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河南省三门峡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）三民终字第746号 上诉人（原审被告）河南海洋房地产开发有限公司。住所地三门峡市湖滨区黄河路南二街坊32号楼3层。 法定代表人吴瑞海，该公司董事长。 委托代理人王玉梅，河南天地律师事务所律师，代理权限为特别授权：即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解。 被上诉人（原审原告）霍东晓，男， 上诉人河南海洋房地产开发有限公司（以下简称海洋房地产）因与被上诉人霍东晓房屋买卖合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2010）湖民二初字第33号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海洋房地产的委托代理人王玉梅到庭参加诉讼，被上诉人霍东晓经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2009年3月18日霍东晓（买受人）与海洋房地产（出卖人）签订商品房（商品房预售许可证号三房管预许字2008第013号）买卖合同，约定：买受人购买出卖人所开发的位于三门峡市虢国路二街坊13号院名称为永兴花园内1#楼一、二层07号房（商铺），建筑面积241.78平方米，总金额1304390元，买受人于2009年3月13日付清首付款654390元，余款650000元银行按揭贷款；第八条交付期限：出卖人应当在2009年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因政府行为造成停工或政府对房地产政策实行重大调整的；3、施工中遇到重大异常困难不能解决的；由于相关政策、法律法规等原因影响交房期相应顺延。第九条出卖人逾期交付房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同生效后，霍东晓按合同约定交付了首付房款654390元，余款650000元由海洋房地产担保，霍东晓向建行三门峡分行按揭贷款。到5月30日的交房期，海洋房地产未能交付经验收合格的房屋，霍东晓认为海洋房地产违约，起诉。请求海洋房地产支付延交违约金。审理中，霍东晓增加诉讼请求，要求迟延交房的违约金计算至海洋房地产实际交付具备合同约定条件的房屋之日止。 另查明：1、2008年5月28日，四川省汶川发生地震，海洋房地产按三门峡市建委的要求，从海洋房地产的永兴花园抽调施工人员100人援助汶川重建30天。2、霍东晓入住交易的房屋时间为2009年11月2日。3、因海洋房地产为霍东晓在银行的贷款提供担保，已向银行履行担保的还款责任，要求冲抵其违约金。霍东晓不同意。4、2008年12月23日至2010年10月20日中国人民银行6个月内的贷款利率为4.68%。2010年10月20日至2010年12月26日中国人民银行6个月内的贷款利率为5.35%。 原审认为：霍东晓与海洋房地产2009年3月18日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律规定的强制性规定，为有效合同，双方应按约履行。履行中，海洋房地产未按合同的约定期限，向霍东晓交付房屋。依据合同的约定，海洋房地产应承担违约责任，向霍东晓支付违约金。霍东晓入住所购的房屋，视为海洋房地产交付了房屋。霍东晓以房屋总价款按合同的约定日万分之五请求海洋房地产承担违约金，但无交清房款的证据，应按已交的房款为本数，依合同约定的日万分之五计付。其违约期间应从海洋房地产逾期交房之次日起至霍东晓入住所购房屋之日止即自2009年5月31日起至11月2日止。霍东晓请求超出部分不予支持。海洋房地产辩称的理由，不符合合同的约定，不予采信，海洋房地产又以双方签订合同前支援汶川重建的30天扣减其违约的期间，非法定和约定的扣减情形，不予采信。海洋房地产以履行担保责任归还霍东晓的银行贷款而要求冲抵其违约金，还款因与本案不是同一法律关系，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、海洋房地产于判决生效之日起十日内支付霍东晓逾期交房的违约金，从2009年5月31日起至2009年11月2日止，按已交房款654390元的日万分之五计算。二、霍东晓的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，霍东晓负担1600元，海洋房地产负担1500元。 宣判后，海洋房地产不服，上诉称：1、海洋房地产在建设永兴花园期间援建汶川，导致工程停工，符合合同约定的延期交房情形；2、海洋房地产代霍东晓支付了银行贷款本息四万余元，应予冲抵。请求撤销原判，依法改判或者发回重审。 霍东晓未到庭，未发表答辩意见。 二审庭审中，海洋房地产提交：1、中国建设银行特种转账借方凭证2份；2、收据2份；3、个人贷款还款凭证1份；4、协助扣款通知书1份；5、现金交款单1份（以上证据均系复印件）。证明因霍东晓不如期归还银行贷款，海洋房地产承担保证责任，代霍东晓归还贷款42542.9元。 经评议认为：海洋房地产二审提交的证据原审未提交，也未申请原审法院调取；依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条的规定，海洋房地产提交的证据不属于二审程序中的新证据，不予采纳。 二审查明的事实与原审基本一致。 本院认为：海洋房地产与霍东晓签订《商品房买卖合同》的时间为2009年3月18日，海洋房地产提供的三门峡市住房和城乡建设局情况说明载明：海洋房地产按三门峡市建委的要求，从永兴花园项目部抽调施工人员100人援建汶川重建30天的时间为2008年6月。海洋房地产与霍东晓签订的《商品房买卖合同》时间在援建汶川重建之后，故海洋房地产上诉称其援建汶川重建30天的期间符合合同约定的延期理由不能成立，本院不予支持。 海洋房地产上诉称因霍东晓按揭贷款购房，霍东晓未按约定归还银行贷款，海洋房地产作为保证人代霍东晓支付贷款本息四万余元，应与海洋房地产延期交付房屋违约金相抵，因两种债务分属不同的法律关系，该条上诉理由本院不予支持。海洋房地产履行担保责任向银行归还的霍东晓贷款，可向霍东晓另行主张。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元由上诉人河南海洋房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭丽莎 审判员 李小敏 审判员 汤静侠 二〇一四年十月十四日 书记员 李 红 |
