同生活的亲属，以协商及当地村干部见证的方式，代理孙丙善与王淑云签订房屋买卖合同，并收取了相应房款，王淑云有理由相信钟木正、王转娣具有相应代理权。钟木正、王转娣代理孙丙善签订房屋买卖协议的行为是民事法律行为，孙丙善关于本案房屋买卖合同无效的主张，缺乏法律依据，且违反诚实信用原则，本院不予支持。王淑云取得孙丙善的房屋后，有权对旧房进行处分，相应宅基地使用权也可依法变更，孙丙善关于返还房屋并赔偿损失的主张，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第一百三十条之规定判决：驳回孙丙善的诉讼请求。案件受理费五百五十元，由孙丙善负担。 宣判后，孙丙善不服原审法院判决，上诉称：一审法院判决认定事实错误，有悖于法律。一审法院判定非法买卖行为事实是错误的，应予以纠正。一审法院判决适用法律错误一审法院判决以“同一农村组织成员买卖未改变相应宅基地使用权性质，其买卖协议的内容不违反法律、法规的强制性规定”为由，从而认定了未经权利人同意的侵权买卖协议的合法，这是完全错误的。根据《物权法》关于所有权的一般规定，所有权人对自己所有的不动产或者地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，无论是同一农村组织成员内部流转或者国家依法征用都应该征得权利人的同意，未经权利人同意而实施的买卖行为是一种侵权行为，剥夺了权利人的知情权、处分权，因此本案一审法院判决没有经权利人同意越权买卖宅基地房产行为适用同一农村组织成员内部流转的法律是错误的。一审法院判决以“被告钟木正作为孙丙善指定的房产管理人，被告王转娣作为孙丙善共同生活的亲属”为由，认定两被上诉人具有代理权。从而认定代理签订房屋买卖协议成立，更加认定这种行为是民事法律行为。这是完全错误的。房屋管理人不是房屋所有权人，只有管理义务而没有所有权利，不经权利人同意无权私自卖房。本案上诉人现在随钟木正，王转娣生活，也是亲属，上诉人还活着，以后是否一起生活还未成定论，就是亲属也没有权利不经权利人同意私自卖掉权利人的宅基地房产。一审法院以房屋管理人和亲属为由，推断有代理权，判定房屋买卖协议成立显然也是适用法律错误。上诉人运用法律手段维护自身权利应得到支持，上诉人提出的经济赔偿也在情理之中。请求：依法撤销河南省荥阳市人民法院（2013）荥民二初字第1254号民事判决书。制止三被上诉人对上诉人的不法侵害，依法维护上诉人宅基地使用权和房屋所有权。要求被上诉人王淑云返还其房屋和宅基地，并赔偿上诉人其经济损失30000元。诉讼所有费用由被上诉人承担。 钟木正、王转娣答辩称：同意孙丙善要求撤销一审判决的上诉意见，请求二审法院撤销一审错误判决。同意孙丙善要求确认合同无效以及返还宅基地和房产的一审诉讼请求。请求二审法院判决确认合同无效并判令王淑云返还其非法侵占孙丙善的房屋和宅基地。同意孙丙善要求停止对其房产及宅基地物权侵害的二审上诉请求。请求二审法院判决王淑云停止对孙丙善房产及宅基地物权的侵害并赔偿孙丙善损失30000元。王淑云没有合法取得孙丙善房屋的所有权及宅基地的使用权，其对宅基地和房产的占有、处分属于侵权行为。一审判决错误不顾王转娣、孙德俊递交的虚假伪证中的自相矛盾、违背常理，错误的认定事实，同时又违背物权法的规定，以答辩人与孙丙善共同生活为由推断答辩人有权卖孙丙善的房子，导致错误的判决结果，二审应予以改判。一审中，王淑云提交给法庭的委托书是孙淑云为打官司伪造的，村委会出具的证明也是假的，与王淑云提交的其他证据相互矛盾，且不合常理，一审判决将其作为认定事实的主要依据错误。一审判决不顾物权法的规定，不管答辩人是协议一方当事人，而孙丙善根本不是协议一方当事人，根本不存在代理问题的事实，推断适用代理等相关法律规定，适用法律错误。孙淑云没有取得房屋的所有权和宅基地使用权，无权处分孙丙善的房屋，更无权使用孙丙善的宅基地。其占有和处分孙丙善房屋和宅基地属于侵权，应返还并赔偿孙丙善的损失。一审判决错误，请二审法院改判。 本院经审理查明与原审法院一致。 本院认为：一、本案上诉人也即原审原告孙丙善在原审起诉状中诉请的是确认买卖房屋的合同无效，而其在二审中提及侵权的事项，该诉请不属于二审审理范畴，本院不予支持。二、王淑云与钟木正、王转娣签订的房屋买卖协议内容不违反法律、法规的强制性规定。钟木正、王转娣虽然不是涉案农村房屋的产权人，但钟木正作为孙丙善指定的房产管理人，王转娣作为与孙丙善共同生活的亲属，以协商及当地村干部见证的方式于2008年与王淑云签订房屋买卖合同，收取了相应房款，并将宅基证交给了王淑云，王淑云有理由相信合同的真实性。孙丙善关于本案房屋买卖合同无效的主张，缺乏法律依据，且违反诚实信用原则。三、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，判处适当，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案受理费550元，由上诉人孙丙善负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱 梅 审 判 员 秦 宇 代理审判员 邱 帅 二〇一四年十月二十日 书 记 员 张淑娟（代） |
