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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第1115号 原告叶县饮食服务公司。 法定代表人陈瑞亚，经理。 委托代理人王春民，河南星烁律师事务所律师。 被告中国建设银行股份有限公司叶县支行。 负责人程晓强，行长。 委托代理人李成祥，男，1964年12月12日出生，汉族。 委托代理人贺峰，河南首位律师事务所律师。 原告叶县饮食服务公司诉被告中国建设银行股份有限公司叶县支行（以下简称建行叶县支行）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月14日起诉，本院受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告叶县饮食服务公司的法定代表人陈瑞亚、委托代理人王春民，被告中国建设银行股份有限公司叶县支行的委托代理人李成祥、贺峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告叶县饮食服务公司与被告中国建设银行股份有限公司叶县支公司签订“联合建房合同”实为房屋租赁合同，原告将自己所有的许南路南段路西的两间门面房交给乙方使用，乙方支付60000元，期间为20年，自1995年5月1日至2015年5月1日。同时约定甲乙双方均无权拆迁、拍卖、抵押和转让。如一方违约，违约方给付对方违约金50000元。被告违约将该房屋转让给第三人，已经违反了《合同法》第224条及双方之间的约定，原告于2014年6月30日以书面通知的方式告知被告解除双方的房屋租赁合同，归还房屋并赔偿原告50000元的违约金，但被告拒不履行上述告知内容，原告起诉来院，请求判令1、确认原被告之间的房屋租赁合同关系于2014年6月30日解除；2、被告归还原告的两间门面房屋及自2014年7月1日至二间房屋实际归还之日的房租损失；3、中国建设银行股份有限公司叶县支公司赔偿原告违约金50000元。在审理过程中，第三项诉讼请求变更为100000元。 被告辩称，针对因原告第一项请求，被告认为该请求没有事实依据依法不能成立。理由：双方没有签订过房屋租赁合同，双方之间的权利义务关系受1997年10月1日联合建房协议的约束，被告使用该房屋正是基于该联合建房约定内的39年期限内的正常使用，所以双方没有租赁合同谈不上解除合同。对原告2、3项请求没有正当理由，希望予以驳回。 原告叶县饮食服务公司提交的证据有：1、国有土地使用证。证明叶国用（95）字第95A038号国有土地使用证，四至为北至商业街，东至许南路，南至健康路、商业局，西至广场路，土地面积为7852.37平方米，建筑面积3034平方米，该宗国有土地的使用人为叶县饮食服务公司。2、联合建房合同。证明叶县饮食服务公司与中国人民建设银行叶县支行于1994年10月1日签订合同，中国人民建设银行叶县支行租用叶县饮食服务公司所有的一楼东头两间房屋使用20年，并支付租金6万元，同时约定如一方转让将赔偿对方违约定5万元，并达成相关合意的事实。3、公证书。证明叶县饮食服务公司的法定代表人郑进才与中国人民建设银行叶县支行法定代表人陈自尧于1994年10月1日签订的合同合法有效，并经叶县公证处（1994）叶证经字第118号公证书公证。4、联合建房合同，证明叶县饮食服务公司与中国人民建设银行叶县支行于1997年7月1日又签订联合建房合同一份，对原中国人民建设银行叶县支行租用叶县饮食服务公司所有的一楼东头两间房屋使用权不变更，而将使用期间变更为39年，同时约定如一方转让将赔偿对方违约金变更为10万元，其它事项原合同约定不变，并达成相关合意的事实。5、公证书。证明叶县饮食服务公司的法定代表人郑进才与中国人民建设银行叶县支行法定代表人陈自尧于1997年7月1日签订的合同合法有效，并经叶县公证处（1997）叶证经字第439号公证书公证。6、通知。证明由于中国建设银行股份有限公司叶县支行将原租赁叶县饮食服务公司的两间房屋转租，叶县饮食服务公司于2014年6月30日要求中国建设银行股份有限公司叶县支行之间解除房屋租赁合同关系、并在五日内归还房屋并依合同约定赔偿违约金5万元。7、叶县昆阳镇信息查询资料二份。证明第三人屈淑华，女，汉族，生于1977年2月20日，身份证住址为平顶山市卫东区五一路中25楼39号，经营叶县昆阳镇燕青眼镜店，该店位于叶县许南大道中段路西，该店占有、使用的两间门面房屋是原告叶县饮食服务公司与被告中国人民建设银行叶县支行房屋租赁合同纠纷争议的房屋。8、照片2张。证明原告叶县饮食服务公司与被告中国人民建设银行叶县支行房屋租赁合同纠纷争议的房屋的现状，现该店由第三人屈淑华占有、使用的事实。 被告建行叶县支行提交的证据有：1997年7月1日联合建房协议和1997年12月的公证书各一份，证明原被告之间的法律关系是联合建房法律关系而不是租赁合同关系。 原告提交的证据，被告建行叶县支行对证据1-5没有异议，1994年的联合建房协议被1997年的协议所替代。对证据6本身没有异议，但是内容不具有真实性，对被告不能产生约束力。对证据7、8，由于原告对第三人撤回起诉，被告对涉及第三人的内容不予质证。 被告建行叶县支行提交的证据，原告对1-2号证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，被告辩称为联合建房协议，但是联合建房协议是双方共同所有，1994年的协议约定该房屋所有权归原告所有。1997年没有涉及房屋所有权，没有对房屋使用做出新的约定。所以合同虽然是联合建房协议，但是实际是房屋租赁关系。只是由于原告资金紧张，由被告一次性支付6万元作为租赁费，租赁期间由原来的20年变更为39年。本案为房屋租赁合同纠纷。 经庭审质证，原告提交的1-8号证据，被告提交的证据真实、合法，本院予以确认。 经审理查明，1995年7月，叶县土地局将位于叶县城关镇健康路，北至商业街，南至健康路商业局，东至许南路，西至广场路，共计7852.3平方米的土地划拨给叶县饮食服务公司使用，并为其颁发了土地使用权证。1994年10月1日，叶县饮食服务公司与建行叶县支行签订了联合建房合同，双方约定：“一、乙方（建行叶县支行）投资六万元用于楼房建设，甲方（叶县饮食服务公司）将一楼东头两间交给乙方使用，期限为二十年（即1995年5月1日至2015年5月1日）。二、产权归甲方，使用权归乙方。二十年内甲乙双方均无权拆迁、拍卖、抵押和转让（若遇到国家政策除外）。六、甲乙双方均应认真履行本合同，如一方违约，违约方应付给对方违约金5万元。“随后，该合同在叶县公证处公证。1997年7月1日，叶县饮食服务公司与建行叶县支行另签订一份联合建房协议，双方约定：“二、楼房建成后，一层营业房全归乙方使用，使用期限为39年，二三层归甲方使用。期满后归甲方，如继续使用，可优先考虑乙方。条件再议。四、使用时间自楼房建成交工之日起计算，即从1997年10月1日至2036年9月30日。五、对乙方使用的房屋，在使用期间甲乙双方无权转让、抵押、拍卖。……九、甲乙双方认真履行以上条款，如一方违约，给付对方违约金10万元。”1997年12月12日，该协议在叶县公证处进行公证。2014年6月30日，叶县饮食服务公司发现上述协议中的房屋被建行叶县支行出租给昆阳镇燕青眼镜店。原告起诉来院请求处理。 本院认为，原、被告就联合建房事项于1994年10月1日、1997年7月1日分别签订了两份联合建房合同，从两份合同所显示的内容看，原、被告双方经过协商以签订新合同的方式，解除了1994年10月1日的合同，双方的权利义务应按1997年7月1日签订的联合建房合同的约定履行。 依据1997年7月1日双方所签订的合同第一条约定“联合建房为原告出地，乙方出资”，根据第二条约定一层营业房归被告使用39年，二、三层归原告使用。该条期满后归甲方”的表述，该双方联合所建房，在权属性质上是双方共有，只有39年期满后，权属性质上才属于原告。该合同第五条约定“对乙方使用的房屋，在使用期间甲乙双方无权转让、抵押、拍卖。”该条限定的是对被告使用的双方共有的“房屋”，共有的双方均无权予以处分。对于被告依据合同约定所取得的对一层房屋的使用，如何使用，双方并未作出特别约定，因此，被告如何使用该房屋，不违反双方约定，故原告请求支付违约金10万元不能成立，不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除条件，本案中，被告已经履行了出资义务，房屋已经建设并使用，不存在“不履行主要债务、延迟履行主要债务”，致使合同目的不能实现的情况，因此原告请求解除合同、返还房屋以及赔偿损失的请求不能成立，不予支持。 原告主张本案法律关系为租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。本案中并不存在所谓的“租赁物”也不存在所谓的“租金”，而是一方出地一方出资的联合建房，不符合租赁合同的特征。因此，原告该主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告叶县饮食服务公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 闫铁锁 审 判 员 徐秋坡 人民陪审员 董利军 二〇一四年十月二十七日 书 记 员 梅艳娇 |
