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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2405号 上诉人（原审被告）：陈功，男，汉族，1939年8月9日出生，住伊川县。 上诉人（原审被告）：洛阳华川房地产开发有限公司。住所地：洛阳市涧西区南昌路与长江东路交叉口东南角创展国际贵都01-01-1201。 法定代表人：陈功，该公司总经理。 二上诉人共同委托代理人：杨灵敏，河南博同律师事务所律师。 二上诉人共同委托代理人：吕银果，河南博同律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张继兵，男，汉族，1971年11月13日出生，住伊川县。 委托代理人：张国军，河南成昊律师事务所律师。 原审被告：洛阳工华仪器有限公司。住所地：伊川县杜康花坛北150米。 法定代表人：陈功，该公司总经理。 委托代理人：赵飞虎，河南博同律师事务所律师。 上诉人陈功、洛阳华川房地产开发有限公司（以下简称洛阳华川公司）与被上诉人张继兵及原审被告洛阳工华仪器有限公司（以下简称洛阳工华公司）房屋买卖合同纠纷一案，张继兵于2013年9月22日向伊川县人民法院提起诉讼，请求：依法判令被告陈功返还原告购房款49.5万元，并由三被告互负连带清偿责任，且赔偿由此给原告造成的所有损失，本案诉讼费用由三被告承担。原审法院审理后于2014年3月17日作出（2013）伊三民初字第510号民事判决，洛阳华川公司、陈功不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳华川公司、陈功的共同委托代理人吕银果，被上诉人张继兵的委托代理人张国军，原审被告洛阳工华公司的委托代理人赵飞虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2008年6月8日，被告陈功以将其开发的位于伊川县城关镇周村的房产（集体土地）卖给原告一套为由，收取原告向其支付的购房款38万元，并为原告开具收据一份，被告陈功在收款人处签名，并在收据上加盖被告工华仪器有限公司的印章。2009年4月30日，被告陈功又收取原告交付的购房款2万元，同时原告和被告陈功协商一致，按原告已交纳49.5万元对待，被告陈功遂又为原告开具收据两张，一张2万元，一张9.5万元，被告陈功在收据收款人处签字，并在两张收据上加盖被告洛阳华川公司的印章。同日，原告和被告洛阳华川公司（法定代表人为陈功）又签订了两份协议，一份《协议书》及一份《补充协议》，其中《协议书》的主要内容为甲方（被告洛阳华川公司）代为乙方（原告）建造房屋，建造价格为49.5万元等等。《补充协议》的主要内容为乙方（原告）购买甲方（被告洛阳华川公司）房产一套，甲方（被告洛阳华川公司）负责将土地证办好，乙方（原告）不承担办证费用等等，两份协议所指房产系同一套房产。协议签订后，原告即要求入住该房产，但被告陈功因与其儿子陈社伟对该房产的产权产生争执，互相拆换门锁，致使原告始终不能入住该房产，经协调未果，原告遂诉讼来院。另查明：本案三被告未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得该房产的销售许可证照。本案诉讼中，2013年12月11日，被告陈功已退还原告40万元。 原审法院认为：被告陈功以出卖房产为由，收取原告购房款项，但三被告并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得本案所涉房产的销售许可证照，双方签订的房产买卖协议亦为无效。按照相关法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，三被告在未取得相应合法土地使用权利，亦未取得相应房产销售许可证照的情况下，即以卖房为名，收取原告购房款项，过错明显，应依法承担向原告返还购房款项并赔偿原告损失的责任。关于三被告承担责任的主体问题，该院认为，原告始终是向被告陈功买房，每次交付款项均是将款项交付给了被告陈功，虽然被告陈功在第一次收款时在为原告开具的收据上除自己签名外，又加盖了被告洛阳工华公司的印章，在第二次收款时在为原告开具的收据上除自己签名外，又加盖了被告洛阳华川公司的印章，但实际收款人始终都是被告陈功本人。另外，虽然原告和被告洛阳华川公司签订了两份协议，但该两份协议，一份是建房协议，一份是买卖协议，两份协议内容相互矛盾、内容简单，根本不能作为认定原告是向被告洛阳华川公司购房的依据。此外，正如前所述，被告洛阳华川公司亦并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，亦未取得本案所涉房产的销售许可证照，一切运作均是被告陈功本人在实际操作。故综合以上情况，应依法认定被告陈功负有向原告返还购房款并赔偿原告损失的责任。至于被告洛阳工华公司和被告洛阳华川公司的责任，该院认为，被告洛阳工华公司在被告陈功为原告出具的38万元收据上加盖该公司的印章，被告洛阳华川公司在被告陈功为原告出具的2万元和9.5万元收据上加盖该公司的印章，其行为应视为愿意对该项收款承担相应责任，故被告洛阳工华公司对其加盖公章的38万元负有连带返还并赔偿损失的责任，被告洛阳华川公司对其加盖公章的2万元和9.5万元负有连带返还并赔偿损失的责任。关于返还款项的数额问题，原告主张被告应返还49.5万元，被告主张应返还40万元，该院认为，被告共为原告开具收据49.5万元，虽然被告辩称其实际收到原告40万元，称另9.5万元原告实际并未支付，但原告称该9.5万元是被告为其提前近一年支付38万元购房款利息损失的补偿，可见双方对该9.5万元的说法并不统一，是按原告实际支付的40万元返还，还是按被告开具的49.5万元返还，该院认为，被告既然为原告另行开具9.5万元的收据，足以说明被告同意按原告已实际支付49.5万元购房款对待，愿意承担已收取原告49.5万元购房款所产生的相应的法律责任，故被告应按49.5万元向原告返还购房款。关于原告损失的计算问题，该院认为，应按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算原告已付购房款产生的利息损失。被告陈功在诉讼中已于2013年12月11日返还原告购房款40万元，故利息损失计算期间应为2009年4月30日的次日（2009年5月1日）起至2013年12月11日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决：一、被告陈功于本判决生效后十日内返还原告张继兵95000元，并自2009年5月1日起至2013年12月11日止对400000元购房款按照中国人民银行同期同类贷款基准利率赔偿原告张继兵利息损失。二、被告洛阳工华仪器有限公司对上述400000元中的380000元的利息损失承担连带清偿责任。被告洛阳华川房地产开发有限公司对上述95000元和400000元中的20000元的利息损失承担连带清偿责任。三、驳回原告张继兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8725元，由被告陈功、洛阳华川房地产开发有限公司、洛阳工华仪器有限公司共同负担。 宣判后，陈功、洛阳华川公司不服原审判决向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实错误，被上诉人实际支付上诉人40万元而非49.5万元，9.5万元是虚假的，判决上诉人陈功承担责任无法律依据。第一、被上诉人在向公安机关举报陈功涉嫌诈骗罪的材料中自认上诉人虚开9.5万元收据的事实。第二、上诉人为了对外一致，使被上诉人表面上和其他购房者的出资价格相同，并出于对上诉人的朋友关系和信任给被上诉人出具了9.5万元的虚假收据，实际上上诉人并未收取该部分款项，不应当承担返还义务。第三、上诉人陈功系履行职务行为，判决上诉人陈功承担责任无任何法律依据。二、原审法院认定的损失不符实事实和法律规定，被上诉人的损失是由被上诉人自身原因造成的，上诉人不承担责任，上诉人与被上诉人实际上是集资建房，后因国家政策调整，上诉人将所建房屋的土地使用权由集体土地变更为国有土地，补缴土地出让金。根据情势变更原则，上诉人要求被上诉人缴纳部分土地出让金，由于被上诉人拒不缴纳，才导致无法交房，被上诉人的损失是其自身造成的，故其诉求利息损失依法不能成立。综上，上诉人认为原审法院认定事实错误，被上诉人实际支付上诉人40万元而非49.5万元，判决上诉人陈功承担责任无法律依据，请求依法撤销或者改判原审判决，判决驳回被上诉人要求上诉人返还9.5万元及造成的所有损失的诉讼请求，一二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人张继兵答辩称：1、综合本案结合当时购房的情况，被上诉人支付38万元的时间是2008年6月8日，这个时候正是国际金融危机，房地产最低迷的时候，陈功承诺被上诉人的价格是38万元，后国家为了刺激经济大规模的投资基础设施，导致房价急速飙升，在2009年4月30日截至被上诉人付款的时间已经长达11个月，此时被上诉人同洛阳华川公司、陈功签订了合同，此时的价格为49.5万元，这个9.5万元是考虑房价上涨的因素来确定被上诉人支付38万元的利息，然后被上诉人又支付了2万元的现金，一共49.5万元已经包含了整个办证的费用，这在双方2009年4月30日所签订的补充协议中已经明确体现，因此该9.5万元是对前期利息损失的确定，并不是无对价的虚开，因此9.5万元二上诉人应当返还。原审利息计算日期是从2009年5月1日开始，并不是从2008年6月8日开始计息，也说明了这个情况。2、关于陈功是否应当承担责任的问题，陈功既是洛阳工华公司的法定代表人又是洛阳华川公司的法定代表人，二公司实际控制人就是陈功，陈功应当承担还款责任。在公安机关处理陈功的时候，陈功在公安机关所做的笔录称涉案房产的土地证都是办在了陈功的名下，所以说实际欠款的人应当是陈功和洛阳华川公司，在公安阶段所退的40万元也是陈功退的，所以陈功应当和洛阳华川公司承担连带责任。3、关于损失的造成问题，上诉人所称情势变更根本就不适用本案-缴纳土地出让金，导致无法交房的原因是洛阳华川公司的法定代表人陈功和其儿子之间的纠纷，频繁更换别墅门锁，才导致被上诉人无法获得房产，损失完全是陈功、洛阳华川公司、洛阳工华公司共同造成的。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉完全是滥用诉权，拖延付款时间，恳求二审法院查明事实，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告洛阳工华公司答辩称：同意上诉人的意见，原审法院认定事实错误，被上诉人实际支付40万元，而非49.5万元，9.5万元是虚假的。无法交房是由于被上诉人自身原因造成的，且利息损失法院不应当支持。 本院对原审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人陈功以出卖房产为由收取被上诉人张继兵购房款项，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，由于上诉人陈功、洛阳华川公司及原审被告洛阳工华公司并未取得本案所涉房产之土地的合法国有土地使用权，也未取得本案所涉房产的销售许可证照等相关手续，故双方签订的房屋买卖协议属于无效协议，因该无效合同取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，本案中上诉人陈功、洛阳华川公司及原审被告洛阳工华公司应依法承担相应的民事责任。关于上诉人陈功、洛阳华川公司上诉提出被上诉人张继兵实际支付其40万元而非49.5万元、判决陈功承担责任无依据问题，本案中上诉人陈功、洛阳华川公司自愿向被上诉人张继兵出具了9.5万元的收据，上诉人陈功在接受公安机关询问时认可是其出具的，但被上诉人张继兵对此解释为利息也有一定的合理性，上诉人陈功、洛阳华川公司在本案诉讼过程中并未提供足以推翻收款收据真实性的证据，故上诉人陈功、洛阳华川公司的此项上诉主张，依据不足，本院不予支持。关于上诉人陈功、洛阳华川公司上诉提出被上诉人张继兵的损失是其自身原因造成的、上诉人不应当承担责任问题，鉴于上诉人陈功、洛阳华川公司在本案诉讼过程中并未提供相应的证据证明其主张，故上诉人陈功、洛阳华川公司的此项上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人陈功、洛阳华川公司的上诉主张，依据不足，本院不予支持；原审法院判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4750元，由上诉人陈功、洛阳华川房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘龙杰 审判员 祖 萌 审判员 刘耀国 二〇一四年十二月二日 书记员 高华化 |
