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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第1736号 上诉人（原审被告）：洛阳市泰益德房地产开发有限公司。住所地：洛阳市洛龙区。 法定代表人：杨长志，该公司董事长。 委托代理人：方菁平，河南大进律师事物所律师，特别授权。 委托代理人：张爱峰，河南大进律师事物所律师，特别授权。 被上诉人（原审原告）：罗朝波 委托代理人：闫夏育，河南广文律师事物所律师，特别授权。 委托代理人：张春芬，河南广文律师事物所律师，特别授权。 上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司与被上诉人罗朝波商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2013）洛龙民初字第1455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人洛阳市泰益德房地产开发有限公司的委托代理人方菁平、张爱峰，被上诉人罗朝波的委托代理人闫夏育、张春芬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审查明：2012年7月17日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，合同中约定：原告购买被告开发的商品房一套，建筑面积140.09平方米，单价为每平方米4850元，总价款679437元原告于2012年7月17日一次性付清。该合同第八条约定：被告应在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格后交付买受人使用。除双方合同中第八条规定的特殊情况外，被告（出卖人）如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。另查明，根据原告提供的紫金风景线小区东区2#楼验收意见书，原告所购买的紫金风景线2#楼竣工验收日期为2013年5月28日。2013年6月8日，被告向原告发出通知书，告知原告购买的紫金风景线的房屋交房验收截止日为2013年6月25日。 原审法院认为：原被告双方签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告未在合同约定的期限内将商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任，原告诉求逾期交房违约金符合法律规定及合同的相关约定，该院对其诉求予以支持。根据双方签订的商品房预售合同，对原告要求的的违约金从合同约定的最后交房期限的第二天（2012年12月1日）起至交房通知书显示的交房截止时间（2013年6月25日）止按已交付房价款553051元的日万分之二计算，被告共应支付原告违约金28128.69元。被告在签订合同后，未按照合同约定的交房时间及时完工并将房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，被告的辩解理由并不能否认其逾期交房的事实，故对被告的辩解理由不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，并报该院审判委员会讨论，判决如下：被告洛阳市泰益德房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告违约金28128.69元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费504元，由被告承担。 洛阳市泰益德房地产开发有限公司上诉称：双方当事人签订的《商品房预售合同》第八条虽然约定了房屋竣工交房日期，但合同补充协议（合同附件四）第三条、第五条约定，因罗朝波未按补充协议第三条、第五条的规定自行缴纳房屋维修基金，洛阳市泰益德房地产开发有限公司有权不予交房且不视为逾期交房。根据《住宅专项维修资金管理办法》、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》、《洛阳市房屋专项维修基金资金管理办法》规定，在房屋交付前，缴纳住宅专项维修资金不仅是是罗朝波的合同约定义务，也是其法定义务。因罗朝波个人原因导致维修资金未缴纳而对其自身产生的不利后果，应由其自行承担。截止一审庭审结束，罗朝波仍未缴纳房屋的契税、维修基金，根据双方的约定，洛阳市泰益德房地产开发有限公司不具有交房义务，不存在逾期交房的违约行为，交房的履行期限按约定应顺延至罗朝波履行完义务的30日内。请求二审法院撤销原审判决，驳回罗朝波的诉讼请求。 罗朝波辩称：一、双方系商品房买卖合同关系，罗朝波已依约履行合同义务，不存在任何违约行为。二、维修资金只能在洛阳市泰益德房地产开发有限公司交房后才能交纳，泰益德公司既没有通知罗朝波交纳维修资金，也没有提供加盖其公章的《维修资金交存通知单原件》，因泰益德公司违反合同义务，故其提出的交房应顺延的抗辩理由不能成立。三、罗朝波已于2012年12月21日（在上诉人具备交房条件前）按洛阳市地方税务局契税分局规定和要求交纳了全部契税。上诉人上诉称“被上诉人没有按照合同约定履行契税缴纳义务”的说法不符合事实。四、《商品房预售合同》第八条约定的交房日期为2012年12月31日，而涉案房屋2013年5月28日才竣工验收，泰益德公司的行为已构成违约。五、上诉人至今未依法向答辩人提交《紫金风景线验收意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，罗朝波有权拒绝收房，泰益德公司应承担逾期交房的违约责任。六、依照双方《商品房预售合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”故泰益德公司负有法定的通知义务。实际交房日期应当计算至接到泰益德公司书面通知并实际入住之日止。洛阳市泰益德房地产开发有限公司迟延履行合同义务延期交房，应当承担违约责任，依法向罗朝波支付违约金。请求法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 经审理查明：罗朝波于2012年10月16日缴纳了购房契税，其余二审查明事实与一审认定事实一致。 本院认为：泰益德公司上诉称其不存在逾期交房的违约行为，主要理由是认为罗朝波未履行补充协议第三条、第五条所约定和法律规定的维修资金和契税缴纳义务，其交房期限应顺延至罗朝波履行缴纳契税、维修资金义务后的30日内。对此，本院认为，补充协议第三条、第五条并未明确约定罗朝波若不向相关部门缴纳维修资金和契税，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。补充协议第三条、第五条是对预售合同中所约定的购房款作了进一步说明，以及约定双方应按规定向政府相关部门缴纳各自应承担的费用，并约定若罗朝波在未向泰益德公司付清全额购房款及未按合同约定向泰益德公司支付相关款项时，泰益德公司可以拒绝交房或顺延交房日期。本案中，罗朝波按约向泰益德公司支付了购房合同中约定的购房款，并不存在逾期付款和拒绝交纳相关款项的情形。而且泰益德公司并未在约定的交房日期前通知罗朝波，若其不缴纳维修资金，公司将拒绝交房或顺延交房日期。此外，本案所涉商品房在合同约定的交房期限内并未经竣工验收，泰益德公司在合同约定的期限内不具备将经验收合格的商品房交付罗朝波使用的条件。罗朝波也于合同约定的交房日期前已缴纳了契税。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费504元，由洛阳市泰益德房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 姬秋萍 审判员 王 睿 审判员 杨元卿 二〇一四年十月十八日 书记员 李军霞 |
