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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1779号 上诉人（原审原告）崔孝军，男，汉族，1979年3月20日出生。 被上诉人（原审被告）刘辉，男，汉族，1963年10月15日出生。 委托代理人张春全，河南博正律师事务所律师。 上诉人崔孝军因与被上诉人刘辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔孝军，被上诉人刘辉的委托代理人张春全，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2011年9月3日，崔孝军与刘辉及河南省宅急购购房经纪有限公司（以下简称宅急购公司）签订房屋买卖合同一份，主要约定：刘辉将拥有的位于金水区丰乐路16号附2号院2号楼3单元6层41号的房屋出售给崔孝军，总价款61万元；付款方式为按揭贷款。 2012年6月10日，崔孝军与刘辉签订补充协议一份，约定：崔孝军与刘辉双方于2011年9月3日签订崔孝军购买刘辉位于金水区丰乐路16号附2号院2号楼3单元6层41号的房产一套的合同，经双方协商一致补充以下条款，1、崔孝军与刘辉同意办理过户时间延长至2012年9月1日前开始办理相关手续，若崔孝军还未开始办理视为崔孝军违约，若刘辉不配合视为刘辉违约；2、付款方式为公积金贷款；3、崔孝军支付刘辉人民币2万元作为延长期限的赔偿金。此赔偿金崔孝军应在过户当天支付给刘辉；4、上还有未结清的贷款，此房解押款由刘辉自行解决。 2012年12月3日，刘辉的妻子罗兰以刘辉转让本案争议房屋签订合同时，未经其同意为由，向宅急购公司发出解除合同通知。2013年1月15日，崔孝军以刘辉未按合同约定解押房屋贷款为由，要求刘辉继续履行房屋买卖合同，将房屋解押，过户给崔孝军。 原审法院认为：本案中，双方签订的房屋买卖合同所涉及的房屋有未结清的贷款，虽然双方在补充协议中约定此房解押款由刘辉自行解决，但依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。至今该房屋未解押，仍处在抵押期间，在未经抵押权人同意的情况下，不得转让。故崔孝军要求继续履行房屋买卖三方合同，将房屋过户给崔孝军的诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，原审法院判决：驳回崔孝军的诉讼请求。案件受理费100元，由崔孝军负担。 崔孝军不服原审判决向本院上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。1、本案所涉合同及补充协议均为各方自愿达成的，是各方真实意思表示，合法有效。 崔孝军按约定支付了佣金及定金，并按约定完成了个人住房公积金贷款资格认定，期限并未超过双方约定的2102年12月30日。根据补充协议的约定，刘辉负有办理解押及立契过户义务。2、刘辉称其转让的是夫妻共同财产未经其妻子同意，协议是无效的理由不能成立。刘辉提交的房屋产权证书上只显示权利登记人为刘辉一人，并未有共有人。崔孝军属善意第三人。3、一审依据物权法第191条的规定驳回崔孝军的诉讼请求是错误的。该规定的是保护抵押权人的合法权益，而本案中明确约定刘辉先行办理解押后才办理过户，一旦解押，就不存在抵押权人的问题，自然可以过户等。请求撤销原审，改判刘辉继续履行合同，将房屋解押过户给崔孝军。并由刘辉承担本案诉讼费用。 刘辉答辩称：崔孝军在与刘辉签订合同后即失去联系，是崔孝军违约，造成房屋没有完成出售。后双方又签订了补充协议，同意延长办理手续的时间。但崔孝军却失联了。后刘辉书面通知解除合同，依法行使了解约权。崔孝军对出售的房屋系按揭十分清楚，合同签订后，刘辉依崔孝军的请求办理了银行卡，因崔孝军的违约造成合同无法履行，最终刘辉行使了解除权等。请求维持原判。 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为：双方签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议》系双方真实意思，但刘辉系处分夫妻共同财产，应当取得刘辉妻子的同意。虽然刘辉妻子罗兰不同意刘辉的出售行为，但《房屋买卖三方合同》及《补充协议》仍然有效。涉案房产办理有抵押登记，在抵押权未解除之前，崔孝军要求刘辉办理过户的诉讼请求，属履行不能。崔孝军可就合同履行不能后的责任承担，与刘辉协商解决或另行主张。综上，崔孝军的上诉请求和理由，与法律规定不符，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由崔孝军负担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 宇 审判员 张永军 审判员 杨成国 二〇一四年十二月九日 书记员 李献芳 |
