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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1546号 上诉人（原审被告）唐子若，男，1952年7月15日出生，汉族，小学文化程度。 委托代理人邓宏键，河南省新郑市新村法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）张三利，男，1970年7月21日出生，汉族。 上诉人唐子若为与被上诉人张三利房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2014）新民初字第288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐子若的委托代理人邓宏键，被上诉人张三利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年2月2日，张三利（乙方）与唐子若（甲方）签订《购房合同》一份，双方约定：经过甲乙双方协商，乙方愿认购甲方建造的套房，其位置在文化南路和平巷南侧所购套房五层，建筑面积为125㎡，自行车棚的具体位置为进户楼梯西侧南部，面积3.92x4.12=16.15㎡总价格为大写壹拾贰万元整；甲方负责办理总房产证及有关证件、分户房产证费用由购房户承担；购房合同签订后，付购房款额陆万元（60000元），2008年5月1日付款肆万元（40000元）；工程竣工后，付总购房款到壹拾万元（100000），余款贰万元（20000）待甲方有关证件办齐后一次性付清；甲乙双方签订购房合同付购房款后，七至十日内无异议，甲方不再退还乙方购房款。乙方按期支付购房款，逾期后按银行同期贷款利率1.5倍支付房款利息，直至付清为止；合同签订后，双方共同遵守，不准违约，否则，造成经济损失由违约方负责；双方还约定了甲方其他义务、保修期等事项。后唐子若于2008年5月9日收到张三利购房款100000元，并为张三利出具收条一份，唐子若还将房屋钥匙交付给张三利。现张三利以唐子若擅自将房屋卖给他人，侵犯了张三利的合法权益为由诉至法院，请求处理。 原审法院另查明，涉案房屋所占有土地的使用权人为蔡东辉，该宗土地为国有划拨土地，坐落于新郑市金城路口西、文化路西，土地使用证号为新土国用（2008）第10036号。2007年7月3日，蔡东辉与唐子若签订“建房协议书”一份，双方约定由蔡东辉提供个人住宅一处（土地使用证号为新土国用（2008）第10036号），委托唐子若全权负责施工，蔡东辉尽力协调负责主体工程保证六层施工，双方还约定了各自的权利义务等事项；涉案房屋系该幢楼第五层。 以上事实有张三利、唐子若陈述及双方签订的《购房合同》、土地使用证（复印件）、建房协议书、声明书及原审法院调取的新郑市国土资源局相关发证档案等相关证据予以证实。 原审法院认为，唐子若卖给张三利的位于新郑市文化南路和平巷南侧房屋所占用的土地属于国有划拨土地，土地使用权人为蔡东辉，蔡东辉将土地使用权转让给唐子若，未经有批准权的人民政府审批，亦未按规定办理土地权属变更登记，唐子若至今未取得该宗土地的使用权和建设工程规划许可证，即与张三利签订转让地上房产的《购房合同》，违反了法律和行政法规的禁止性规定，双方于2008年2月2日签订的购房合同应为无效合同。唐子若基于该合同取得的100000元购房款应当返还给张三利，故张三利要求确认2008年2月2日张三利、唐子若双方签订的购房合同无效并返还购房款100000元的诉讼请求，该院予以支持。因唐子若对该合同的无效存在过错，理应赔偿张三利因此所受到的损失，对张三利要求唐子若赔偿银行利息的请求，该院予以支持，该损失以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率从唐子若收到购房款之日计至实际返还购房款之日止计算为宜。张三利要求唐子若赔偿租房费用42800元的请求非合同无效造成的直接损失，该院不予支持。其要求赔偿地板砖损失5671元的诉讼请求证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、张三利与唐子若于2008年2月2日签订的购房合同为无效合同。二、唐子若应于该判决生效后十五日内返还张三利购房款100000元并赔偿损失（按中国人民银行同期同类贷款从2008年5月9日计算至实际返还购房款之日止）。三、驳回张三利的其他诉讼请求。一审案件受理费3270元，唐子若承担2300元，张三利承担970元。 原审判决宣判后，上诉人唐子若不服上诉称：1、2008年2月2日，其与张三利签订了一份购房协议，且该协议是双方真实意思的表达，不违反《合同法》的自治原则和立法本意。现张三利请求法院确认双方的买卖合同无效，实属于法无据，应当驳回。2、其产权取得是来自于2007年7月3日第三人蔡东辉与其所签的建房协议，该协议表述了其取得了产权的合法依据，且在其与第三人蔡东辉合伙建房时，该宗地的所有权是第三人蔡东辉的，政府对该建房行为并未加以阻挠和干涉，房屋建成后，其与第三人蔡东辉是按照各自投入款项的约定进行分配而取得的，且第三人蔡东辉随时有向乙方（其）提供办理房产证中所需的各项手续及到场签字的约定义务并无不妥。3、原审法院将确认之诉的事实混淆，则以其卖给张三利的位于新郑市文化南路和平巷南侧房屋所占用的土地属于国有划拔土地，土地使用权人为蔡东辉，蔡东辉将土地使用权转让给其，未经有批准权的人民政府审批，亦未按规定办理土地使用权属变更登记，其至今未取得该宗土地的使用权和建设工程规划许可证，即与张三利签订的转让地上房产的《购房合同》违反了法律和行政法规禁止规定为由，确认其与张三利购房合同无效，实属错误。4、此案的其与张三利所签订购房合同是双方真实意思表示，且双方已按照约定履行合同义务已达六年之久，张三利按约定入住、使用、占有和收益该房六年之久，而原审法院不顾从物随主物的所有原则，而是偏面性的作出双方买卖合同无效的裁判，实属违反了《合同法》的任意自治精神和立法本意原则，应当予以纠正。综上所述，此案诉争的是双方买卖合同效力，而非土地使用权的纠纷，原审法院以从物权确认双方合同无效，实属认定事实不清，导致适用法律错误，其请求：撤销原审判决，改判或发回重审，一、二审诉讼费均由张三利承担。 张三利答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，涉案房屋买卖合同虽为双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋所占用的土地属于国有划拨土地，土地使用权人为蔡东辉，蔡东辉将土地使用权转让给唐子若，未经有批准权的人民政府审批，亦未按规定办理土地权属变更登记，唐子若至今未取得该宗土地的使用权和建设工程规划许可证，即与张三利签订转让地上房产的《购房合同》，违反了法律和行政法规的禁止性规定，双方于2008年2月2日签订的购房合同应为无效合同。唐子若基于该合同取得的100000元购房款应当返还给张三利，故张三利要求确认2008年2月2日张三利、唐子若双方签订的购房合同无效并返还购房款100000元的诉讼请求，原审法院予以支持并无不妥。因唐子若对该合同的无效存在过错，理应赔偿张三利因此所受到的损失，对张三利要求唐子若赔偿银行利息的请求，该院予以支持亦无不妥。故此，唐子若的上诉主张不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3270元，由上诉人唐子若负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王胜利 代理审判员 邱 帅 代理审判员 李剑锋 二〇一四年十二月八日 书 记 员 候李爽 |
