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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）管民二初字第1101号 原告高永富，男，1973年4月17日出生，汉族。 委托代理人魏玉堂，河南豫龙律师事务所律师。 委托代理人郑连中，河南豫龙律师事务所律师。 被告王景坤，男，1971年3月6日出生，汉族。 委托代理人李晓硕，河南中豫律师事务所律师。 被告周三留（曾用名周勤玉），男，1961年6月16日出生。 委托代理人李晓硕，河南中豫律师事务所律师。 被告周文炎，男，1990年10月27日出生，汉族。 委托代理人李晓硕，河南中豫律师事务所律师。 原告高永富诉被告王景坤、周三留、周文炎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高永富及其委托代理人魏玉堂，被告王景坤、周三留及其委托代理人李晓硕，被告周文炎的委托代理人李晓硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高永富诉称，2013年3月，原告路过郑州市管城回族区商城东路28号时发现房屋转让广告，就与被告周三留、周文炎联系，二被告自称他们是从被告王景坤处租赁的房屋，告知原告该房屋的转让费为125000元，并承诺原告交纳转让费后保证原告与被告王景坤签订租赁合同。后经被告周三留、周文炎介绍，2013年3月6日，原告与被告王景坤之间签订了租赁合同一份。合同签订后，原告按照合同约定向被告王景坤支付房屋租金48000元和租房押金3000元。同日，原告将转让费125000元支付给被告周三留、周文炎。接着，原告开始对房屋进行装修，在原告装修期间，河南兴业投资发展有限公司（以下简称兴业公司）出面阻止原告装修，并向原告出示河南省郑州市中级人民法院的通知一份，该通知显示该套房屋合同到期后不再续租、转租。此时，原告才知道三被告在与原告签订租赁合同时恶意串通，隐瞒了这一事实，由于被告的违约行为，导致该合同完全无法履行，原告开始向三被告要求解除租赁合同，并要求三被告将收取原告的款项退回，因三被告至今未将收取原告的款项退回，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告王景坤于2013年3月6日签订的《租赁合同》；2、被告王景坤将收取原告的租金48000元和租房押金3000元退还原告；3、被告周三留、周文炎将收取原告的转让费125000元退还原告；4、三被告连带赔偿原告的装修损失10000元；5、本案诉讼费由三被告承担。在诉讼过程中，原告将第四项诉讼请求变更为要求三被告赔偿原告装修费7160元。 被告王景坤辩称，被告愿意退还原告两个月房租及押金1500元。 被告周三留辩称，其没有恶意串通欺诈原告，是原告多次主动找到其要求租房；其也没有接到法院的通知，并且在转让期间，原告也多次去看过房子，其不愿意退还转让费。 被告周文炎辩称：1、被告不存在恶意串通，是客观原因造成现在的状况，原告退房时应通过被告王景坤交接，但是原告没有积极采取措施，因此对现状有责任，应该根据公平原则和过错原则处理损失；2、被告收取的转让费125000元包括接收王景坤饭店时的家电、装修转让费以及之后重新装修的费用，不是凭空收取的转让费，因为原告没有与王景坤沟通好，造成房屋被收回；还有因为原告开诊所没有正常手续不能营业，合同无法继续履行，与被告无关，故被告不同意退回转让费；3、因原房东败诉造成房东更换是客观原因，被告转让房屋经过王景坤同意，是三方的真实意思，现因原告生意不好、房租涨价，同时没有积极与王景坤和新房东协商造成现在的局面，自己也有过错，所以应该根据公平公正的原则处理。 经审理查明，2013年3月6日，原告高永富（乙方）与被告王景坤（甲方）签订《租赁合同》一份，主要内容为：“一、租赁场地：管城回族区商城东路28号一层面积110平方米。二、租赁期限：1年，自2013年3月6日至2014年3月6日止。三、租金支付：以上租赁场地租金为8000元／月，乙方向甲方一次性交半年房租48000元；在租赁期间，若遇东侧市场改造，使本门面房成为临街房，则租金应按照新的临街房房价计算；在租赁期间，如遇市场变动，甲方有权根据市场波动调整房租。四、场所场地内设施及使用：乙方需要装修时，必须和甲方协商，征得同意后，方可实施，未经甲方许可，乙方不得对房间内外结构任意改造，否则负责赔偿和修复。十一、乙方应付水电押金3000元。十四、房屋因市场变动随时上调房租，与甲方无关，乙方有权转让房屋使用权。”原告于签订合同当日向被告王景坤支付2013年3月6日至2013年9月7日期间租金48000元，并支付租房押金3000元。原告称在其对租赁房屋进行装修期间，兴业公司出面阻止其装修，现涉案房屋已被该公司收回，故诉至法院。 在诉讼过程中，被告王景坤提交2011年8月1日与郑州嘉逸物业管理有限公司（以下简称嘉逸物业公司）签订的《租赁合同》复印件及房产证复印件各一份。《租赁合同》约定由被告王景坤租赁位于商城东路28号院东楼一层门面房，租赁期限两年，自2011年8月1日至2013年7月31日止。房产证载明：房屋所有权人嘉逸物业公司；房屋坐落管城回族区商城东路28号；幢号5号；丘（地）号20025031；建筑面积4494.63平方米。被告周三留、周文炎提交王景坤与周文炎2012年7月9日签订的《转让协议》复印件一份，该协议约定被告王景坤将“老样滋补鸡血汤”（商城东路28号东面一楼门面房中间1间面积100平方米）转让给周文炎使用；转让费在签合同之前一次性交给王景坤；另外双方签订租赁合同3年，租期从2012年7月11日起至2015年7月11日止，年租金为80000元，租金为半年交付一次；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务及水、电等各项费用由周文炎负责，并向王景坤交纳2000元水电押金；如周文炎日后经营不善无法继续经营，可以另行转让给第三方，但必须告知王景坤并征得其同意。被告王景坤称其与嘉逸物业公司签订合同后于2012年7月9日将一楼门面房中间1间（面积100平方米）转让给周文炎，收取周文炎转让费60000元。被告王景坤还称周三留与原告协商一致，并经其同意后，又于2013年3月6日将上述房屋转让给原告，其已与原告签订《租赁合同》，并收取原告半年房租。被告周三留对王景坤以上陈述予以认可，称其与周文炎系父子关系，其与周文炎转让给原告的涉案房屋包括使用权及房屋内的一切物品设备，二人共收取原告转让费125000元。 在诉讼过程中，原告提交河南省郑州市中级人民法院于2012年10月12日下发的《通知》一份，内容为：“各商（住）户：本院在执行河南兴业投资发展有限公司申请执行河南省志诚发展有限公司一案中，依法查封了河南省志诚发展有限公司名下位于郑州市管城区商城东路28号的土地使用权［权证号：郑国用（1999）字第0372号］和位于郑州市管城区商城东路28号的下列房产：1号楼（产权证号9901034950号）；2号楼（产权证号9901034949号）；5号楼（产权证号0001010463）。因执行工作需要，近期将对上述房产进行处置，现通知你们：一、租赁合同到期后，不再续租、转租。二、现租赁合同期限超过2012年12月1号的，2012年12月1号以后的租金按要求向本院指定账户缴纳。如不遵照，承担相应法律责任。”经本院查明，位于郑州市管城回族区商城东路28号5号楼房屋原登记的房屋所有权人为河南省志诚发展有限公司。2012年12月28日，上述房屋登记在兴业公司名下。原告称与被告王景坤签订租赁合同之后，在装修房屋过程中兴业公司交来上述通知，并一直要求其搬走，后该公司于2013年3月10日将涉案房屋收回。被告周三留、周文炎称其从未见过上述通知，亦没有任何人通知其不能转让或续租房屋。被告王景坤称2013年5月其通过房东嘉逸物业公司得知因官司败诉，现兴业公司系涉案房屋的所有权人，兴业公司让其通知承租人与该公司协商租房事宜，因房租问题原告与兴业公司未协商一致，兴业公司于2013年6月30日将涉案房屋收回。 原告还提交李衡出具的收条，证明其共支付装修费用7160元，认为该费用应由被告承担。三被告对上述收条的真实性及证明目的均有异议。 以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原告与被告王景坤签订的《租赁合同》于2014年3月6日到期，现该合同履行期限已过，故原告要求解除与被告王景坤签订的《租赁合同》已无必要，该项诉讼请求，本院不予支持。河南省郑州市中级人民法院于2012年10月12日下发《通知》，该通知明确告知各商户：租赁合同到期后，不再续租、转租；租赁合同期限超过2012年12月1日的，2012年12月1日以后的租金按要求向该院指定账户缴纳。在明知上述通知的情况下，被告王景坤未经房屋所有权人同意，擅自将涉案房屋转租给原告，并收取原告2013年3月6日至2013年9月7日期间的租金48000元；被告周三留、周文炎亦将涉案房屋物品转让给原告，并收取原告转让费125000元。但在合同履行过程中，涉案房屋被房屋所有权人兴业公司收回，导致原告的合同目的不能实现，因此被告王景坤应退还原告合同未能履行期间租金及押金3000元，被告周三留、周文炎亦应退还原告转让费125000元。原告称兴业公司于2013年3月10日将涉案房屋收回，未提交证据证明，且被告王景坤不予认可，涉案房屋收回的时间应以被告王景坤认可的2013年6月30日为准。故被告王景坤应退还原告2013年6月30日至2013年9月7日期间的租金18667元（8000元÷30天×70天），原告超出该范围的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿装修费7160元，未向本院提交有效证据，被告亦不予认可，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、被告王景坤于本判决生效后十日内退还原告高永富租金18667元及押金3000元。 二、被告周三留、周文炎于本判决生效后十日内退还原告高永富转让费125000元。 三、驳回原告高永富的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4022元，由原告高永富负担851元，被告王景坤负担550元，被告周三留、周文炎负担2621元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 徐苗苗 人民陪审员 刘路塔 人民陪审员 张 政 二〇一四年六月十六日 书 记 员 宋文梅 -1- |
