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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第1182号 上诉人（原审原告、反诉被告）朱兰亭，女，汉族，1980年3月4日出生，住河南省永城市新城。 委托代理人李玉东，河南公朴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）夏邑县兴达置业有限公司。住所地：河南省夏邑县。 法定代表人陈喜龙，该公司总经理。 委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）刘平，女，汉族，1967年6月11日出生，住河南省商丘市睢阳区。 委托代理人李攀飞，河南君盟律师事务所律师。 上诉人朱兰亭因与被上诉人夏邑县兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）、刘平房屋租赁合同纠纷一案，朱兰亭于2014年2月19日向夏邑县人民法院提起诉讼，请求判令兴达公司、刘平立即交还租赁房屋，并给付租金34000元（自2013年11月21日至2014年2月14日，以后租金按实际使用天数计算）。兴达公司在法定期限内提起反诉，请求判令朱兰亭赔偿损失121000元，返还押金2000元。夏邑县人民法院于2014年11月4日作出（2014）夏民初字第461号民事判决。朱兰亭不服原判，在法定期限内向本院提出上诉。本院于2014年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人朱兰亭的委托代理人李玉东，被上诉人兴达公司、刘平的委托代理人李攀飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2011年1月4日，朱兰亭与吴进华签订房屋租赁协议，约定租期为2011年1月16日至2014年1月16日。2012年11月12日，朱兰亭持一份与吴进华签订的租赁期限为2011年1月16日至2026年1月16日的虚假租赁协议，与兴达公司签订了转租涉案房屋的房屋租赁协议，约定转租期限为2012年11月20日至2015年11月20日。兴达公司在协议签订后向朱兰亭支付了第一年的房租，2013年4月，兴达公司投资120000元对租赁房屋进行了装修。2013年10月，房屋出租人吴进华向朱兰亭、兴达公司主张在2014年1月16日租赁期限届满后收回房屋。随后，兴达公司以朱兰亭涉嫌诈骗为由向夏邑县公安局经侦大队报案，经夏邑县公安局调查，吴进华向公安机关说明朱兰亭向兴达公司出示的租赁期限为2011年1月16日至2026年1月16日的租赁协议不是其签署的，朱兰亭也认可转租行为也未征得吴进华的同意。2013年11月，兴达公司以朱兰亭违约、欺诈为由拒绝支付第二年租金，朱兰亭委托律师发出律师函，要求解除租赁协议并支付租赁费。2014年1月16日之后，租赁房屋被吴进华收回，在吴进华收回房屋前，兴达公司委托夏邑县公证处对房屋不可移除的装修设施进行了录像公证。双方据此形成纠纷。 原审法院认为，朱兰亭实际承租涉案房屋的原租赁期限自2011年1月16日至2014年1月16日，朱兰亭以伪造的租赁协议，骗取兴达公司的信任，使其认为朱兰亭对涉案房屋的原承租期限为2011年1月16日至2026年1月16日，致使兴达公司与朱兰亭签订了租赁期限为2012年11月20日至2015年11月20日的租赁协议。朱兰亭以欺诈手段擅自转租涉案房屋，使兴达公司在违背真实意思的情况下签订房屋租赁协议应为无效协议，兴达公司反诉撤销符合法律规定，依法应予以支持。2013年10月，在原房主吴进华主张至2014年1月16日将收回涉案房屋，致使本案朱兰亭、兴达公司所签订的房屋租赁协议履行不能，朱兰亭主张通知解除合同已无实际意义，对此不予支持。因朱兰亭以伪造的租赁协议，骗取兴达公司的信任从而签订了房屋转租合同，后原房主吴进华对该转租合同也未予以追认，朱兰亭的欺诈行为致使兴达公司造成房屋装修损失，朱兰亭系有过错一方，依法应承担赔偿责任。兴达公司反诉要求朱兰亭赔偿损失121000元，但其证据显示装修损失为120000元。兴达公司签订协议之后，已实际使用涉案房屋超过一年，且兴达公司在签订协议时没有向房屋的实际所有人询问有关情况，对该协议的签订也有一定的缔约过失责任，应承担一定的经济损失，对朱兰亭的装修损失，该院依法支持80000元为宜。兴达公司要求返还押金2000元，但没有提交向朱兰亭缴纳租金的证据，该院不予支持。刘平系兴达公司员工，不是房屋租赁协议当事人，也不是房屋使用人，不应承担房屋租赁协议相关法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回朱兰亭的诉讼请求。二、驳回朱兰亭对刘平的诉讼请求。三、撤销朱兰亭、兴达公司双方签订的涉案房屋租赁协议，反诉朱兰亭于判决生效后十日内赔偿反诉兴达公司装修损失80000元。四、驳回兴达公司的其他反诉请求。如未按该院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元、反诉费1380元共计2030元，由朱兰亭承担1730元，兴达公司承担300元。 上诉人朱兰亭不服原判，上诉称：一、上诉人与被上诉人签订转租协议时被上诉人知悉房屋的实际所有权人是吴进华，并且转租行为也征得了吴进华本人的同意。因此原审认定上诉人存在欺诈行为错误。二、由于被上诉人到期不支付房租，上诉人委托律师以律师函的形式告知被上诉人转租协议终止。转租协议终止后被上诉人占有使用该房屋，应当按照转租协议的约定向上诉人支付房屋租金，原审对房屋租金没有审查及认定是错误的。三、在房屋装修后被上诉人已实际使用一年多，装修物的拆除并不是上诉人实施的，上诉人不存在任何侵权行为也不存在欺诈行为，不应承担任何赔偿责任。请求撤销原判，查清事实后发还重审或改判支持上诉人一审的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求。 被上诉人兴达公司答辩称：一、原审认定朱兰亭存在欺诈行为的事实清楚，证据充分。二、在约定的第二年租金支付期限即将届满时，吴进华已经向兴达公司主张收回房屋，一旦吴进华收回房屋，兴达公司必然遭受巨大损失，兴达公司不向朱兰亭支付下一年的租金，不能构成违约，不能作为解除合同的依据。三、兴达公司的装修设施是因朱兰亭的欺诈行为被拆除的，原审判决朱兰亭赔偿12万元装修费中的8万元，已经极大减轻了朱兰亭的责任。 根据当事人的诉、辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人朱兰亭要求被上诉人兴达公司支付租金34000元有无事实和法律依据？2、原审判决上诉人赔偿被上诉人80000元的经济损失有无依据？ 双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。 本院二审查明的事实与原审认定的事实一致。 本院认为，上诉人朱兰亭实际承租涉案房屋的租赁期限是自2011年1月16日至2014年1月16日，但朱兰亭以伪造的租赁协议，骗取兴达公司的信任，使其认为朱兰亭对涉案房屋的原承租期限为2011年1月16日至2026年1月16日，致使兴达公司与朱兰亭签订了租赁期限为2012年11月20日至2015年11月20日的租赁协议。可见上诉人朱兰亭在与被上诉人兴达公司签订租赁协议时存在欺诈行为，对于租赁协议无法履行具有明显过错，故上诉人朱兰亭对兴达公司的房屋装修损失应承担赔偿责任。现兴达公司提供的证据证明其装修费用为120000元。原审根据上诉人朱兰亭的过错程度酌定其赔偿兴达公司装修损失80000元并无不当。另被上诉人兴达公司支付租金到2013年11月20日，而上诉人朱兰亭与房屋出租人吴进华签订的租赁合同2014年1月16日到期，且兴达公司使用涉案租赁的房屋至2014年1月16日，故兴达公司应支付实际占有房屋期间自2013年11月21日至2014年1月16日的费用，根据兴达公司与上诉人朱兰亭签订的租赁协议的租金数额计算，兴达公司应支付给上诉人朱兰亭房屋占用费为146000÷365×57=22800元。故原审认定事实清楚，但处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持夏邑县人民法院（2014）夏民初字第461号民事判决第二、三、四项； 二、撤销夏邑县人民法院（2014）夏民初字第461号民事判决第一项； 三、夏邑县兴达置业有限公司于本判决生效后十日内给付朱兰亭房屋使用费22800元。 如未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原判数额及方式执行；二审案件受理费1550元，由朱兰亭负担1000元，夏邑县兴达置业有限公司负担550元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 玉 审 判 员 王晓辉 代理审判员 曹燚森 二〇一五年一月二十二日 书 记 员 刘 冬 |
