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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）管民二初字第5号 原告王存华，女，33岁。 委托代理人何泽华，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。 被告王志云，女，39岁。 委托代理人张文杰，河南克谨律师事务所律师。 被告彭书超，男，43岁。 委托代理人张文杰，河南克谨律师事务所律师。 第三人张卫奇，36岁。 委托代理人孙天义，河南克谨律师事务所律师。 第三人郑州宏博房地产营销策划有限公司。 法定代表人王科宏。 关于原告王存华诉被告王志云、彭书超、第三人张卫奇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于诉讼中追加郑州宏博房地产营销策划有限公司（以下简称宏博公司）为第三人，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人何泽华、二被告委托代理人张文杰、第三人委托代理人孙天义到庭参加诉讼。第三人宏博公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告诉称：2013年7月1日，原告与被告王志云签订房屋买卖合同，就原告购买二被告夫妻拥有的位于管城回族区港湾路1号院金色港湾46号楼东1单元1层东户的房产达成一致，约定：总价款130万元，由买方按照房屋总价款的2%向居间方支付佣金和500元的代办费；在合同签订后三十个工作日内，双方持合同和相关证件到房管部门立契并办理过户手续。合同亦对违约金等事项进行了约定。合同签订后，原告即依约履行了合同义务，为开具购房资格和相关证明文件、办理银行按揭等手续花费大量时间、金钱、精力。而二被告却未按合同约定履行过户手续，原告多次催告均遭拒绝。后原告得知，二被告竟然以59万元的超低价格将房屋出卖给第三人张卫奇，并于2013年9月23日签订合同、办理了付款及立契过户等手续，9月25日，张卫奇取得了房屋权属证书。二被告违背诚信原则，低价快速转移房产，张卫奇明知其所买受的房屋价格偏低，并采取一次性付款方式，在三日内完成立契过户等手续，足见其与二被告有明显合意。故原告认为二被告与张卫奇恶意串通，损害原告合法权益，并诉至本院，请求判令：1、撤销被告王志云与第三人张卫奇在2013年9月23日所签房屋买卖合同；2、二被告继续履行其与原告在2013年7月1日所签房屋买卖合同，办理过户手续；3、二被告与第三人张卫奇共同赔偿原告经济损失11.635万元；4、诉讼费用由二被告承担。诉讼中，原告申请变更诉讼请求，即原诉讼请求第1、2项变更为：1、解除原告与被告王志云在2013年7月1日所签房屋买卖合同；2、二被告向原告支付违约金8万元。原诉讼请求第3、4项不变。 被告王志云辩称：1、原告委托第三人宏博公司通过王志云居住小区的物业公司，找到王志云购买房屋，后双方通过宏博公司签订房屋买卖合同，根据合同第4条规定，原告应当在立契当日支付首付款，但原告一直未支付。2、根据合同第5条规定，合同签订后30个工作日内办理相关手续，王志云履行了腾房义务，而原告既不支付首付款，又不按约定办理相关手续，原告构成违约。3、王志云同意解除合同，但对原告主张的违约金及经济损失不予认可。综上，王志云未违约，应依法驳回原告的诉讼请求。 被告彭书超辩称：涉案房产系夫妻共同财产，被告王志云未经其同意处分该房产，所签房屋买卖合同无效，故原告诉请应予驳回。 第三人张卫奇述称：其从二被告手中合法购买涉案房产，且并已办理过户手续，原告要求其赔偿经济损失于法无据，应依法驳回。 第三人宏博公司缺席，无述称意见。 经审理查明：二被告系夫妻关系。2013年7月1日，原告（买方，乙方）与被告王志云（卖方，甲方）、第三人宏博公司（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：1、甲方拥有位于郑州市管城回族区港湾路1号院金色港湾46号楼东1单元1层东户的房产，房屋所有权证书号为郑房权证字第0501076200号，房屋所有权人为王志云；乙方自愿购买甲方上述房产。2、甲乙双方经协商一致，同意房产及其配套设施的总价款为1300000元。3、丙方佣金占合同约定房款的2%，乙方支付佣金26000元、代办费500元，现乙方于合同签订时支付50000元，其中佣金26000元、代办费500元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。4、付款方式为按揭贷款，乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准（即第四条之内容）。5、双方同意在签订合同后30个工作日内，持合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续（即第五条之内容）。6、在签订合同之时，丙方有权利全额收取佣金，合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取；若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需单就佣金一项承担五倍的支付义务。7、甲方若违反合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）；乙方若违反合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能达成新的协议，按新协议执行）。8、若甲、乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款2‰的违约金。 合同签订当日，原告依约向第三人宏博公司支付50000元（该款已由宏博公司向原告退还）。后原告办理了相关贷款申请手续，原告庭审中提交的上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行贷款阶段性担保通知单载明：客户王志云（卖方）与王存华（买方）就位于管城回族区港湾路1号院金色港湾46号楼东1单元1层东户的房屋达成交价为130万元，首付款为45万元，贷款金额85万元，贷款期限21年，该行初审合格，为借款人提供贷款金额85万元。但被告王志云未依约履行房屋过户手续的办理义务。原告另提交宏博公司出具的证明一份，主要内容为：2013年6月底，宏博公司经纪人带领原告与二被告协商房屋买卖事宜，2013年7月1日晚，二被告夫妻与原告在宏博公司签订房屋买卖合同。2013年7月2日，宏博公司办证人员与原告及二被告共同到浦发银行郑东新区支行办理按揭贷款事宜，2013年7月31日，银行贷款审批下来，宏博公司催促双方到房管局办理网签和立契手续，二被告另提出合同约定上没有的条件，要求另押两万元到二被告处，并要求原告或宏博公司保证七日内银行放款到账，否则两万元赔偿给二被告，并按逾期到账时间按天赔偿。此后协商数次，宏博公司希望原告及二被告按合同正常履行，但二被告未能办理。 2013年8月26日，原告曾将二被告诉至本院，要求二被告协助将涉案房屋过户至原告名下并承担违约责任，本院依法于9月4日向二被告送达相关手续。9月20日前后，被告王志云另行与第三人张卫奇就涉案房屋达成买卖交易，9月23日，王志云与张卫奇在房屋管理部门办理房屋过户手续，备案合同显示房屋成交价格为590000元。11月29日，原告撤回该案起诉。12月25日，原告另行提起本案诉讼。 另查明：涉案房屋原登记在被告王志云名下，未登记房屋共有人，现第三人张卫奇认可房屋已过户至其名下。王志云与张卫奇主张双方之间就该房屋的交易价格为1300000元。庭审中，二被告对于王志云在原告提起诉讼期间将争诉房屋另行出售之原因未能做出合理解释。 上述事实，有当事人提交的证据及庭审陈述等在卷佐证。 本院认为：关于原告与被告王志云及第三人宏博公司所签《房屋买卖合同》的效力，根据我国法律规定，房屋属于不动产，须遵循不动产登记制度，不动产权属证书即是权利人享有不动产物权的证明。上述合同签订之时，房屋的产权证仅登记王志云为所有权人而未显示共有人，依据物权登记的公示公信原则，原告及宏博公司完全有理由相信王志云有权处分房屋，王志云以其个人名义签订合同于法不悖，故该合同形式合法、内容有效，被告彭书超以夫妻共有财产为由提出异议、主张合同无效不能成立，本院不予采纳。现该合同的履行已构成事实上的不能，原告主张解除合同，王志云表示同意，本院予以确认。 关于原告与被告王志云所签合同的履行情况，合同对于首付款支付的约定为原告“应在立契当日，付清首付款”，且注明“首付款等于合同约定价格减去银行实际贷款”。按照该约定，合同签订时首付款数额及支付时间并未明确。王志云主张立契即指房屋买卖合同的签订、立契当日就是2013年7月1日，该理解不符合交易习惯和对合同相关约定的正常理解，亦与事实情况有悖，本院不予采纳。就本案而言，首付款的支付情况并不能成为认定原告违约与否的事实依据，换言之，本案首付款的支付条件并未成就，原告未能支付首付款并不构成履约有失。现原告举证证明其在合同约定期限内办理按揭贷款手续，部分履行了合同约定的义务，但王志云未在合同时限内履行办理过户等相关手续，该部分事实亦有第三人宏博公司出具的证明为证，结合王志云在原告提起诉讼、要求继续履行合同期间将房屋另行出售给第三人张卫奇从而造成与原告之间的合同履行不能的事实，本院对王志云构成违约予以认定。王志云辩称原告违约缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 关于原告主张的经济赔偿116350元，首先，原告并未提供有效证据证明其存在16350元的按揭手续费用损失；其次，被告王志云在与原告就涉案房屋尚有纠纷、未能解决的诉讼期间将房屋出售给第三人张卫奇的行为虽有违诚实信用原则，但王志云举证证明其与张卫奇之间的房屋成交价格并非房屋管理部门备案合同显示的价格，并且，其之间的实际交易价格与本案所涉原告与王志云之间合同纠纷的处理无直接的法律联系；第三、王志云与张卫奇之间应系存在真实的交易往来，原告主张二被告与张卫奇恶意串通证据、理由不足，不能成立。故，原告诉请二被告及张卫奇赔偿其经济损失116350元于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的违约金80000元，按照合同约定，若原告或被告王志云任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房款2‰的违约金，该条约定的适用情形应是实际履行尚属可能、违约方在继续履行合同之下所需承担的违约金支付责任，但在原告与王志云所签合同予以解除之下，原告依据该约定主张违约金不能成立，本院不予支持。 综上，被告王志云违约，应承担相应法律责任，本院综合考虑合同性质及履行情况，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定王志云应按照合同约定承担双倍返还定金的责任，即在第三人宏博公司已退还原告定金的基础之上另向原告返还定金23500元。被告彭书超与王志云系夫妻关系，且其主张涉案房产为夫妻共有财产，故其应与王志云共同承担上述定金返还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、原告王存华与被告王志云、第三人郑州宏博房地产营销策划有限公司所签《房屋买卖合同》依法解除； 二、被告王志云、彭书超于本判决生效后十日内给付原告王存华定金23500元； 三、驳回原告王存华的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4227元，由被告王志云、彭书超负担2227元，由原告王存华负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向郑州市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期不交的视为自动放弃上诉。 审 判 长 杨绿水 人民陪审员 王爱敏 人民陪审员 谷玉仁 二〇一四年六月二十三日 书 记 员 高媛媛 |
