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洛阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛开民初字第511号 原告（反诉被告）洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会第三居民组。 代表人张得存，男，汉族。 委托代理人曹建军，河南铭志律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）张东敏，男，汉族。 委托代理人唐浩昱，河南大鑫律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会第三居民组诉被告（反诉原告）张东敏土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日、2014年11月27日分别公开开庭进行了审理，原告第三居民组组长张得存、委托代理人曹建军，被告委托代理人唐浩昱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，我组原属三元村村民委员会第三村民组，2012年，根据洛阳市的有关建立城市社区的文件规定，改名为三元社区居民委员会第三居民组。三元社区第三居民组居民区西侧（洛宜公路南侧，宁洛高速（亦称西南环高速）公路西侧）有一片归我组所有的土地，自2006年起开始用于出租办厂等。自2012年起，根据政府规划，需要在高新区建设11万＋伏变电站项目，属于洛阳市重点工程，其中的高压走廊项目，需要从我组的上述这片土地上穿过，为保障高压线路的安全运行，政府要求必须拆除高压走廊范围内的所有建设项目，在政府等多方力量的推动下，这片高压走廊范围内的绝大部分建设设施已经拆除搬离，仅仅剩余李学良还没有搬离，这是包括三元社区在内的附近居民众所周知的事实。2012年7月1日，三元社区居民委员会与洛阳高新区开发建设工程局签订了《租地协议》，约定该高压走廊占用我三组的这片土地，给我组予以适当补偿，在不违背《电力法》等国家法律的前提下，允许我组二次使用。为充分发挥土地效益，经过酝酿，我组决定对这片土地进行二次利用，本组居民享有优先权。在三元社区居民委员会的指导下，我组于2012年12月25日张贴招标公告，决定于12月27日下午通过公开招标的方式选定承包人。在27日下午在居委会办公楼正式投标前，居委会代表、组代表、全体投标人（包括张东明、张东敏兄弟二人在内16人）等有关人员在场，按照当时土地的现状，就有关招标、投标问题进行了商讨，当提出仍然没有搬离的一家（李学良）时，三组代表（张怀得）提出：谁中标，谁解决，没有金刚钻，不揽瓷器活儿。参会人员没有一人提出异议，一致赞同这种处理意见。为正式投标排除了一个障碍。27日下午正式投标张东敏所投5100元租金成为实际中标价，张东敏也成为实际上的中标人。2012年12月29日，张东敏按估算的亩数支付了2013年度的租金203490元（39.9亩×5100元／亩＝203490元）、押金10000元，组长张得存出具收条一张，予以证明。2013年1月13日，我组（甲方）依据中标价与张东敏（乙方）签订了《辛店镇三元村第三村民组土地租赁合同》（一式四份），对有关事项进行了约定，并经三元社区居民委员会审核确定。该租赁合同曾经特别约定：出租土地面积最终以甲、乙双方共同实地测量后共同确定面积为准。乙方租赁土地所需要的手续由乙方自行办理。乙方承诺不得在租赁土地上进行违反国家法律和政策的经营活动。如遇国家重点建设工程，乙方应与甲方协商积极配合，不得肆意干涉重点工程施工。2013年1月中旬，在三组组长、三组代表、张东敏的父母（受张东敏委托）以及其他有关见证人的共同参与下，经现场实测，确认张东敏承包土地的总面积为42.1亩，各方无异议。张东敏持该合同到辛店镇财政所备案，镇财政所认为缺少租赁土地的具体数量，张东敏委托其父找到张得存，张得存在每份合同书上补填了“42.1亩”字样，备案才得以办理完毕。张东敏使用该片土地建起了围墙等，除了张东敏委托其父提出过让某开发公司替代张东敏成为乙方的变更理由被拒绝外，双方互无过问，至今我组也不晓得其具体用途。我组也曾多次催交亩数差额租金（42.1－39.9）亩×5100元=11220元，张东敏也答应支付，实际上却没有支付。2013年12月28日过后，张东敏并未支付2014年度的租金，经我组多次催促未果。我组将此事反映到三元社区居民委员会，居委会曾经先后两次组织双方进行协商、调解。张东敏曾经反问道：政府不让干，我要地干啥？又提出：得把李学良占的地腾了，我才交租金。我组则坚持张东敏应当按约支付租金，我组没有为其办理允许其进行建设的政府批准文件等义务。纠纷仍然没有解决。2014年6月28日下午，张得存等人看到张东敏之父张玉德回家了，就将已经填制好的《解除合同通知书》交给张玉德，之后，张得存将《解除合同通知书》数张，张贴到组内各处，予以公示。但是，《解除合同通知书》申明的20日期限过后，张东敏并没有任何反应，仍像以往那样占据着土地，拒不恢复原状、赔偿损失，也不办理移交。原告认为：被告张东敏拒付租金的理由依法不能成立，其拒付行为导致我组的合同目的不能实现，已经构成根本违约，依据《合同法》第94条等有关规定，我组有权解除该合同。故诉至法院，请求：1、确认已经于2014年6月28日解除了原、被告签订的《辛店镇三元村第三村民组土地租赁合同》；2、判令被告支付所欠2013年度土地租金11220元；3、判令被告支付自2013年1月20日起按11.22元／天计算的违约金，至实际交付所欠11220元租金之日；4、判令被告支付所欠2014年度的土地租金214710元；5、判令被告支付自2013年12月29日起按214.71元／天计算的违约金，至实际交付所欠214710元租金之日；6、判令被告限期拆除设施、恢复原貌、交付土地使用权；7、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，第一，本案的纠纷产生，完全属于原告违约在先，因此原告不具备解除租赁合同的权利、第二，双方间合同第十一条，明确约定，作为出租方的原告在没有与被告协商一致的情况下，无权单方解除合同；第三，被告已经按照租赁合同的约定，全面履行了承租方的合同义务，与此相反的是原告确没有向被告整体移交所出租的土地，根据合同第四条的约定，本合同签订之日起3日内，交付第一年度的土地租金，起租日满一年后，乙方支付第二年的租金，双方没有就全部租赁土地办理土地移交手续，也就是说截止目前，第一年度的起租日还没有到来，不存在满一年后支付租金的问题，综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告诉称：2012年7月1日，洛阳高新区开发建设工程局因高压线路建设需要，与洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会订立租地协议，租用该居民委员会下属第三村民小组总面积为39.9亩的土地。当事双方在该协议第五条约定“在不违背电力法的情况下，高压走廊占用的土地39.9亩允许甲方二次使用租赁”。2013年1月，反诉被告为有效利用该土地，经履行集体组织民主议事程序表决通过，于1月13日与反诉原告签订《辛店镇三元村第三村民组土地租赁合同》，将该块土地出租给原告使用。合同约定：租赁期限为20年，租金按年度计算，每年每亩租金为5100元，租金每满五年调整一次。合同签约三日内，由乙方（反诉原告）一次性支付第一年度租金，第一年度起租日以甲、乙双方办理土地移交手续之日起算。合同还约定，租赁期限内甲方（反诉被告）保证无其他集体或个人对乙方（反诉原告）所承租的土地提出异议、乙方有权在所租赁的土地上建筑固定设施或其他综合开发利用、及相关违约条款等等。合同签约生效后，反诉原告如约向反诉被告支付了第一年度的土地租金，但反诉被告因该地块上原有占用人拒不腾地等原因，迟迟不向反诉原告交付土地。截至本案起诉前，反诉原告白白支付了租金，可整块土地却始终无法建设使用，导致反诉原告遭受包括土地整体利用开发规划设计损失、土地租赁费融资利息损失、项目工程停建窝工损失、预期利益损失在内的巨额经济损失。故请求：1、判令反诉被告全面履行《土地租赁合同》，排除妨碍并按合同约定向原告交付整块39.9亩土地；2、判令反诉被告承担反诉原告合同预期利益损失、租赁费利息损失、窝工损失等共计100000元；3、本诉及反诉费用均由反诉被告承担。 反诉被告辩称：原占有人李学良没有腾出土地的事实是公开的，众所周知的事实，张东敏及其家人等也毫不例外。面对这一障碍，早在2012年12月27日下午，在正式投标前的交底会上，既有我组居民代表，又有张东敏的叔父张怀得已经再次当中挑明，谁中标，谁解决，没有金刚钻，不揽瓷器活儿。包括张东明、张东敏兄弟二人在内的中标人没有一人提出异议，一致赞同这种处理意见的情况下，才正式参与投标，并最终由张东敏中标。2012年12月29日，张东敏按估算的亩数支付了2013年度的租金203490元的事实，进一步证明了张东敏已经接受了自行让李学良腾地的先决条件。2013年1月13日，张东敏签订了《辛店镇三元村第三村民组土地租赁合同》，合同第七条约定的“租赁期限内甲方应保证无其他集体或个人对乙方所承租土地提出异议”一句中的“无其他集体或个人”实际上指的是“除李学良之外，无其他集体和个人”，约定的承包期间是15年，而不是20年。2013年1月中旬，张东敏委托其父母进行到现场对承包土地进行实际测量，并最终由张得存在每份合同书上补填了42.1亩的字样。2013年3月至4月份期间，张东敏在其承包的土地上建起围墙、大门。张东敏承包土地受阻的原因在不符合政府要求。后来张东敏提出：得把李学良占的地腾了，我才交租金是违背了诚实信用的原则。至于违背诚实信用原则遭受的所谓损失，也只能由违背诚实信用的人—张东敏来承担，综上所述请法院依法驳回张东敏的诉讼请求。 原告就本诉和反诉向法庭提交以下证据：1、2006年6月10日辛店镇三元村三组与李学良签订的《协议书》；2、2011年10月14日《洛阳高新区管委会文件》；3、2012年7月1日三元居民委员会与洛阳高新区开发建设工程局签订的《土地协议》；4、2012年12月25日形成的三元村第三村民组发出的招标《公告》；2012年12月27日形成的三元村第三村民组发出的《招标须知》；2012年12月27日形成的三元社区居民委员会《会议记录》；2013年1月13日签订的《土地租赁合同》；2014年1月23日签订的《三元村第三村民组村民代表大会决议》；2014年3月4日证人证言；上述证据证明第三居民组曾经在2012年、2013年就该片土地的继续利用，通过招投标方式确定了承包人，并与张东敏签订了土地租赁合同，后因张东敏违约，第三居民组居民大会形成决议，一致要求张东敏承担违约责任等；5、2014年6月28日下午，三组组长张得存发给张东敏之父张玉德的《解除合同通知书》；拍摄到的张贴《解除合同通知书》，拟证明第三居民组曾经于2014年6月份向张东敏一方发出过解除合同通知书。6、承包土地范围内现场照片12张，拟证明承包土地范围内的土地现场情况。 被告就本诉提交以下证据：1、《租地协议》；2、《辛店镇三元村第三村民组土地租赁合同》；3、2012年12月29日土地租赁费收据；4、该土地地块现状照片11张；洛阳高新区辛店镇人民政府《限期拆除通知书》及部分强拆现场照片。上述证据拟证明被告已全面履行土地租赁合同义务的事实及原告违反合同第七条约定，始终没有全面履行合同义务，截至目前仍没有将合同约定的全部土地向承租方办理移交手续的事实。 反诉证据有：1、《借款合同》；2、还款《收据》；3、红豆杉种植项目宣传册；4、高新区三元村红豆杉生态园建设项目《项目建议书》；5、《委托设计合同》；6、项目设计费付款《收据》以及相关设计成果。上述证据拟证明10万元的损失为融资利息损失及合同设计费用损失。 原告对被告本诉证据发表以下质证意见：证据一真实性没有异议，对证明方向有异议，该协议不能证明本案原、被告之间签订的的土地协议为39.9亩；对证据二，真实性有异议，该土地租赁合同上面的租赁期限及租赁面积均没有显示，与原告提供的租赁合同不同；对证据三收据真实性没有异议；第四组证据，土地现状照片不能反映事件现场的真实现状；第五份证据，真实性没有异议，对其证明方向有异议，该限期拆除通知书是由于被告违反了土地管理法以及城乡规划法而承担的行政责任，与本案双方的民事纠纷没有关系，自己违法自己承担。 原告对被告的反诉证据发表以下质证意见：证据一《借款合同》真实性有异议，该借款合同与原、被告双方的租赁没有关联性；证据二，还款的收据与案件无关；证据三对天海农业发展有限公司法人身份有异议；证据四对宣传册与本案毫无关系；证据五，项目建议书，与本案没有关系，项目建议书是洛阳天海科技农业有限公司，与本案无关，不予质证；证据六，对于违法设计合同是违法的，正是因为你们设计违法，政府给你们下了限期拆除通知，收费也与本案无关。 被告对原告提交的证据发表如下质证意见：第一组证据是复印件，无法核实，假定是真实的情况下，根据该份协议，由李学良承租的4.66亩土地租赁期限还未到期，作为出租方明知这种行为，仍然将这块土地出租给本案被告，这样的行为对合同的履行必然造成问题；第二组证据不是原件，但是对真实性没有异议，这个证据与本案无关，第三组证据，该份协议中第一条明确指出来，根据土地部门及村委的实际丈量，土地为39.9亩；第四组没有异议，但对其证明的方向有异议，没有显示对李学良的占用土地事前已经做了约定。我们需要强调的是，甲方需对租赁土地没有其他异议，出现情况，由甲方处理。第五组证据真实性没有异议，第六组没有异议。 本院根据当事人的陈述、举证、质证及诉辩意见，对本案的事实确认如下： 2012年12月27日，原告辛店镇三元社区居民委员会第三居民组（以下简称“三元社区第三居民组”）就高压走廊占用土地可二次利用的问题公开招投标，被告张东敏中标，随后原告三元社区第三居民组（甲方）与被告张东敏（乙方）于2013年1月13日签订《土地租赁合同》一份，该租赁合同约定：1、甲方将高压走廊占用三元社区第三居民组的土地租赁给被告张东敏使用，租赁期限为15年，从2012年12月28日至2027年12月28日。2、租金按年度计算，每年每亩土地（甲乙双方最终确定的面积）租金为5100元，在本合同签订后三日内，乙方一次性支付第一年的全部租金，（第一年度起租日以甲、乙双方办理土地移交手续之日起算起）。起租日满一年后三日内乙方支付第二年租金，租金的支付不得超过10天，否则引起的一切后果均由乙方承担。乙方应当将租金在每年12月28日以前交镇会计工作站。3、租赁期间内，甲方应保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出异议，如出现上述情况由甲方负责协调处理，甲方负责协调周边经营环境以维护乙方合法权益不受侵害。4、租赁期满后，如乙方不再租赁，应向甲方交回租赁的土地，乙方建设的构筑物等地上附着物，甲乙双方可以协商议价转让给甲方所有，如果甲乙双方对地上附属物不能议定转让价格时，则乙方应当拆除、搬迁属于乙方所有的建筑物等地上附属物，并将租赁土地恢复原状，将恢复原状后的土地交回甲方，在乙方将租赁土地交回之前，乙方仍应当按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金。5、合同期内，如因国家法律、法规、政策规定、政府征用土地而使本合同无法继续履行的，双方均有权解除合同，除此之外，非经双方协商一致，任何一方均不得单方解除合同。6、如乙方未按期缴纳租金，甲方可按欠款金额每日收取千分之一的违约金，乙方延付或者拒付租金超过10日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的通知自送达给乙方后立即生效，乙方应当立即将土地恢复原状并交回乙方，因此所造成的损失由乙方自行承担。7、高压走廊如有建设，乙方必须配合，租金应在每年12月28日以前交镇会计工作站。合同还约定了租赁土地所需要的手续由乙方自行办理，甲方不得干涉乙方合法经营活动等条款。合同签订后，被告在该租赁土地上建起围墙圈住该部分地块。 另查明：原告第三居民组与被告张东敏租赁合同中约定的土地范围内有4.66亩土地在2006年6月租给案外人李学良使用。2012年7月，高新区为配合市重点工程，占用原告土地面积39.9亩建设高压走廊，李学良一户也在拆迁范围内，但其因故未搬离。同年12月，原告张贴招标公告，对高压走廊占用的土地进行二次利用，被告张东敏中标，并支付了2013年租金203490元，押金10000元。同年12月，被告未支付2014年租金，原告多次催要，被告以李学良未腾地为由拒付租金。2014年6月28日，原告向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《土地租赁合同》。双方因此发生争议，原告认为被告应按合同约定继续支付租金，被告认为其支付了租金，可整块土地却始终无法建设使用，导致其遭受包括土地整体利用开发规划设计损失、土地租赁费融资利息损失、项目工程停建窝工损失、预期利益损失在内的巨额经济损失。 本院认为，原、被告双方签订的土地租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且从合同的内容来看，不违反法律的强制性规定，该合同应为有效。原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。合同约定，如被告延付或者拒付租金超过10日的，原告有权解除合同，原告解除合同的通知自送达给被告后立即生效，被告应当立即将土地恢复原状并交回原告，因此所造成的损失由被告自行承担。故原告请求确认双方签订的《土地租赁合同》已于2014年6月28日解除，并要求被告恢复原状、交付土地的诉讼请求，本院予以支持。 关于双方租赁土地的亩数问题，原告要求按双方测量的面积42.1亩认定，本院认为，原告未举证证明双方经过实测面积为42.1亩，且原告是将高压走廊占用的土地租给被告使用的，该土地面积是根据土地部门提供的勘测定界坐标图及村委的实际丈量得出的39.9亩，该数据应更为准确。 关于欠付租金如何支付问题。本院认为，虽然双方对李学良占用土地问题各执一词，原告也多次表明，李学良占地问题由承租方自行解决，但双方签订的《土地租赁合同》第七条约定，租赁期间内，甲方应保证无其他集体或个人对乙方所承租的土地提出异议，如出现上述情况由甲方负责协调处理...因李学良占用4.66亩土地一事未得到解决，原告就将39.9亩土地另租给被告，该举有违“诚实信用原则”，如果让被告仍然承担这部分土地租金对被告有失公允。故被告应支付第二年租金为5100元÷12个月×（39.9-4.66）×6个月=89862元，合同解除后，按双方签订的《土地租赁合同》约定：“在乙方将租赁土地交回之前，乙方仍应当按照本合同约定的租金标准向甲方支付租金。”故在合同解除后，被告应支付土地占用费以每月14977元计算至交付之日。 关于原告诉求被告支付违约金的问题，本院认为，被告拒付租金是因为原告交付的土地有一部分存在争议，导致被告无法全部使用，原告应按《土地租赁合同》第7条的约定，由原告负责协调处理，维护被告合法权益不受侵害。因原告亦存在违约行为，故违约金本院不予支持。 关于反诉原告诉求反诉被告全面履行《土地租赁合同》，排除妨碍并按合同约定向原告交付整块39.9亩土地，因双方合同已经解除，故本院难以支持。关于反诉原告要求反诉被告承担反诉原告合同预期利益损失、租赁费利息损失、窝工损失等共计100000元的诉讼请求，反诉原告对自己的上述主张有责任提供证据加以证明，因其提交的证据不能证明因原告责任造成了被告上述经济损失，故反诉原告的诉请，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审委会研究决定，判决如下： 确认原告洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会第三居民组与被告张东敏签订的《土地租赁合同》于2014年6月28日解除； 被告张东敏于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会第三居民组合同解除前的土地租金89862元； 被告张东敏于本判决生效之日起十日内将租赁原告洛阳高新技术产业开发区辛店镇三元社区居民委员会第三居民组的土地恢复原状，交付原告，并支付土地占用费（土地占用费按每月14977元从2014年7月起计算至交付之日止）； 驳回原告其他诉讼请求； 驳回反诉原告的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费5089元，由原告承担2089元、被告承担3000元，反诉费1200元由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本六份，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 史建榕 代审 判员 张 衡 人民陪审员 刘玲玲 二〇一五年一月二十八日 书 记 员 韩 明 |
