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河南省开封市禹王台区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）禹民初字第457号 原告范艳丽，女。 委托代理人樊随生、姚歌，河南龙文律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被告开封元宏房地产开发有限公司。 法定代表人吴绍兴，该公司董事长兼总经理。 委托代理人王建炜，该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。 原告范艳丽诉被告开封元宏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年7月8日向本院提起诉讼，本院于2014年7月9日受理。2014年7月11日向被告送达起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。后经批准，该案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人樊随生、姚歌，被告的委托代理人王建炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2010年11月21日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于本市禹王台区元宏锦江小区3号楼2单元1004号商品房一套。合同约定了房屋价款、楼层、面积、交房日期、及违约责任等条款。原告按约定支付了房款，被告却未在合同约定的日期即2012年3月31日前交房。原告收到被告交房通知后，发现暖气、燃气管道未安装到位，屋内没有通电，也没有安装电表。且被告未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。2012年8月15日，双方交房并签订了回楼结算表，但签订回楼结算表不应视为对合同违约条款的变更，故被告仍应按合同的约定承担日万分之二的违约金。由于被告已按购房款日万分之一的标准支付了137天的逾期交房违约金6701元。现原告要求被告支付至自2012年4月1日至实际交房之日另外万分之一的违约金6652.45元。另外，原告向被告交纳了配套费18038元，但根据《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》文件的规定，商品房项目，配套费应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用。故被告收取原告配套费不符合法律规定。现原告要求被告返还原告所交纳配套费，并自交纳之日至还清款时止按中国人民银行同期贷款利率支付利息。 被告辩称，原告购买被告开发的商品房，双方签订了商品房买卖合同及合同附件四补充协议。该小区由于电力部门未能如期施工完毕，导致被告未能如期交房，责任不在被告。且双方补充协议中约定“因市政、供水、供电……致使商品房逾期交付的，出卖人不承担违约责任”。2012年6月1日，该房屋经验收，符合居住条件。2012年8月15日，原告接收了房屋。虽然被告由于电力部门原因逾期交房，但考虑到原告的损失，其已按照原告所付房款日万分之一的标准（自2012年4月1日至2012年8月15日，计137日）给予了原告补偿金6701元。交房当日双方签订了回楼结算表，办理了结算。该表应视为是对原合同关于违约金条款的变更，且原告没有异议，也未标注不同意见，应视为原告对违约金变更的认可。故原告再要求被告支付另外万分之一的违约金没有依据，应驳回原告的该项请求。由于合同补充协议是商品房买卖合同的组成部分，其中明确约定了配套费系的种类、数额及未包含在房价内。该补充协议是原被告双方自愿协商达成一致的，未违反国家法律、法规的强制性规定。且原告依据的文件系地方性法规和规章，不符合确认合同无效的条款，故该补充协议有效，双方应按约履行。被告收取原告的各项配套费是小区内配套费，该配套费与《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》中规定的城市配套费不是同一概念。且贵院审理的同本案相同被告相同类型的案件已生效，故请求驳回原告要求退回配套费及利息的请求。 经审理查明，2010年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：“出卖人开封元宏房地产开发有限公司，买受人范艳丽，计价方式与价款：按建筑面积计算，总金额人民币489151元。交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；1、该商品房经验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：除合同第八条规定的特殊情形外，出卖人如未按本合同规定的期限交房，若逾期超过90日后，且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订上述商品房买卖合同的同时，原告在合同的一、三、四叁个附件上分别签字认可。合同附件四补充协议第六条约定：“以下配套费用未包含在房价内。买受人须向出卖人交纳以下费用，有相关公司出具发票1、天然气初装费：2623元／户；2、暖气初装费：多层125元／平方米，高层130元／平方米，计量表1700元／户；3、有线电视初装费：297元／户；4、地热水初装费：4000元；以上费用按现在规定收取，若有变动，按国家规定收取，买受人须在交房前向出卖人交纳，逾期未缴，出卖人有权不向买受人交付该房屋的使用权”。合同附件四补充协议第十一条约定：“因市政、供水、供电、通信、煤气、暖气、地热水供应等部门的原因致使商品房逾期交付的，出卖人不承担违约责任”。2012年10月19日，原告向被告交纳了各项配套费，共计18038元。 2012年6月底，原告收到被告延期交房的短信。之后，被告通知原告收房。2012年8月15日，原、被告办理房屋交接手续，后原告在该套房屋回楼结算表上客户确认签字栏署名并收到被告按购房款日万分之一标准支付至2012年8月15日（137天）的延期交房违约金6701元。 另查，《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》第一条规定：“城市配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市基础设施建设资金所收取的费用。其用途是专项用于城市道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等基础设施建设”。第五条规定：“城市配套费的征收标准按建设项目的建筑面积计征，每平方米征收120元……”。第十一条规定：“建设项目交纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格。开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用”。《关于收取城市基础设施配套费的通知》第一条规定：“凡在本城市规划区内新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，均应缴纳城市基础设施配套费，缴纳标准为每平方米120元。”第二条规定：“城市基础设施配套费收费标准为：1、城市建设配套费收费标准为每平方米52元，具体使用范围：建设项目规划红线以外的道路、桥涵、供水、排水、路灯照明、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等。2、热力管网建设费收费标准为每平方米50元，具体使用范围：自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）。3、燃气管网建设费收费标准为每平方米18元，具体使用范围：自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线”。 以上有商品房买卖合同、收据、回楼结算表、民事判决书、当事人陈述等在卷为证。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。原告按时足额交纳了购房款，被告也应按照合同的约定向原告交付商品房。由于被告逾期交房，其应承担相应的违约责任。2012年8月15日双方交房。鉴于原告在回楼结算表上签名时对以日万分之一计算违约金的情况知晓，并无其它附加标注，应视为双方对原合同关于违约金条款变更的认同。故原告要求被告承担另外日万分之一的违约金的请求，本院不予支持。 原告认为被告应退还配套费的理由，从《开封市人民政府关于印发开封市城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（汴政（2010）94号）规定来看，城市配套费用途指向的是城市基础设施建设，缴纳人为城市规划区内的新建、扩建和改建建设项目的单位和个人，由市财政部门负责征收，所征收资金纳入基金预算，显然该城市配套费为行政事业性收费。城市基础设施配套费包括城市建设配套费、热力管网建设费和燃气管网建设费。城市建设配套费的使用范围针对建设项目规划红线以外的道路、供水、排水、环卫设施、园林绿化、公共消防设施等；热力管网建设费使用范围所指自热源厂站沿市政道路至居民住宅小区热交换站（包括热交换站）；燃气管网建设费指向自气源厂站沿市政道路至建设项目规划红线。该配套费并不包含小区内外交换点至用户内的相关费用。本案争议的天然气初装费、暖气初装费、有线电视初装费、地热水初装费等费用。从原、被告之间签订的补充协议来看，明确约定上述费用未包含在房价内，由买受人向出卖人交纳，由相关公司出具发票。因此，上述费用为相关单位的工程建设施工费用。 《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（2001）585号文件等相关文件所取消的项目为暖气集资费、水表立表费、电负荷控制费、供电入网费、安全用电费等各种行政事业管理性收费。国家整顿住房建设收费取消部分收费项目，针对垄断行业（比如燃气、电力等两管三线）价格行为进行规范，主要是对其安装工程打破垄断，引入竞争，由房地产开发企业向社会招标，自主选择有相应资质的企业承担安装工程，加强对材料费、安装工程费进行相关价格的管理，并非燃气、电力等建设工程费用不予收取。由于该费用属于建设工程费用，并非行政事业管理性收费和基础设施配套费，与开封市规定的基础设施配套费收费范围并不冲突。 原告所引述的《河南省新建商品房交易价格行为规则》、《河南省商品房买卖明码标价实施细则》和《开封市城市基础设施配套费征收管理办法》等法规规章的相关规定，虽然对商品房销售价格作出了一定要求，但是对商品房交易价格仍应遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则，同时应遵守国家和省的价格法规和有关政策。规定中关于“经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用”、“商品房经营者不得再标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”等规定意在规范定价行为。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经明确约定房价及配套费的收取。《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定明确规定，不得以地方性法规、行政规章的管理性规定为依据确认合同无效。双方当事人就商品房买卖的约定不违反法律法规的效力性强制性规定，原告称被告违反规定收取配套费的理由，本院不予支持。原告要求被告退还天然气初装费、暖气初装费等费用及利息，无事实和法律依据，因此，原告的该项请求本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告范艳丽的诉讼请求。 本案诉讼费464元，由原告范艳丽负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。 审 判 长 汪来超 审 判 员 裴 蓓 人民陪审员 李洪堂 二〇一四年十二月八日 代书 记员 张 艺 |
