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洛阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛开民初字第299号 原告马信安，男，1942年8月27日出生。 委托代理人李建中、张耀卿，河南大鑫律师事务所律师。 被告洛阳高新区岭南佳苑业主委员会。 代表人张健东，主任。 委托代理人张跃进，男，1961年12月1日出生，被告成员。 第三人杨淑琴，女，汉族，1954年10月8日出生，住洛阳高新区岭南佳苑小区12-2-101，身份证号410327195410080724。 上列原告马信安诉被告洛阳高新区岭南佳苑业主委员会（以下简称岭南佳苑业委会）返还原物纠纷一案，本院受理后，被告岭南佳苑业委会依法提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。原告马信安委托代理人李建中，被告岭南佳苑业委会，第三人杨淑琴到庭参加诉讼。被告岭南佳苑业委会于2014年12月9日撤回反诉，我院已于2014年12月10日依法作出裁定予以准许。本案现已审理终结。 原告诉称，原告和第三人均为岭南佳苑小区业主，被告为该小区业主委员会，被告于2012年5月成立。2010年3月底前后，因小区开发商洛阳佳都房地产开发有限公司给小区业主办理土地使用证受阻，第三人杨淑琴等三、四个业主贴出告示召集业主联络沟通，称她们能出面为业主办理土地使用证，愿者报名登记并提供费用，由她们具体办理。原告知悉后就报名并按照要求将所需费用2312.20元交到她们指定的银行后又将银行收款凭据交给第三人，第三人出具收据。两年之后，第三人告知原告土地使用证办妥已领回，但让原告到被告处领取。原告已经决定要卖掉该处房产，知土地使用证办妥后就先联系定买家签协议，收房款，准备办理登记过户时，到被告处领取土地使用证时却遭拒绝。理由系因原告欠以前物业公司代收的暖气空置费，对原告的相关说明置之不理，坚称不管有任何理由不结清该费用就不发放原告的土地使用权证。被告的包括第三人在内的一些工作人员还对前去考查的买房人说了不少威胁性的言论，导致买房人坚决解除同原告的房屋买卖协议并索赔违约金，造成原告因此赔偿违约金15000元。原告认为，土地使用证的申办管理及发放与被告前物业公司代收暖气空置费的收缴管理属完全不同的两个无关联法律关系和解决途径，被告及第三人利用代办代领之机，强行扣押政府机关颁发给原告的土地使用权证，用以恶意胁迫原告结清与前物业公司尚存争议的代收缴费用，其行为应属违法。原告多次找被告及第三人协商，请求交付原告的土地使用证无果。现状诉请求：1、被告将代领的原告的位于洛阳高新区卓飞路岭南佳苑小区2号楼3门202室私有房产土地使用权证交付给原告；2、被告同第三人连带赔偿因其不交付该土地使用权证给原告造成的损失15000元；3、被告同第三人承担本案诉讼费用。 被告岭南佳苑业委会辩称：1、业主委员会是经过全体业主选举产生的。2、我们土地本来是商业用地，使用年限是38年，因不符合正常的使用年限，被告带领业主代表找有关领导协商，后给我们变更为70年，变更后就牵扯发证问题，增加使用年限财政局要收取相关费用，但有的业主没有缴纳，就不办理房产证，还有就是不交物业费的，也不予办理房产证。市里后说要把土地证一起办下来，让被告先把钱垫付一下。办房产证有的业主没有交钱的都是被告垫付的。原告没有缴纳物业费，说房子卖了。另原告没有拿到土地证的情况下把房子卖了，原告也没有损失。原告在明知自己房屋手续不全的情况下又和被告有纠纷把房子卖了，是存在恶意行为的。 第三人针对本诉辩称，原告把我列为第三人不妥当，去年的民事判决书中已表明我和此事没有关联，我把土地证交给了业委会，业委会是否给原告和我无关。 原告针对本诉提交证据如下：1、银行收条存根一份，证明第三人杨淑琴接受原告委托办理土地证；2、洛阳市房屋买卖合同、王玉风收条，证明被告及第三人扣押原告土地证造成原告对他人违约，给原告造成经济损失15000元，被告及第三人应予赔偿；3、高新法院2013洛开民初字第417号民事判决书，洛阳中院2014洛民终字第281号民事判决书，证明两级法院判决认定被告岭南佳苑业主委员会扣押颁发给原告的土地证，本案原、被告及第三人主体资格适格，被告及第三人应连带赔偿原告的损失并交还颁发给原告的土地证。 被告岭南佳苑业委会提交证据如下：1、发放土地证所需资料，证明当时洛阳市土地管理局将土地证委托被告发放的时候交代要见土地延长金收据和房产证原件、业主本人身份原件才能发放，当时办理小区土地证时，高新区信访局就办理岭南佳苑土地证专门召开了次协调会，参加的单位有市土地局、区土地局、佳都房地产开发公司、业主委员会、佳宇物业公司，在会议上提出岭南佳苑502业主其中有60户没有交土地延长金，本不在这次办理土地证范围内，当时主持会议的区领导说这次办理土地证是经市长办公会议决定的，非常不容易，为了避免以后出现遗留问题，所以这次必须一次办完。佳宇物业提出部分业主没有交物业费，不能提供业主相关信息，当时主持会议领导说没有交物业费、土地延长金的业主，都由业主委员会在发放土地证时向他们索要。第2项、第4项是我们业主委员会要求业主必须提交的；2、现业主房产证复印件一份，证明原告将房屋在2013年10月14日过户给郑亚楠，说明原告并非在无土地证的情况下不能交易房屋，另外原告在明知自己没有土地证的情况下依然进行房屋交易，是恶意的，因此原告诉求中的损失部分，被告不应承担。3、房主的证明。 第三人未提交证据。 经审理查明，原告原为洛阳高新区岭南佳苑小区2号楼3门202室业主。2010年3月，在被告岭南佳苑业委会未成立的情况下，第三人杨淑琴等几名业主出面贴出告示，告知全体业主，办理小区土地使用证需各业主补交部分土地补偿金，其余土地补偿金由该小区的开发商洛阳佳都房地产开发有限公司补交。此后原告按通知向洛阳佳都房地产开发有限公司账户缴纳2312.20元，并将缴款凭单交给第三人杨淑琴。第三人杨淑琴将缴款凭条转交到洛阳佳都房地产开发有限公司。2010年10月9日，洛阳佳都房地产开发有限公司出具告知书，通知全体业主土地补偿金已转交给财政局，土地使用证正在办理中。2012年5月，被告岭南佳苑业委会成立，第三人杨淑琴为被告成员。现该小区土地使用证已由被告业主委员会办妥后，统一从洛阳市土地局领回，被告为原告垫付办证费用，原告提交洛阳市土地登记服务中心收费专用票据显示，收到6526元，每户13元。2013年10月16日，被告出具证明称“杨淑琴代收土地延长金一事，系群众代表职务行为”。原告的土地使用权证现仍在被告手中。被告在为该小区业主办理土地使用证过程中，为业主垫付了工本费、大证更换小证费、交通费等，被告按照每户60元向业主收取，原告对被告收取该60元无异议，并表示愿意向被告交纳，但被告拒绝接受，并称原告将拖欠的基本热费及该60元一起缴清才同意将土地使用权证发放给原告。 另查明，原告于2013年10月14日将房屋转让并过户给郑亚楠。原告提交2013年2月5日其与王玉凤所签订《洛阳市房屋买卖合同》、收条一份。洛阳市佳宇物业有限公司与被告签订《委托协议》，委托被告收取其撤场时部分业主所拖欠的物业费。被告提交2013年11月15日，被告与洛阳高新热力有限公司签订的《城市供用热合同》，其中约定“用热方在采暖期开始前预交50万元热费，预交的热费冲抵2014年3月的热费。采暖期结束后，预交的热费多退少补”。 本院认为，被告将该小区业主土地使用证办妥后应依法交给相应业主，被告以原告未缴纳2009年至2013年基本热费为由拒绝将土地使用证交付给原告无法律依据，也无业主公约相关约定，故原告请求被告交付岭南佳苑小区2号楼3门202室房屋土地使用权证的主张，本院予以支持。关于原告主张被告及第三人连带赔偿其15000元损失的主张，原告提交证据并不能证明被告或第三人不交付其土地使用证和其主张损失之间存在因果关系，故原告该主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，经合议庭评议，判决如下： 一、被告洛阳高新区岭南佳苑业主委员会于本判决生效后七日内将岭南佳苑小区2号楼3门202室的土地使用权证交付给原告马信安； 二、驳回原告马信安的其他诉讼请求。 本案受理费275元，由被告洛阳高新区岭南佳苑业主委员会承担100元，由原告马信安承担175元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式八份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 李瑞丽 审 判 员 陈 莹 人民陪审员 张识博 二〇一四年十二月十一日 书 记 员 苏 婷 |
