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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民一初字第108号 原告河南省新瑞实业有限公司 法定代表人张伟 委托代理人王留文、韩山冰，河南联盟律师事务所律师 被告朱佳斌，男，汉族 被告魏冬梅，女，汉族 委托代理人宋光辉，河南师大方正律师事务所律师 被告马东方，男，回族 委托代理人宋光辉，河南师大方正律师事务所律师 原告河南省新瑞实业有限公司诉被告朱佳斌、魏冬梅、马东方租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南省新瑞实业有限公司委托代理人王留文、韩山冰；被告魏冬梅、被告马东方及二人共同委托代理人宋光辉均到庭参加了诉讼，被告朱佳斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告河南省新瑞实业有限公司诉称：2004年9月10日新乡辉龙置业有限公司与被告马东方签订《房屋租赁合同》，后由河南省盛联国际家俱销售有限公司替代被告马东方成为合同当事人。2008年8月15日签订《补充协议》，2009年12月9日签订《房屋租赁合同补充协议》，均为《房屋租赁合同》的补充协议。上述协议约定，由盛联公司承租阳光假日购物广场四楼9264.4平方米、负一楼4827.89平方米的场地。2013年1月9日，原告取得新乡市阳光假日购物广场的所有权。经查，原告发现盛联公司已于2012年8月13日注销。被告朱佳斌、被告魏冬梅系盛联公司注销时的股东。由于盛联公司已被注销，其民事主体资格已不复存在。盛联公司作为合同当事人的《房屋租赁合同》及其补充协议依法自注销之日终止，三被告应当返还上述场地。但三被告隐瞒上述事实，非法占用上述场地，已构成侵权，给原告造成巨额损失。结合周边的租金价格，截止2013年11月已给原告造成损失2693027.7元。综上，1、请求法院判决确认2004年9月10日《房屋租赁合同》及补充协议已于2012年8月13日终止；2、请求判令三被告停止侵权并返还新乡市阳光购物广场四楼9264.4平方米、负一楼4827.89平方米的场地；3、请求判令三被告连带赔偿侵权期间原告的损失2693027.7元（暂计算至2013年10月）。 被告魏冬梅、马东方辩称：原告诉称终止合同、返还场地及赔偿经济损失的要求，缺乏事实及法律依据，本案合同不具备法定或约定的解除理由和情形，根据合同法的“买卖不破租赁”，本案原告在成为新的受让人和出租房后，被告及时履行了租金的缴纳义务，不拖欠本案原告的任何租金，因此应当依法保护合同的有效性，积极履行租赁合同，依法驳回原告的诉讼请求。 被告朱佳斌未向本院提交答辩意见。 原告河南省新瑞实业有限公司向本院提交的证据材料：1、201300857号、201300852号、201300851号房产证三份，证明原告自2013年1月起成为健康路153号阳光假日购物广场-1层和4层的所有权人。2、《房屋租赁合同》一份、《补充协议》一份、《房屋租赁合同补充协议》一份，证明河南省盛联国际家具销售有限公司是健康路153号阳光假日购物广场-1层、4层的承租人，马东方多次代表盛联公司签订合同，从2010年1月8日到2015年1月7日地下室约定租金为每平方米15.75平方米，4层约定租金为每平方米21元。3、《私营企业基本注册信息查询单》一份、盛联公司注销工伤档案一份，证明盛联公司于2012年8月注销，并办理了注销登记，其法人资格已经终止，丧失权利能力和行为能力，证据2的3份合同效力均已终止，盛联公司终止时的股东为朱佳斌和魏冬梅。盛联公司的工商登记第25页马东方的证明，说明了阳光假日购物广场的租赁权已经转给盛联公司。4、2012年新乡市商业用房租赁指导价格一份，证明新乡市与涉案房产同地段的商业用房的市场租金价格为每平方米70元-100元，原告按4层每月每平方米40元、地下室每月每平方米30元计算损失远低于市场价，符合法律规定。 被告魏冬梅、马东方向本院提交的证据材料：第一组证据：“河南省盛联国际家俱销售有限公司”营业执照正、副本、组织机构代码证正、副本、税务登记证正、副本各1份，证明被告“河南省盛联国际家俱销售有限公司”经营主体合法存在，具有合法有效的民事主体资格及经营资格。第二组证据：1、2013年7月12日“河南省新瑞实业有限公司”工作联系函1份，证明原告于2013年7月12日才向被告出具工作联系函，告知原本为“新乡辉龙置业有限公司”拥有所有权的“阳光假日购物广场”（涉案房产）变更归属本案原告所有，之前被告从未收到本案原告的任何通知，且原告针对被告向原出租方“新乡辉龙置业有限公司”交纳租金的客观事实也未曾向被告提出任何异议。2、2013年7月14日“盛联国际家具城马东方”工作联系函1份，证明被告在收到原告出具的“工作联系函”后，积极向涉案房产原所有权人“新乡辉龙置业有限公司”就产权归属问题进行求证，并积极与原出租方沟通租金如何缴纳事宜。3、2013年10月18日“新乡辉龙置业有限公司”告知函1份，证明截至2013年10月18日，涉案房产的原所有权人“新乡辉龙置业有限公司”才告知被告其将涉案房产所有权及原《租赁合同》中出租方的权利和义务一并转移给本案原告的客观事实。第三组证据：1、2013年1月、2月、3月、4月、5月、6月、7月中国建设银行付款凭证各1份（合计7份），证明被告已按照《租赁合同》约定，向原出租方“新乡辉龙置业有限公司”足额履行了2013年1月—7月份期间的租金交纳义务。2、2013年9月2日新乡市红旗公证处（2013）新红证民字第1691号公证书1份、2013年10月10日新乡市红旗公证处（2013）新红证民字第1881号公证书1份，证明被告收到原告工作联系函后，在与原房屋所有权人求证及协商期间，为避免产生不必要的纠纷，充分保障房屋出租方的租金收益权，被告积极履行租金交纳义务，将2013年8月、9月两个月份的应交租金在公证处进行了提存。3、2013年10月—2014年8月中国建设银行付款凭证各1份（合计11份），证明被告在收到原房屋所有权人“新乡辉龙置业有限公司”明示涉案房产所有权及租金受益权人的告知函后，被告立即按照原《租赁合同》约定，向原告足额履行了2013年10月迄今的租金交纳义务。4、2013年12月30日中国建设银行付款凭证1份，证明被告将应由原汇诚公司收取的租金差额部分全部补交原告。 被告朱佳斌未向本院提交证据材料。 经庭审质证：被告魏冬梅、马东方对原告河南省新瑞实业有限公司提交的证据1的三份房产证真实性无异议，但本案被告系2013年7月12日才知晓该涉案房产所有权发生转移的事实。对证据2的3份合同的真实性无异议，确系马东方签字并加盖工作公章。对证据3的真实性无异议，对合法性和证明目的有异议，原告主张的事实和理由系被告的公司被注销，目前本案被告的公司河南省盛联国际家俱销售有限公司已经恢复法人资格，依法撤消了注销登记，需要说明的是，该撤销最根本的理由，原注销单位违规注销，因此在河南省盛联国际家俱销售有限公司股东魏冬梅提出异议后，新乡市工商行政管理局认识到自己的错误，进行了撤销注销登记，恢复了该公司的法人资格和经营资格。针对原告所提交的工商档案，根据原告的举证和查询，该公司注销时的股东系朱佳斌、魏冬梅二人，但根据原告提交的编号006页股东会决议，股东签名为马义荣、魏冬梅二人，并没有股东朱佳斌的签字，朱佳斌在公司注销时所持有的股权比例为90%，且经股东魏冬梅本人核实确认，该股东会上的签名非魏冬梅本人书写。同样第008页公司清算报告和股东会决议，签名人员和非魏冬梅本人签名与我之前所说相同，因此该注销是工商局没有尽到基本的行政审查义务，鉴于此该公司撤销注销登记，恢复法人资格，因此本案的被告所控股的公司合法存在，具备法人资格和经营资格。对证据4的新乡市房屋管理局商业用房租赁指导价格表与本案没有关联性，没有加盖新乡市房屋管理局的公章，仅为网上查询打印的表格，不具备真实性。本案中，该公司与新乡原出租房新乡辉龙置业有限公司，签订有书面的房屋租赁合同，对房屋租赁的单价具有明确的约定，并且在租赁合同的附件1约定有阶段性租金价格表，明确约定6个五年的租金递增明细，根据合同法买卖不破租赁的法律规定，本案中的原告在受让该涉案房产时已经充分知晓该租赁合同的客观存在，应当接受该租赁合同的全部权利和义务。在合同有明确租赁标准的情况下，不应当再套用政府指导价格。本院认为，上述证据真实、有效，本院予以确认。 原告河南新瑞实业有限公司对被告魏冬梅、马东方提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，对于真实性该组证据与被告刚才认可的盛联公司注销自相矛盾，盛联公司自2012年8月13日起，其主体资格已经不复存在，被告并未提交相关证据证明其主体资格已经恢复。第二，法律并未规定公司注销后能够恢复，即便盛联公司真的恢复主体资格，也属于非法恢复。第三，该证据与本案无关联性，被告已经认可盛联公司已经注销，那么从注销之日起，其所签订的所有合同均已失效，该份证据不能证明与盛联公司签订的租赁合同能够恢复执行，更不能证明其效力。补充三点，第一点，被告谈到的注销的理由，签字人是马义荣而不是朱佳斌，魏冬梅的签字不是本人的，两个股东等于说是都不知道公司注销，该注销手续是如何办理的，对注销程序表示怀疑；第二点，注销时间和恢复时间，在此1年8个月的时间内，盛联公司处于法人资格消灭的状态，合同的相对人就受到合同不能履行的状态，也是权利受到侵害的状态。在知晓该状态以后，一旦要求终止合同，该合同必须终止。如果因为其他原因恢复了盛联公司的法人资格，只能是双方签订新的合同，不能履行已经终止的合同，除非原告方认可。第三点，对于盛联公司的注销，不管是股东原因还是工商局的原因，它对第三方也就是原告人带来的责任是一定的，原告方不能继续履行协议，承担责任。如果是股东的责任，盛联公司应当向股东追偿，如果是工商局的原因，可以要求国家赔偿。对第二组证据真实性无异议，对证明内容有异议，第一，应当来往函件均发生在盛联公司法人资格消灭之后，原告和辉龙公司针对已经注销的盛联公司发函是不知情盛联公司已经注销的情况下发出的，马东方回函恰恰印证了盛联公司已经不复存在，马东方实际占有了涉案房产，其已经构成侵权，最多是原告在不知情的情况下与马东方之间形成了不定期的合同，。第二，被告的证明内容相互矛盾，辉龙公司2013年10月18日的函中已经向马东方告知原告接管物业等事实，与其提交的证据不符。对第三组证据，对真实性无异议，对证明内容和关联性有异议。第一，该组证据均显示是由马东方交款，而与盛联公司无关。公司注销时的股东是魏冬梅和朱佳斌，而非马东方，因此马东方交款的行为只能代表其自己，不能证明马东方在履行原有的租赁合同。除了两份公证书外，其他的汇款凭证均不显示款项的用途，并不能证明是实际交付的租金。补充二点，第一，如原告不知道盛联公司已经注销，马东方涉及侵权。第二，如原告知道盛联公司已经注销，是形成了与马东方的不定期租赁合同，这两点都否定了盛联公司仍然存在的事实。本案中，根据被告提交的证据能够证明马东方已经侵权，朱佳斌和魏冬梅在租赁合同终止之后，未经房产的所有权人允许，将应当返还给原告的物业交给马东方，已经构成侵权。此后，不管马东方与原告形成任何关系，另外两个被告已经形成侵权。从盛联公司注销之日起至今，朱佳斌和魏冬梅没有向物业业主告知马东方侵权，只能是一个结论，两个股东把物业交给了马东方，或者是征得两个股东同意，马东方使用了物业，而没有征得业主的同意。本院认为，上述证据真实、有效，本院予以确认。 根据上述有效证据和庭审情况可以确定以下事实： 2004年9月10日，新乡辉龙置业有限公司与被告马东方签订《房屋租赁合同》，后由河南省盛联国际家俱销售有限公司替代被告马东方成为合同当事人。2008年8月15日签订《补充协议》，2009年12月9日签订《房屋租赁合同补充协议》，均为《房屋租赁合同》的补充协议。上述协议约定，由盛联公司承租阳光假日购物广场四楼9264.4平方米、负一楼4827.89平方米的场地，租赁期限为30年。2013年1月9日，原告取得新乡市阳光假日购物广场的所有权。河南省盛联国际家俱销售有限公司于2012年8月13日被注销。新乡市工商行政管理局撤销做出的“企注字第12087号注销决定书”，恢复河南省盛联国际家俱销售有限公司的法人资格，其营业执照记载的成立日期为2004年9月28日，营业期限为2004年9月28日至2014年9月28日，组织机构代码证记载的有效期为2004年9月28日至2014年9月28日。 2013年7月12日，被告马东方从原告处得知新乡市阳光假日购物广场的所有权人变更为原告。2013年10月18日，被告马东方从新乡辉龙置业有限公司处得知其将涉案房屋所有权及原租赁合同中出租方的权利和义务转移给原告。2013年1月至7月，在被告马东方不知涉案房产所有权转移的前提下，按照合同约定向原出租房新乡辉龙置业有限公司通过中国建设银行新乡城南支行足额支付了租金。2013年9月2日，被告通过新乡市红旗公证处将应当向原告河南新瑞实业有限公司缴纳的2013年8月和9月的租金进行了提存。2013年10月至2014年8月，被告通过中国建设银行新乡城南支行足额支付了租金。 本院认为：买卖不破租赁。河南省盛联国际家俱销售有限公司承租原属新乡辉龙置业有限公司的新乡阳光假日购物广场四楼9264.4平方米和负一楼4827.89平方米场地。后新乡辉龙置业有限公司将上述房产和房租租赁合同及协议均转让给原告河南省新瑞实业有限公司，后者取得涉案房屋的所有权以及合同出租方的所有权利和义务。上述转让合法、有效，合同双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。2012年8月13日，河南省盛联国际家俱销售有限公司被违规注销，后经新乡市工商管理局下达撤销决定书，恢复河南省盛联国际家俱销售有限公司的营业执照和组织机构代码证，营业期限和组织机构成立期限均从原成立期限即2004年9月28日起计算。本院认为，河南省盛联国际家俱销售有限公司由于注销程序违规，被恢复经营，其成立期限应当溯及至2004年9月28日，即应当视为河南省盛联国际家俱销售有限公司从2004年9月28日依法存续至今。另外，该房屋租赁合同的租用期为30年，在涉案房屋转让时，按照法律规定，不得对抗成立在前的租赁权，原告以河南省盛联国际家俱销售有限公司注销为由要求解除租赁合同和返还涉案房产的诉讼请求依法不应当支持。根据本案查明事实，因客观原因河南省盛联国际家俱销售有限公司无法履行合同时，被告马东方代替盛联公司履行合同义务，按时足额缴纳租金，未拖欠原告租金，原告没有租金损失，因此原告要求被告赔偿损失2693027.7元的诉讼请求依法不应当支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，判决如下： 驳回原告河南省新瑞实业有限公司的诉讼请求。 案件受理费28344元由原告河南省新瑞实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审判长 李新伟 审判员 胡文兵 审判员 张红丽 二〇一四年十月十三日 书记员 索广凯
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