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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第1928号 上诉人（原审原告）：岳金凤，女，汉族。 委托代理人：张建民，男，汉族。 委托代理人：段耀峰，河南耀骅律师事务所律师，一般代理。 上诉人（原审被告）：洛阳市钰泰置业有限公司。 法定代表人：杨晓甫，该公司总经理。 委托代理人：刘雍，河南成昊律师事务所律师，特别授权。 委托代理人：许科飞，河南成昊律师事务所律师，特别授权。 上诉人岳金凤与上诉人洛阳市钰泰置业有限公司（以下简称：钰泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2013）瀍民初字第874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人岳金凤及其委托代理人张建民、段耀峰，上诉人钰泰公司及其委托代理人刘雍、许科飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明：2008年12月1日，岳金凤、钰泰公司分别作为乙方和甲方就瀍河回族区自立南街11号房屋拆迁安置签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议书》。该协议书第七条关于临时安置补助费的约定是：“临时安置过渡期为18个月，乙方自行过渡。甲方按有证面积76.9㎡，5元／㎡，过渡期18个月，支付给乙方临时安置补助费，共计￥6921元。如过渡期不满18个月，在安置房交接时按实际过渡月数结算。”该协议书第七条第一款关于安置房的约定是：“甲方在A5三单元201号提供给乙方安置房壹套，建筑面积合计128.66㎡。”该协议书第十条第一款关于产权调换差价的约定是：“甲方对乙方房屋的拆迁补偿款￥97717.53元，用于冲抵乙方应支付的安置房价款￥197772.88元。冲抵后乙方应支付给甲方房屋差价款100055.32元。”该协议书第十一条关于双方约定的其它责任和义务是：“……2、甲方提供的安置房必须手续齐全，保证按国家规定办理工程质量及消防、抗震等各种审批验收手续。……4、甲方提供的安置房最迟应在2010年6月1日前交付乙方。如延期交房，甲方应按每月10元／㎡的标准向乙方支付超期临时安置补助费。甲方在安置房交付使用六个月内为乙方办理房屋、土地产权手续。契税、维修基金等按国家和省市有关规定执行……”。2008年12月4日，钰泰公司出具收据一张，内容为：收到岳金凤房屋差价款壹拾万零伍拾伍元叁角贰分。后钰泰公司未按照双方协议约定的时间即2010年6月1日向岳金凤交付房屋。岳金凤、钰泰公司签订协议后，钰泰公司按岳金凤拆迁有证面积76.9平方米以每月10元／㎡向岳金凤支付超期临时安置补偿费至2012年2月。后双方因超期临时安置补偿费问题发生纠纷，岳金凤诉至本院，要求钰泰公司：1、因安置房未按期交付，被告应赔偿岳金凤拆迁面积76.9平方米安置费不足部分及所新购置的51.76平方米所造成的经济损失，共计17302.6元；2、根据双签订的协议书第十一条第二项，钰泰公司应在各种手续完备前，继续承担岳金凤实际需要的安置费和违约金至交房时，即从2012年8月1日算到交房时每平方米10元补偿，面积为128.66平方米，具体金额因没有交房无法明确；3、本案诉讼费用由钰泰公司承担。本院于2013年5月6日作出（2012）瀍民初字第488号民事判决书，判决：一、洛阳市钰泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给岳金凤超期临时安置补助费17302.6元（2010年6月1日至2012年2月28日为51.76平方米×10元／平方米×21个月＋2012年3月1日至2012年7月31日为128.66平方米×10元／平方米×5个月）；二、驳回岳金凤的其他诉讼请求。如果洛阳市钰泰置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，由岳金凤负担50元，洛阳市钰泰置业有限公司负担180元（岳金凤已垫付的部分，执行时由洛阳市钰泰置业有限公司给付岳金凤）。岳金凤、钰泰公司收到该判决书后均未提起上诉。该判决书生效后，钰泰公司已按照该判决书内容履行了付款义务。现岳金凤再次诉至本院，要求依法判令：1、钰泰公司支付岳金凤超期临时安置补助费19299元（自2012年8月1日暂算至2013年10月30日，将来以钰泰公司实际支付之日止）；2、钰泰公司为岳金凤所购的钰泰九龙苑A5三单元－201室房屋安装单元电子对讲门；3、钰泰公司为岳金凤购买的房屋（安置房）按国家规定尽快组织工程质量、消防、抗震等房屋各项验收，提供各种审批验收手续，确保房屋质量合格；4、钰泰公司为岳金凤办理房屋产权、土地产权等相关手续；5、本案诉讼费由钰泰公司负担。 原审认为：岳金凤与钰泰公司所签订的房屋拆迁安置协议对拆迁安置房屋面积、价格计算和支付、安置房标准、过渡方式和期限及违约责任等均作出了明确的约定，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该协议合法有效，岳金凤与钰泰公司均应按照协议约定履行自己的义务。钰泰公司至今未能提供本案所涉房屋的竣工验收手续，应视为该房屋未经验收合格，依照法律规定，不能交付使用。故岳金凤要求钰泰公司以房屋面积128.66㎡按每月10元／㎡支付2012年8月1日至2013年10月30日期间的超期临时安置补助费19299元及2013年10月31日到实际交房之日按每月1286.6元（128.66㎡×10元／㎡／月）支付超期临时安置补助费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于岳金凤要求的单元电子对讲门，因岳金凤与钰泰公司所签订的安置协议并未明确约定，且岳金凤的提交的九龙台地段拆迁补偿安置实施方案系复印件，钰泰公司不认可，故岳金凤要求被告安装单元电子对讲门的诉讼请求，证据、理由均不充分，本院不予支持。对岳金凤要求钰泰公司为岳金凤购买的房屋（安置房）按国家规定尽快组织工程质量、消防、抗震等房屋各项验收，提供各种审批验收手续，确保房屋质量合格的诉讼请求，需被告与有关部门协调解决，本院在此不宜作出处理。因本案被告不能提供本案所涉房屋的竣工验收手续，导致房屋无法交付使用，根据岳金凤与钰泰公司所签安置协议第十一条第四项的约定，钰泰公司办理为岳金凤办理房屋、土地产权手续的条件未成就，故对岳金凤要求钰泰公司为其办理房屋、土地产权手续的诉讼请求，本院不予支持，岳金凤可待条件成就时再另案另诉。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：一、洛阳市钰泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告岳金凤自2012年8月1日起至2013年10月30日期间的超期临时安置补助费19299元（128.66㎡×10元／㎡／月×15个月）；二、洛阳市钰泰置业有限公司于本判决生效之日起每月给付岳金凤超期临时安置补助费1286.6元（自2013年10月31日起给付至实际交房之日止）；三、驳回岳金凤的其他诉讼请求。如果洛阳市钰泰置业有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费280元，由洛阳市钰泰置业有限公司负担（岳金凤已垫付，执行时由洛阳市钰泰置业有限公司给付岳金凤）。 岳金凤上诉称：一、1、一审法院认定事实错误。2008年11月6日，钰泰公司制作下发了《九龙台地段拆迁补偿安置实施方案》，2008年12月1日岳金凤与钰泰公司签订《洛阳市房屋拆迁安置协议书》是建立在《九龙台地段拆迁补偿安置实施方案》基础之上的，是以《九龙台地段拆迁补偿安置实施方案》作为双方签订安置协议的前提条件。《九龙台地段拆迁补偿安置实施方案》有关《钰泰“九龙苑”安置房装修标准》第5条明确约定：“单元设电子对讲门”，钰泰公司应当严格按安置方案履行自己的承诺，尽管双方在安置协议书中没有约定，但并不影响钰泰公司应按安置方案履行自己的义务。现一审法院仅以上诉人提供安置方案为复印件，从而作出否认安置方案有关电子对讲门的客观真实性是完全错误的。2、岳金凤与钰泰公司签订《洛阳市房屋拆迁安置协议书》第十一条第二项明确规定：“甲方提供的安置房必须手续齐全，保证按国家规定办理工程质量及消防、抗震等各种审批验收手续。”该项协议已经明确组织工程质量、消防、抗震等按国家规定组织房屋各项验收，确保房屋质量合格为钰泰公司应尽的法定义务。钰泰公司作为房屋开发企业，其向购房户提供验收合格的房屋是其法定义务，现一审法院却认为对于工程质量验收、消防、抗震等房屋的各项验收，需钰泰公司与有关部门协调解决，一审法院以其不宜处理为由驳回上诉人该项诉讼请求，明显不符合法律规定，应依法进行纠正。3、依据法律规定，房屋未经竣工验收不得交付使用，岳金凤与钰泰公司签订的《洛阳市房屋拆迁安置协议书》第十一条第四项的约定：“甲方提供的安置房最迟应在2010年6月1日前交付……甲方在安置房交付使用六个月内为乙方办理房屋、土地产权手续。”2012年1月，钰泰公司开始将安置房交付使用，并办理交房手续，自钰泰公司通知业主收房已1年多时间，依据双方协议，钰泰公司应当为包括岳金凤在内的全部拆迁户办理房产、土地等产权手续，现一审法院却以条件不成就为由驳回了岳金凤的诉讼请求，要求岳金凤另案起诉，一审法院认定事实错误，请求二审法院查明事实依法改判。 钰泰公司答辩称：关于电子对讲门安置协议中没有约定，该诉求不能成立。关于验收手续、产权办理手续，不是单方的义务，上诉人应配合，现条件不成熟，请求驳回上诉。 钰泰公司上诉称：一、钰泰公司不应支付岳金凤临时安置补助费。在2012年2月份，钰泰公司已将安置房屋建成并交付使用。物业公司接收管理该小区，并通知了岳金凤办理入伙手续（岳金凤也承认该事实）。但岳金凤拒不办理入伙手续，恶意诉讼。钰泰公司从2012年2月起就不应当再支付其临时安置费。二、一审判决钰泰公司支付超期临时安置补助费错误。钰泰公司与岳金凤在2008年12月1日签订的房屋拆迁安置协议书中明确约定，安置补助费按照每月每平方米5元支付，如延期交房，钰泰公司应当按照每月每平方米10元向岳金凤支付临时安置补助费。在2010年6月之后至2012年2月钰泰公司逾期交房期间，已经按照协议的约定以每平方米10元的标准向岳金凤支付了双倍的安置补助费。这一点岳金凤也是认可的。因此原审判决认定的超期临时安置补助费是错误的。三、原审判决确定的临时安置补助费的面积错误。洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准中明确指出，临时安置费是按照被征收房屋建筑面积支付。而本案中，岳金凤被拆迁的面积为76.9平方米，对于其额外购买部分（51.76平方米），上诉人无需向其支付临时安置补助费。因此原审判决让钰泰公司再向岳金凤支付51.76平方米的过度费是错误的，在2012年2月之后，钰泰公司也不应当再向岳金凤支付过渡费。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发还重审。 岳金凤答辩称：钰泰公司应当支付支付相应的临时安置补助费。双方所签订的《协议》明确约定，临时安置补助费过渡期为18个月，答辩人自行过渡。钰泰公司为答辩人提供安置补助费每月每平方米5元支付。同时约定，钰泰公司提供的安置房最迟应在2010年6月1日前交付答辩人。如有延期交房，钰泰公司应按每月每平方米10元的标准向答辩人支付临时安置补助费。在2012年2月份，虽然钰泰公司已将安置房屋建成并要求支付，由于钰泰公司未提供《协议》中规定的安置房相关验收证明，房屋不具备交房条件，答辩人有权根据协议约定拒绝办理入伙手续。由于钰泰公司的过错，导致房屋不能按时交付使用，阻碍了合同正常履行。根据《协议》规定钰泰公司应该向答辩人提供逾期未交付房屋的安置补助费。2012年2月至今的超期临时安置补助费不存在错误。答辩人提出的2010年6月之后至2012年2月逾期交房期间，已经按照协议约定，已向答辩人支付了每月每平方米10元的安置补助费，企图推卸2012年2月至今的超期安置补助费。 《协议》中约定钰泰公司最迟在2010年6月1日前交付房屋。如延期交房，应向答辩人支付每月每平方10元的超期临时安置费。从协议中不难看出，延期交房的补助费应从2010年6月到钰泰公司向答辩人交付合格、安全的房屋为止，但钰泰公司至今未能提供相应审批验收手续，致使房屋交付条件不足，无法交付使用。因此，钰泰公司不能通过只支付2010年6月到2012年2月的超期安置补助费，从而免除从2012年2月至今所交付的超期安置补助费。原审判决确定的临时安置补助费的面积不存在错误。钰泰公司所提出的《洛阳市国有土地上房屋征收补偿标准》（以下简称《标准》）虽然规定临时安置费按被征收房屋建筑面积计算安置费用，但该文件下发于2011年4月11日。同时双方《协议》签定的时间为2008年12月1日，根据协议书规定，钰泰公司提供的安置房最迟应在2010年6月1日前交付乙方。如延期交房，钰泰公司应按每月每平米10元向答辩人支付超期临时补助费。由于《协议》签订、履行时间均在洛阳市下发《标准》之前，同时，按照合同意思自治原则，《协议》第十一条第四项规定钰泰公司提供的安置房最迟应于2010年6月交付，如延期交房，钰泰公司应支付超期临时安置费，可知《协议》对于超期临时补助费应按照安置房面积（128.66平方米）计算。2013年5月6日洛阳市瀍河区人民法院（2012）瀍民初字第488号民事判决书对临时安置补助费已经做出判决，且判决已经生效且钰泰公司已按判决履行完毕，所以，钰泰公司现提出的临时安置补助费的计算面积错误的观点是错误的。请求二审法院查明事实依法改判，支持岳金凤的上诉请求。 经审理查明：原审查明的基本事实无误。 本院认为：岳金凤与钰泰公司签订的《洛阳市房屋拆迁安置协议书》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。《洛阳市房屋拆迁安置协议书》中对拆迁安置房屋面积、价格计算和支付、安置房标准、过渡方式和期限及违约责任等均作出了明确约定，双方均应按期履行协议书约定的合同义务。钰泰公司作为房地产开发企业，应当按照协议书及相关法律规定，将竣工并验收合格的房屋交付给岳金凤，但本案中，钰泰公司不能证明其开发的房地产项目现已验收合格或者符合交付条件，因此岳金凤要求钰泰公司向其支付超期临时安置补助费的诉求应予以支持。关于超期临时安置补助费计算时的房屋面积问题，洛阳市瀍河回族区人民法院（2012）瀍民初字第488号民事判决书已作出认定，该判决现已生效并履行，原审判决以128.66㎡为基数计算超期临时安置补助费并无不当。关于岳金凤要求的单元电子对讲门，其与钰泰公司在《洛阳市房屋拆迁安置协议书》中没有此项约定，因此，该诉求本院不予支持。关于岳金凤要求钰泰公司为房屋组织工程质量、消防、抗震等房屋各项验收工作的问题，本院认为，该一系列问题系房屋交付使用前应必须进行的工作，该工作属于国家行政机关的审批、验收工作范畴，需要钰泰公司与相关部门协调解决。因此，原审法院结合本案案情，并根据双方所签定的安置协议第十一条第四项的约定，作出认定钰泰公司为岳金凤办理房屋、土地产权手续的条件未成就，对岳金凤要求钰泰公司为其办理房屋、土地产权手续的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费100元，由岳金凤负担50元，由洛阳市钰泰置业有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 姬秋萍 审判员 王 睿 审判员 杨元卿 二〇一四年十二月十日 书记员 李军霞 |
