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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民四终字第1817号 上诉人（原审原告，反诉被告）黄鑫，女，汉族，1967年11月28日出生。 委托代理人苏保超，河南善德律师事务所律师。 委托代理人王展，河南善德律师事务所实习人员。 上诉人（原审被告，反诉原告）胡良海，男，汉族，1932年11月28日出生。 委托代理人赵可星、申惠文，河南郑大律师事务所律师。 上诉人黄鑫因与上诉人胡良海房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术开发区人民法院（2013）开民初字第5199号号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄鑫的委托代理人苏保超、王展，上诉人胡良海及其委托代理人赵可星、申惠文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年9月11日，在居间方郑州市顶峰房地产营销策划有限公司（以下简称顶峰公司）的居间下，黄鑫和胡良海签订房屋买卖合同一份，约定（甲方）胡良海将其位于郑东新区天赋路、天时路东、龙湖外环路西10幢东1单元1层东户的房产一套卖给（乙方）黄鑫，成交价格为135万元，面积为167.05㎡。合同约定黄鑫在签订合同时支付人民币5万元，其中佣金为2.7万元，余额作为居间方代为保管的定金。合同第四条约定付款方式为黄鑫在立契当日一次性付清全额房款，定金在冲抵房款后转为物业交割保证金。该保证金由居间方代为保管，待物业交割完毕后，黄鑫凭双方签字确认的交割单到居间方领取交割保证金。合同第五条约定双方同意在签订本合同后35个工作日内，持此合同和相关证件到房产管理部门立契并办理相关手续。合同第六条约定双方同意在胡良海收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施、费用进行交付、结清。双方在协议第十条以手写的方式约定双方同意将商品房买卖合同、发票及购房定金暂由居间方代为保管，合同约定的成交价格包含契税、维修基金、天然气初装费及暖气初装费，有线电视初装费由黄鑫负责，黄鑫负责改合同及过户有关事项，胡良海配合黄鑫改合同及过户有关事项。该条同时约定了违约责任，双方任何一方违约，违约方按日向守约方以合同约定总房款2‰支付违约金。双方均在合同上签了字，居间方在合同上加盖了印章。 2009年9月11日，顶峰公司收到黄鑫购房定金20000元。 2009年9月26日，黄鑫（乙方）与胡良海之子胡毅（甲方）达成补充协议一份，约定甲方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续，黄鑫于2009年10月5日后入住该房；甲方将于2009年10月5日前交齐水电等费用并通知黄鑫，黄鑫在2009年10月5日前分批给甲方支付65万元，该款应在2009年9月30日前到齐。 2009年9月26日，顶峰公司收到黄鑫购房定金23000元，中介佣金27000元。 2009年10月1日，胡毅向黄鑫出具收条一份，载明收到黄鑫第一批款65万元。后黄鑫与胡毅对争议房屋进行了交割，黄鑫获得房门钥匙、有线电视卡等手续，并对该房进行了装修，于同年12月开始入住。 2009年10月13日，胡良海向该小区物业服务中心发出书面通告一份，称“龙湖花园10号楼东一层一号住室因房产面积有出入且尚未办理房产证，凡任何人入住未经本人同意，应予禁止”。 2010年5月6日，居间方向胡良海发出书面通知一份，该通知称2009年9月26日，在原合同基础上，胡良海又委托其儿子胡毅与黄鑫签订了补充协议，黄鑫按照补充协议的约定付了款，胡良海也将房屋交付给黄鑫，并进行了物业交割。 原审法院另查明：双方争议的房产产权登记时间为2010年5月18日，产权证号为郑房权证字第1001047943号，登记的建筑面积为178.21㎡，登记坐落位置为郑东新区天赋路36号11号楼1单元1层1号。 根据河南天元房地产估价咨询有限公司2014年4月3日至2014年4月29日估价作业日期、诉争房产成套住宅建筑面积单价为26375元／㎡。 原审法院认为：黄鑫与胡良海在2009年9月11日签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合同的主要内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 2009年9月26日胡毅与黄鑫签订的房屋买卖补充协议，原审法院认为已经构成表见代理。表见代理是指行为人胡毅没有代理权、超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人胡良海的名义从事代理行为，且胡毅收到房款65万元，双方对争议房屋物业进行了交割，黄鑫获得房门钥匙、有线电视卡等手续，相对人黄鑫有理由相信胡毅作为胡良海的儿子有代理权，该代理行为有效。该补充协议对胡良海和黄鑫双方亦有约束力。该补充协议同时约定黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款。 为实现合同目的，黄鑫负有按合同约定付清全部房款的义务，以降低胡良海售房风险。胡良海负有及时交房，协助过户，以降低黄鑫买房风险。本案中，签订协议时的房屋面积为167.05㎡，成交价格为135万元。胡良海具有卖方意愿，签订有二份协议，收到房款65万元，且经胡良海同意，在顶峰公司保管约定的购房订金23000元。黄鑫具有买房意愿，已付部分房款且装修入住，但这至今房款没有付清，确认黄鑫尚欠胡良海房款677000元，黄鑫具有支付义务。 黄鑫未按合同约定完全履行付款义务，应承担逾期付款的违约责任。合同约定违约方应按日向守约方以合同约定总房款2‰支付违约金，该约定过高，综合考虑违约金额、违约时间、违约情节、诉讼时间，原审法院酌定黄鑫支付胡良海逾期付款违约金50万元。 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，也是现代法治社会的一项基本法律规则。房产证登记的建筑面积为178.21㎡，与合同约定房屋面积167.05㎡差额11.06㎡，胡良海在向房屋开发商购房时已支付了该部分房款，但黄鑫对对新增面积并未付款，且双方合同未约定，黄鑫应按国家司法鉴定机构鉴定时的房价全额支付，即房屋面积差额11.06㎡的价款305950元。以上三项合计1482950元，原审法院在胡良海反诉请求200万范围内予以支持1482950元。黄鑫请求胡良海履行房产过户手续，因双方的房屋买卖合同合法有效，且一直由黄鑫居住，该项诉讼请求原审法院予以支持，但应与付清剩余房款及违约金同时履行。因该房屋引起的其他纠纷，双方可另行通过合法途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，经原审法院审判委员会研究决定，判决如下：一、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海剩余房款677000元。二、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海新增房屋面积房款305950元。三、黄鑫于本判决生效后十日内支付胡良海逾期付款违约金50万元。四、胡良海于本判决生效后三十日内，协助黄鑫办理位于郑东新区天赋路36号11号楼1单元1层1号房产（产权证号为：郑房权证字第1001047943号）的过户手续。五、驳回黄鑫的其他诉讼请求。六、驳回胡良海的其他反诉请求。本诉案件受理费19331元及诉讼保全费5000元，反诉案件受理费22800元，合计47131元，黄鑫负担23565.5元，胡良海负担23565.5元。 黄鑫不服原审判决，向本院上诉称：一、原判决认定“黄鑫尚欠胡良海房款677000元”，属于认定事实错误。双方约定的房屋成交价格为135万元，黄鑫已经分两次支付定金4.3万元和中介佣金2.7万元，胡良海已经收到房款65万元，剩余房款为65.7万元。 二、原判决认定“补充协议同时约定黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款，黄鑫未按照合同约定完全履行付款义务，应当承担逾期付款的违约责任”属于认定事实错误。补充协议只是约定“黄鑫同意在2009年10月5日前分批给胡毅汇款金额65万元，该款应在2009年9月30日前到齐”，并没有约定在2009年10月5日前付清房款，且黄鑫已按约定履行了付款义务。 三、原判决认定“双方合同未约定，黄鑫应按照国家司法鉴定机构鉴定时的房价全额支付，即房屋面积差额11.06㎡的价款305950元”，属于认定事实错误。双方的合同明确约定房屋的总价款为135万元，因此不存在差额的面积问题和补差价款的问题。 四、胡良海虽经多次催告，至今未按照合同约定履行协助黄鑫到房屋管理部门办理房产过户手续的相关义务，应当依约承担违约责任，支付黄鑫违约金264600元。 综上请求1、撤销原审判决第一项，变更为黄鑫支付剩余房款657000元；2、撤销原审判决第二项、第三项和第五项，改判为胡良海支付黄鑫违约金264600元。本案诉讼费用全部由胡良海承担。 胡良海答辩称：原审认定黄鑫欠胡良海房款67.7万元和黄鑫应在2009年10月5日之前付清全部房款是正确的。房屋面积差额11.06平方米，原审判决黄鑫按照司法鉴定机构鉴定价格支付差价款正确。三方协议已经解除，黄鑫要求过户的诉讼请求不应支持，胡良海不应当承担的违约责任。 胡良海不服原审判决，向本院上诉称：一审法院事实认定错误，法律适用错误。胡良海、黄鑫和顶峰公司三方签订的房屋买卖合同已经解除，黄鑫应当立即搬离诉争房屋，并赔偿胡良海一切损失。 庭审中，胡良海补充上诉称：三方合同已经解除，黄鑫无权占有房屋，补充协议不构成表见代理，黄鑫应返还房屋。违约金数额过低，不足以惩罚黄鑫和弥补胡良海的损失，评估费用应由黄鑫承担。请求撤销原审判决，改判驳回黄鑫的诉讼请求并支持胡良海的反诉请求。本案诉讼费用由黄鑫承担。 黄鑫答辩称：一、根据《房屋买卖合同》约定，黄鑫在合同签订后按照约定支付了购房定金和中介佣金，居间方出具了相应的收据。从合同第四条、第五条关于“立契”的具体约定看，合同的本意也并非2009年9月11日签订合同当日黄鑫即应一次性付清全额房款135万元。 二、《房屋买卖合同》签订后，在实际履行过程中经协商一致，在原合同的基础上，胡良海又委托其子胡毅与黄鑫签订了《补充协议》，黄鑫已按照《补充协议》的约定支付了购房第一批款65万元。胡良海也将房屋交付给黄鑫使用，并对该房屋物业进行了交割，黄鑫获得了与该房屋密切相关的房门钥匙、有线电视卡等手续，已合法占有该房屋且进行了装修，并于2009年12月居住至今，主要合同义务已经实际履行。《补充协议》只是约定“黄鑫同意在2009年10月5日前分批给甲方汇款金额65万元整，该款应在2009年9月30日前到齐”，并没有“黄鑫应当在2009年10月5日前付清房款”约定。因此，黄鑫已按照约定全面履行自己的义务，不存在任何违约行为。请求驳回胡良海的上诉，维护黄鑫的合法权益。 本院经审理查明事实与原审查明事实一致。 本院认为：一、关于黄鑫实际支付的房款问题。黄鑫认为其已经分两次支付定金4.3万元和佣金2.7万元，加上胡良海已经收到房款65万元，剩余房款为65.7万元。 对于黄鑫于2009年9月11日向顶峰公司所交纳的20000元定金，黄鑫可另行向顶峰公司主张或在其与胡良海就因该房屋引起的其他纠纷中予以主张。在此情况下，原审认定黄鑫实际交纳的房款数为673000元，尚欠677000元，并无不妥。 二、关于黄鑫是否按补充协议的约定应在2009年10月5日前付清房款问题。 房屋买卖合同第六条交付房屋的条款中约定：双方同意在胡良海收到除物业交割保证金外的房款之次日对房屋及相关设施及相关费用进行交付、结清。 同时黄鑫与胡毅达成的补充协议约定胡良海方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续，黄鑫于2009年10月5日后入住。 根据房屋买卖合同的约定，胡良海收到黄鑫除物业交割保证金外的房款之次日进行房屋交付；而根据补充协议的约定，胡良海方同意于2009年10月5日前办理物业交割手续。因此，黄鑫应当于2009年10月5日前付清剩余房款。 因黄鑫未按补充协议的约定期限支付剩余房款，则应当承担逾期支付的违约责任。 三、关于黄鑫是否应当补交差价款的问题。房屋买卖合同约定的面积为167.05㎡，而房产登记的建筑面积为178.21㎡，差额为11.06㎡。虽然房屋买卖合同中没有约定由黄鑫另行支付差价，但该面积的差额是双方签订签订合同时均没有预见的。若胡良海能够预见该面积的差额为11.06㎡，则有可能双方不会以135万元的价格予以成交。因此，原审法院依据公平原则并结合鉴定机构认定的价格，判令黄鑫支付差价款并无不妥。 四、关于黄鑫是否应当搬离房屋的问题。 房屋买卖合同和补充协议均系合法有效的协议，黄鑫已经交纳了部分房款且实际入住。黄鑫承担了支付剩余房款并补足差额款和相应的逾期付款责任后，合同应当继续履行。因此，胡良海要求黄鑫应当搬离房屋的上诉请求，本院不予支持。 综上，黄鑫和胡良海的上诉请求和理由，均不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 黄鑫所交纳的二审案件受理费14615元，胡良海所交纳的二审案件受理费19331元，均由各自承担。 本判决为终审判决。 审判长 宁 宇 审判员 崔凤茹 审判员 杨成国 二〇一四年十二月十日 书记员 李献芳 |
