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河南省安阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）安中民一终字第2431号 上诉人（原审原告）冯素珍，女，汉族。 被上诉人（原审被告）尹三胖，男，汉族。 被上诉人（原审被告）刘国林，男，汉族。 委托代理人程彦庆，河南本伟律师事务所律师。 上诉人冯素珍因与被上诉人尹三胖、刘国林租赁合同纠纷一案，不服河南省安阳县人民法院（2014）安民初字第00243号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，1985年尹三胖在安阳县水冶镇东街一号路友好街5号新批一块宅基地，面积240多平方米。1986年，尹三胖在此宅基上新建了临街南屋平房五间和西屋平房三间。2003年，冯素珍开始租赁尹三胖的南屋平房三间做饮食生意。2013年8月16日，冯素珍与尹三胖签订了房屋租赁协议，由尹三胖将其位于水冶镇一号路友好街5号宅院南屋平房三间门面房出租给冯素珍用于经商，租期六年，从2013年元月起至2018年底，冯素珍一次性给付尹三胖房屋租赁费6万元。2013年11月19日，尹三胖和其妻牛艳如将其水冶镇一号路友好街路西宅院一座及房屋八间卖给刘国林和其妻杨菊娥所有，总价81万元，刘国林已付尹三胖大部分房款。2013年12月31日，刘国林将所买尹三胖的房屋过户到了刘国林名下，并办理了房屋所有权证。2013年底，尹三胖通知冯素珍腾房，冯素珍以尹三胖卖房未通知自己，侵犯自己房屋买卖优先购买权拒绝腾房，双方形成纠纷。另查明，该涉案房屋没有办理宅基地使用证和建设工程规划许可证。上为本案事实。上述事实有冯素珍提供的证据房屋租赁协议一份、刘国林提供的证据房屋买卖契约一份、房屋所有权证一份以及双方当事人的陈述证实。上述证据经双方当事人质证，均可作为认定本案事实的根据。 原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建筑工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据上述规定，尹三胖所建设的友好街五号宅院的房屋未取得土地使用证和规划许可证，尹三胖与冯素珍所签订的房屋租赁协议应为无效协议；另外，冯素珍承租的是五号宅院南屋平房三间，而尹三胖卖出的是整个五号宅院，所以冯素珍对涉案五号宅院不存在优先购买权。冯素珍要求继续履行与尹三胖签订的房屋租赁协议，确认冯素珍享有同等条件优先购买权的请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋，未在合理期限内通知承租人或存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。该解释已取代了最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条的规定，故对冯素珍要求确认尹三胖与刘国林之间的房屋买卖协议无效，不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回原告冯素珍的诉讼请求。案件受理费300元，由冯素珍负担。 上诉人冯素珍不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审认定事实不清。冯素珍租赁尹三胖友好街5号院南屋做饮食生意已长达十几年，2013年8月16日又续签了租赁协议，租期6年，租金6万元一次性付清。冯素珍不仅仅租赁门面房三间，由于尹三胖的房子是一个独院共有八间房子，还占着后院和里面的房子放东西，这一事实尹三胖也认可，5号院基本上全是冯素珍所用。2013年12月3日房产局公告，尹三胖与刘国林签订了房屋买卖协议，尹三胖将5号院卖给了刘国林，冯素珍认为买卖协议无效。理由：冯素珍与尹三胖租期未满；尹三胖出卖房屋，在出卖之前的合理期限内未通知承租人，尹三胖未尽到告知义务，剥夺了冯素珍以同等条件的优先购买权；冯素珍与尹三胖是同一集体经济组织成员；尹三胖与刘国林并非同一集体经济组织成员，不符合我国目前的集体土地的特有属性；尹三胖合法取得的宅基地，因具有集体经济组织成员的身份才享有使用权，具有有偿性、福利性，并于九十年代办理了房产证；尹三胖与刘国林签订的房屋买卖协议，房屋八间，1986年建造，砖木结构，已近30年，协议价格为81万元，平均每间房屋10万元，可见买卖的并非房屋，而是土地，是法律禁止的。2、原审判决适用法律不当。适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第二十一条驳回冯素珍的诉讼请求错误。尹三胖的宅基地是1985年方的，1986年建的，当时村委会是一批若干房享用的集体使用证和施工证的福利房，未闻有城镇建设许可证之说。尹三胖房屋至今已28年之久，未曾翻建过，上述解释是2009年9月1日起施行。不仅前28年尹三胖在建造时水冶镇没有出台相关建设工程规划许可证的规定建造房屋，至今也没有。3、原审程序违法。原审法院庭审两次均围绕原告起诉和被告答辩进行，并未涉及房屋是否办理宅基地使用证和建设工程规划许可证的问题，可判决书查明事实部分将此作为定案依据，否定了当事人的陈述和提供的法律依据。2014年5月9日第二次开庭后未开过庭，对另查明的部分未进行质证即作为定案依据程序违法。原审程序中均是审判长和书记员两人，未见过陪审员，在判决书中出现两位陪审员，程序违法。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决有失公正，请求二审法院查明事实，依法予以改判或发回重审。 被上诉人尹三胖答辩称：原审法院说我建房没手续，但是我手续齐全。我和冯素珍有租房协议。我现在也不想卖房了。 被上诉人刘国林答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，尹三胖没有提供建设许可证，租赁合同无效。关于冯素珍有没有优先购买权，根据上述解释第二十一条规定，尹三胖没有在合理期限通知承租人，冯素珍可以起诉尹三胖，但不可以确认尹三胖和刘国林的买卖合同无效；第二十四条第四款规定，第三人善意购买租赁房，该买卖合同成立，冯素珍不具有优先购买权。冯素珍和尹三胖可以再诉讼，但与刘国林没有关系。原审中，冯素珍引用的案例和本案无关。尹三胖和刘国林签订买卖合同时，中间人是居委会主任，当时问了尹三胖，这个房子有没有纠纷，尹三胖说没有，冯素珍的租期到2013年年底。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，尹三胖与刘国林签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。冯素珍以其享有同等条件优先购买权为由，主张尹三胖与刘国林签订的房屋买卖协议无效，因冯素珍仅租赁争议房屋中的南屋平房三间，冯素珍对争议房屋主张优先购买权没有法律依据，本院不予支持。冯素珍要求与尹三胖继续履行房屋租赁合同，因尹三胖已将冯素珍租赁的房屋随整个宅院转让给刘国林，并办理了过户手续，刘国林已取得房屋所有权证，尹三胖已不是房屋所有权人，不具有出租房屋的权利，故对冯素珍的上述主张，本院不予支持。原审法院认为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已取代《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定的表述不当，本院予以纠正。原审法院确认尹三胖和冯素珍所签订的房屋租赁协议为无效协议，超出本案审理范围，本院予以纠正。原审法院判决驳回冯素珍的诉讼请求结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人冯素珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵红艳 审判员 张国伟 审判员 田 峥 二〇一四年十一月十六日 书记员 张 莹 |
