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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第919号 上诉人（原审原告）谢为义，男，1958年8月13日出生，汉族，住河南省永城市。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 上诉人（原审被告）李性华，男，1957年11月18日出生，汉族，住河南省永城市。 委托代理人张道威，河南正剑律师事务所律师。 上诉人（原审被告）杨书英，女，1963年9月10日出生，汉族，住址同上，系上诉人李性华之妻。 委托代理人张道威，河南正剑律师事务所律师。 上诉人谢为义与上诉人李性华、杨书英房屋买卖合同纠纷一案，谢为义于2014年2月11日向河南省永城市人民法院起诉，请求判决：1.解除谢为义与李性华于2009年12月14日签订的房屋买卖合同，所收定金不予返还；2.李性华、杨书英立即归还房屋。河南省永城市人民法院于2014年6月20日作出（2014）永民初字第751号民事判决。谢为义、李性华、杨书英均不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。上诉人谢为义及其委托代理人李晓京，上诉人李性华，上诉人李性华、杨书英的委托代理人张道威到庭参加诉讼。庭审后，上诉人谢为义于2014年11月28日向本院申请撤回上诉，本院经审查于同日裁定准许其撤回上诉。本案现已审理终结。 原审查明：2009年12月14日，谢为义（即：甲方）与李性华（即：乙方）签订商住房销售合同1份，约定：乙方购买甲方所有的位于永城市西城区宝塔路路北一高后的单元房二套（即：东单元四楼东户、西单元四楼），建筑面积160平方米左右，共计价款110000元。付款方法：乙方交款10000元作为购房定金与甲方签订购房合同，下欠100000元乙方办理按揭贷款，年前办理按揭结束。乙方必须在2010年元月30日前交清全部房价款，否则，甲方有权将该商品房另行销售，而不再退还定金等条款。后谢为义为协助李性华、杨书英办理涉案房产的房权证，于2009年12月15日，以谢为义、韩瑞连（系谢为义之妻）为甲方，杨书英（系李性华之妻）为乙方和以韩瑞连为甲方，杨书英为乙方，分别签订了涉案房产交易契约，价值均为30000元。2009年12月16日，永城市地税局为其出具了涉案房产的销售不动产统一发票二张，金额各30000元。该票据以此作为缴纳税款的计税依据。2010年1月5日，永城市房地产管理局为杨书英办理了永房字第00040886号房权证，建筑面积73.68㎡（即：西单元四楼）和永房字第00040887号房权证，建筑面积90㎡（即：东单元四楼东户）。2010年1月26日，杨书英与永城市邮政储蓄银行签订房地产抵押贷款合同，其以永房字第00040887号房产作抵押，贷款50000元。李性华即给付谢为义购房款50000元，连同购房定金10000元，合计给付购房款60000元，尚欠购房款李性华未按约定付清。后谢为义向李性华催要无果，于2011年5月经高继行介绍，将涉案西单元四楼单元房卖给王书真，双方于2011年6月1日签订了商住房销售合同，价款55000元。王书真于当月搬入居住，李性华亦知道此事。 原审法院认为，2009年12月14日，谢为义、李性华签订的商住房销售合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行义务。涉案二套房产总价款110000元，李性华交付购房定金10000元，下欠100000元由其办理按揭贷款后还款，谢为义以此协助为李性华、杨书英办理了该二套房产的房权证。但李性华、杨书英仅用其中的一套90㎡的房产抵押贷款，给付谢为义购房款50000元，在用定金抵付购房款后，尚欠50000元未还。李性华则违反了必须在2010年1月30日前交清全部房价款的约定，构成违约。在谢为义向李性华、杨书英催要欠款无果的情况下，依合同约定，将涉案房产中未曾办理抵押贷款的一套房产，另行销售给他人。本案中，李性华、杨书英已付部分购房款，连同定金抵作购房款，李性华尚不构成根本违约，且谢为义已将涉案房产其中的东单元四楼东户交付李性华，则谢为义要求解除该房屋买卖合同中的西单元四楼单元房一套，返还该房屋的诉求，理由正当，于法有据，应予支持。其他诉讼诉求，则不予支持，应予驳回。李性华、杨书英辩称，合同中的两套房屋所有人均是李性华、杨书英，事实上已无法解除，假设李性华、杨书英欠购房款，也仅应支付欠款。李性华、杨书英应支付的房款已全部支付，谢为义的诉讼毫无事实依据。如前所述，因双方合同约定李性华必须在2010年1月30日前交清全部房价款，否则，谢为义有权将该商品房另行销售。李性华、杨书英则未按约定付清购房款，构成违约，该院支持谢为义解除涉案房产其中一套的房屋买卖合同，并返还该房屋，符合合同约定，故其该辩称理由不能成立。李性华、杨书英对谢为义主张的定金不再返还，以及要求解除涉案房产中东单元四楼东户单元房并返还该房产的抗辩理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百十五条之规定，判决：一、解除谢为义与李性华2009年12月14日签订的商住房销售合同中对西单元四楼单元房一套的买卖合同；二、李性华、杨书英返还购买谢为义的涉案楼房西单元四楼单元房一套；三、驳回谢为义对李性华、杨书英的其他诉讼请求。一审案件受理费800元，由谢为义、李性华、杨书英各半负担。 上诉人谢为义不服原审判决，上诉称：1.原审判决适用法律错误，上诉人签订的是一份合同，该合同系买卖两套单元房共计110000元，合同中并没有注明每套单元房的价格，原审应判决返还两套单元房。2.原审既已认定上诉人李性华、杨书英违约，根据合同约定，上诉人谢为义无需返还定金且不能抵作购房款。请求二审法院依法改判支持上诉人谢为义的诉讼请求。 上诉人李性华、杨书英不服原审判决，上诉称：1.原审判决认定事实错误，上诉人李性华、杨书英在办理不动产销售统一发票时已支付上诉人谢为义60000元购房款（含定金10000元），原审不予认定上述不动产销售统一发票为交款凭证，仍认定上诉人李性华、杨书英欠上诉人谢为义50000元购房款是错误的。2.涉案房产的所有权人均为上诉人李性华、杨书英，上诉人谢为义不是该房产的所有权人，无权要求返还原物。3.上诉人谢为义的解除权已罹于除斥期间消灭。请求二审法院依法改判驳回上诉人谢为义的诉讼请求。 根据双方当事人的上诉意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.上诉人李性华、杨书英是否仍拖欠上诉人谢为义50000元购房款未付；2.上诉人谢为义行使合同解除权是否超过权利行使期间。双方当事人对本院归纳的争议焦点无异议，本院予以确认。 庭审中，上诉人均未向本院提交新证据。 本院二审审理查明事实与原审认定事实相同。 本院认为：第一，鉴于上诉人谢为义已撤回上诉，本院对其上诉理由和上诉请求是否成立不再进行评判。第二，2009年12月16日的不动产销售统一发票出具机关未收取上诉人李性华、杨书英的购房款60000元，因此该二张不动产销售统一发票不具有证明上诉人李性华、杨书英支付购房款的作用，上诉人李性华、杨书英是否支付该购房款60000元应以上诉人谢为义出具的收条为证。另，该二张不动产销售统一发票的金额均为30000元，系根据2009年12月15日上诉人谢为义及其妻韩瑞连与上诉人杨书英及上诉人谢为义之妻韩瑞连与上诉人杨书英签订的二份永城市房地产交易契约上的交易价格（各为30000元）出具。涉案购房款共计110000元，在上述不动产销售统一发票出具之前，上诉人李性华、杨书英已支付上诉人谢为义购房款60000元（含定金10000元），如按其主张2009年12月16日又支付购房款60000元，亦即上诉人李性华、杨书英共支付上诉人谢为义120000元购房款，上诉人李性华、杨书英在没有其他特殊情况需要说明的情况下自愿、主动多支付上诉人谢为义10000元购房款明显与生活常识不符。第三，在上诉人谢为义于2011年6月1日将涉案房屋另行出卖给案外人王书真即为行使2009年12月14日商住房销售合同第四部分第二项约定的合同解除权，上诉人李性华、杨书英知道此事实后也未提出异议。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。上诉人谢为义行使的约定解除权不符合上述法律规定，因此上诉人李性华、杨书英主张其约定解除权已消灭的上诉理由不能成立。第四，本案审理的是上诉人谢为义与上诉人李性华签订的房屋买卖合同是否应予解除的问题，在该房屋买卖合同确定解除后，上诉人李性华、杨书英虽持有该房屋所有权证，但因不动产物权变动的原因已不存在而应作相应的变更登记。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应予维持。上诉人李性华、杨书英的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由上诉人李性华、杨书英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭新志 审 判 员 刘卫星 代理审判员 宁传正 二〇一四年十二月一日 书 记 员 鹿国旗 |
