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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第02460号 原告牛保忠，男，1960年4月16日出生，汉族。 委托代理人党俊卿，河南俊卿律师事务所律师。 被告翟道录，男，1953年8月7日出生，汉族。 被告牛清香，女，1953年11月6日出生，汉族，系被告翟道录妻子。 二被告委托代理人王红梅，河南剑光律师事务所律师。 被告杨玉峰，男，1982年2月20日出生，汉族。系被告翟道录、牛清香女婿。 原告牛保忠与被告翟道录、牛清香、杨玉峰确认合同无效纠纷一案，本院于2013年4月25日依法受理，于2014年5月14日作出（2013）济民一初字第852号民事判决书，被告翟道录、牛清香不服提出上诉，河南省济源中级人民法院2014年7月17日作出（2014）济中民一终字第176号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2014年10月8日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告牛保忠的委托代理人党俊卿、被告翟道录和牛清香的委托代理人王红梅、被告杨玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告牛保忠诉称：2008年3月份，被告翟道录、牛清香与其协商将二被告位于济源市济水办事处东庄居委会北三巷8号西户的房产以195000元的价格卖给其，后其按照约定于2008年3月17日支付给被告翟道录5000元购房定金，又于2008年5月29日支付被告翟道录购房款50000元，剩余房款双方约定待被告翟道录将房屋过户给其时支付。2008年8月29日被告翟道录将房屋交付给其，其遂对房屋进行了装修并入住至今。2011年12月1日，被告翟道录、牛清香又与其女婿杨玉峰签订了房地产买卖合同，将房屋低价出卖并办理了过户手续，三被告恶意串通，损害了其的利益，现请求判令被告翟道录、牛清香和被告杨玉峰于2011年12月1日签订的房地产买卖合同无效。 被告翟道录、牛清香辩称：原告与其签订的房屋买卖合同，约定的是原告付清全部房款后才能过户，而不是原告支付55000元就办理过户。三被告2011年12月1日签订合同之前，曾多次通知原告支付剩余房款，原告明确表示不支付，因原告已经违约，不再履行合同，在此情况下，其二人才与其女婿杨玉峰后签订了房屋买卖合同，不存在恶意串通，该合同是有效的。原告诉状中说的2008年8月29日交房款时间是错误的，时间是2008年5月29日，剩余房款14万元的交付时间，原告诉状中说的不属实，根据杨玉峰诉牛保忠侵权纠纷一案中，本案原告陈述称其在2008年5月29日给被告翟道录出具了14万元欠条，充分说明该房款约定的交付时间应该是本案被告翟道录陈述的时间。 被告杨玉峰辩称：原告所述不属实，因多次通知原告支付剩余房款，原告一直未付，因原告违约才签订了房屋买卖合同。2011年3月，翟道录被检查出胃癌晚期，翟道录为了治病向其借款150000元，该款并不是卖房款。2011年6月，翟道录出院，但无钱还我的借款，就与我协商将济水东庄的房子给我抵债，称牛保忠欠其房款未付，多次违约，已经和牛保忠谈好不卖给牛保忠房子。当时其根本不愿意要该房子，是翟道录让其舅舅多次给其做工作，最终以其借给翟道录的150000元为房价，不再另行支付房款，其才同意与翟道录签订了房屋买卖合同，并办理过户手续，房产证经法院判决合法有效。故应当驳回原告的诉讼请求。 原告向本院提供的证据有：1、被告翟道录出具的收到条两张，证明：原告已付款55000元，且房子交付。 2、2013年5月15日，济源市东庄居委会证明一份及原告律师党俊卿调查周观敬、杨玉喜笔录各一份，证明：东庄居委会曾委托周观敬、杨玉喜对原、被告双方房屋纠纷一事进行调解、被告办理了房产证之后原告才付清房款的事实及双方产生矛盾的原因。 3、2011年12月1日，三被告签订的房屋买卖合同，证明：合同中将房屋以150000元卖给杨玉峰，该价格低于原告购买该房的价格，且杨玉峰系二被告女婿，怀疑双方并没有实际的付款行为，存在恶意串通。 经质证，三被告对原告提供的证据1的真实性均无异议。但认为证明不了原告所主张的房产证办理后再付清剩余房款。对原告提供的证据2，三被告均对东庄居委会的证明无异议，均对两份调查笔录有异议，认为证人未出庭作证，且证明内容不属实，证人调解过此事，但对交付房款的时间他们并不清楚，且在整个调解过程中也没有说过先办房产证，原告再付清房款。对原告提供的证据3，三被告对证据的真实性均无异议。但认为房屋的交易价格是自由的，且三被告签订房屋买卖协议是在原告明确表示不支付剩余房款的情况下才签订的，原告不履行给付房款的义务，被告出售房屋与原告无关，不能证明三被告存在恶意串通。 被告翟道录、牛清香向本院提供的证据有：1、被告牛清香出具的收据8张，证明：从2009年4月份开始，原告一直向被告支付房租，原告知道房子已经办理了房产证；另证明房子的交款时间绝不是在办理房产证之后。 2、济源市公安局济水派出所治安管理服务大队出具的证明一份，证明：因原告不交房款，被告于2011年6月28日将房门锁住。 3、2011年11月22日特快专递单一份（复印件），证明：被告曾通过邮局向原告催要房款。 视频资料光碟一张，证明：被告曾多次通过多种方式向原告发出催款及收回房屋的通知，原告未在被告通知的合理期间内支付房款，被告解除合同的通知已经生效。三被告签订的房屋买卖合同是在原、被告之间的房屋买卖合同解除之后签订的，被告处分自己应收回的房屋，是合法有效的。 5、（2012）济行初字第70号行政判决书、（2013）济中行终字第6号行政判决书，证明：原告曾就被告杨玉峰所取得的房屋产权证提起行政诉讼，经法院最终判决，杨玉峰所持有的房产证合法有效，证明杨玉峰对该房屋拥有所有权。 被告杨玉峰未向本院提供证据。 对被告翟道录、牛清香提供的证据1，原告认为收条上写的是利息款而不是房租。证据不能证明原告知道房产证已经办下来了，且办理的是被告翟道录的名字。对证据2，原告对证据的真实性无异议，对被告的证明方向有异议，认为证据不能证明是因为原告不交房款，被告锁门，双方产生纠纷。对证据3，认为证据是复印件，无法质证，且邮寄的材料内容无法证实，不能证明是催款通知。对证据4的真实性及来源均有异议，视频无法印证其真实性，不显示制作人，原告从来没有见过视频资料，视频也没有解除合同的内容，对该证据不予认可。对证据5中两份行政判决书的真实性无异议，但认为行政判决书与本案不是同一法律关系，且该案是导致行政判决书是否再审的前置条件，因为民事合同在先，行政确权在后，所以最终的物权归属将由民事合同的有效和无效来确定。 被告杨玉峰对被告翟道录、牛清香提供的证据均无异议。 经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提供的证据1，三被告均无异议，本院予以认定。对原告提供的证据2中的济源市东庄居委会证明，因三被告均无异议，本院予以认定。对证据2中的调查笔录，因证人未出庭作证，被告不予认可，本院不予认定。对原告提供的证据3，因三被告对证据的真实性无异议，本院予以认定。对被告翟道录、牛清香提供的证据1，该收条上均显示为“利息”，本院认定该收条系被告牛清香收取原告牛保忠的利息款。对证据2，原告对该证据的真实性无异议，本院予以认定。对证据3，因该特快专递系复印件，亦不能证明快递内容为解除合同通知书，且原告不予认可，故本院不予认定。对证据4，能够显示被告曾通过张贴通知及拨打电话等方式向原告多次催款，本院对该证据予以认定。对证据5，原告对其真实性无异议，本院予以认定。 依据有效证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2008年3月份，原告牛保忠与被告翟道录、牛清香协商，将位于济源市济水办事处东庄居委会北三巷8号西户的房产以195000元的价格卖给原告。2008年3月17日，原告向被告交定金5000元。2008年5月29日，原告向被告交房款50000元，被告将房屋钥匙交付原告，原告装修并入住至今。2009年3月被告翟道录以其名义办理了该房屋的房产证。从2009年3月至2010年7月，原告以支付利息的形式每月支付被告1500元。2011年6月18日，双方因给付剩余房款发生纠纷，原告向公安机关报案。2011年7月、2011年8月、2011年11月，被告翟道录多次以张贴通知及拨打电话的方式向原告催要房款未果。原告称是因被告翟道录要求其另行支付办理房产证的费用双方未能达成一致意见，才导致房款未能及时支付，被告翟道录对此不认可。至2011年12月1日，被告翟道录、牛清香与被告杨玉峰就该房产签订了房地产买卖合同，被告翟道录以150000元的价格将该房屋卖给了被告杨玉峰，济源市人民政府于2012年1月13日给杨玉峰颁发了济水办字第00061568号房屋所有权证。原告认为该房产证的颁发违反法律规定，向本院提起诉讼，本院于2012年11月12日作出（2012）济行初字第70号行政判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。济源中级人民法院于2013年2月28日作出（2013）济中行终字第6号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，双方对交付剩余房款140000元的时间陈述不一致，原告称应先办理房产过户手续后其再付清余款，被告翟道录、牛清香辩称应先付清余款后其再办理房产过户手续。 另查被告杨玉峰系被告翟道录、牛清香女婿，其对原告与被告翟道录、牛清香就买卖该房屋一事存在纠纷并未完结是知情的；房屋余款140000元至今原告未支付被告翟道录。 本院认为，2008年3月份，原告牛保忠与被告翟道录、牛清香协商，将位于济源市济水办事处东庄居委会北三巷8号西户的房产卖给原告，该合同系双方真实意思表示，合同依法成立。 原告称被告翟道录、牛清香已经将房屋交付原告，被告翟道录、牛清香应当先将房屋过户到其名下后，其再支付剩余房款，现合同已经履行完毕，本院认为，牛保忠作为本案的原告，应就其主张提供有力证据，其虽称被告翟道录、牛清香应当先将房屋过户到其名下后，其再支付剩余房款，但并未提供有效证据证明，故不能确定被告翟道录、牛清香有先将房屋过户给原告的义务；依据法律规定，不动产所有权的设立、变更、转让，依法登记后发生法律效力，而双方并未履行登记手续，剩余的大部分房款被告翟道录、牛清香多次向原告催要后，原告也未能支付，故不能认定原告与被告翟道录、牛清香之间的房屋买卖合同已经实际履行完毕。 三被告签订合同后，2012年1月13日，济源市人民政府依据该合同为杨玉峰颁发济水办字第00061568号房屋所有权证，该房屋的买受人即被告杨玉峰已经取得了该房屋的所有权，在此情况下，原告与被告翟道录、牛清香之间的房屋买卖合同已经不能实际履行，原告不再享有对该房屋的物权请求权；另依据法律规定，对于履行期限不明的，债权人可以要求随时履行，本案中，依据双方约定，房屋价款为195000元，在双方签订合同后，原告仅支付了被告翟道录55000元，剩余的大部分房款140000元，经翟道录多次要求牛保忠付款，牛保忠至今未履行付款义务，而翟道录2008年将房屋交付牛保忠，已经履行了合同的主要义务，在此情况下翟道录、牛清香将房屋卖于杨玉峰，并办理房屋过户手续，不能认定三被告之间的买卖合同存在“恶意串通”行为，故原告要求确认三被告之间的房屋买卖合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，判决如下： 驳回原告牛保忠的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 徐晶晶 代理审判员 司 维 人民陪审员 陶传霞 二〇一五年一月二十四日 书 记 员 乔 欣 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 |
