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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）管民二初字第1991号 原告郑州美华物业管理有限公司。 法定代表人邵武，总经理。 委托代理人刘巧玲，女，该公司职工。 委托代理人李宁，男，该公司职工。 被告赵辉，男，1983年6月2日出生。 本院于2014年10月21日立案受理了原告郑州美华物业管理有限公司（以下简称美华物业公司）诉被告赵辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张娜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美华物业公司法定代表人的委托代理人刘巧玲、被告赵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美华物业公司诉称，被告赵辉在郑州市管城区航海东路富田太阳城小区59号楼有产权一处，房间号是143号，面积为76.11平方米。截止目前被告拖欠物业服务费共计2506.4元。因原业主没有按照国家相关物业管理条例与新业主到物业办理相关手续，负连带责任。原告依据《物业管理条例》约定给被告提供物业服务，物业管理实际上是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序及房屋配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序的活动。原告认为其已经履行了物业服务事项，进行了日常的物业管理工作，被告以楼下管理混乱为由拒绝交纳物业服务费没有法律依据。现原告诉至法院，请求判令：1、被告给付原告2013年1月1日至2014年12月31日拖欠的物业管理费2506.4元，违约金3438.2元，合计人民币5944.4元；2、卢坤鹏负连带责任；3、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回了对卢坤鹏的起诉，并放弃了第二项诉讼请求。 被告赵辉辩称，其与原告之间并未签订任何的合同，不存在违约之说，也不应该交违约金。确实是从2013年1月1日至2014年12月31日没有交物业费，对原告收费的标准有异议。没有交纳物业费的原因是原告服务没有做到，卫生脏乱差，车辆乱停乱放。 经审理查明，2009年3月14日，郑州市振兴物业管理有限公司（甲方）与卢坤鹏（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：“自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效时止，由甲方对乙方所购位于郑州市管城回族区航海东路2号富田太阳城59号楼11层143号的房屋进行物业管理，物业类型为高层住宅，建筑面积为76.23平方米；物业服务内容包括：共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理和公共秩序管理；物业服务费用标准为高层住宅每月每平方米1.37元；每年12月、6月份分别交纳上半年及下半年的物业管理服务费用，业主逾期交纳物业服务费的，乙方自逾期之日起向甲方支付应缴费用每日千分之三的违约金。”后卢坤鹏办理了上述房屋交接、入住相关手续，交纳了居住期间物业管理费。2010年4月9日，卢坤鹏与被告赵辉签订二手房屋买卖合同一份，约定卢坤鹏将涉案房屋出售给被告赵辉，并于2010年4月12日进行了产权登记变更。卢坤鹏与被告赵辉同时约定，双方于二手房屋买卖合同签订后到有关部门办理物业服务等相关附属设施的变更手续。被告赵辉入住涉案房屋后，至2012年12月31日之前能按时缴纳物业管理费，但自2013年1月1日起被告未再继续向原告交纳物业管理费，引起争诉。 另查明，郑州市管城回族区航海东路2号富田太阳城59号楼11层143号的房屋实用面积为76.11平方米。 以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。 本院认为，郑州市振兴物业管理有限公司与卢坤鹏签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告赵辉购买本案所涉房屋，虽然未按照约定办理物业服务变更手续，但被告赵辉入住涉案房屋后接受了原告提供的物业服务，且按时交纳了自入住之日起至2012年12月31日之前的物业管理费，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。原告为被告提供了物业服务，被告应当按照卢坤鹏签订的《前期物业服务协议》的约定向原告缴纳相应物业服务费用。现被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应当承担违约责任，故原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。因郑州市振兴物业管理有限公司已更名为原告美华物业公司，故该公司的权利义务应由原告美华物业公司继受。被告所购富田太阳城59号楼11层143号房屋的建筑面积为76.11平方米，《前期物业管理服务协议》中约定每平方米每月应交1.37元物业管理费，以此计算，2013年1月1日至2014年12月31日期间被告应交物业管理费为2502.50元（76.11平方米×1.37元／月／平方米×24个月）。原告主张物业管理费超出该数额部分，本院不予支持。被告未按时向原告交纳物业管理费，应支付违约金，但原告主张的违约金过高，本院根据被告的违约情节对违约金数额进行酌情裁量。被告辩称原告在物业服务中存在一定的瑕疵，但上述瑕疵并不能成为被告拒交物业费的理由，故该项辩称意见，不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、被告赵辉于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司自2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费2502.50元。 二、被告赵辉于本判决生效后十日内支付原告郑州美华物业管理有限公司自2013年1月1日至2014年12月31日期间的逾期付款违约金（以当月应交的物业费数额为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）。 三、驳回原告郑州美华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵辉负担。 如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审判员 张 娜 二〇一四年十二月十六日 书记员 李玉琳 |
